面對房地產困境的不止中國內地這些亞洲經濟體的樓市壓力也在積聚

【彭博】-- 從韓國到越南再到香港，亞洲諸多經濟體中的建築商和債權人都在感受利率飆升和監管整頓帶來的衝擊，這也凸顯出亞洲地區房地產行業的困境並不只限於中國內地的樓市危機.

力度強勁的貨幣緊縮和新冠疫情給歐美商業地產造成的影響更為顯著，而在亞洲，住宅市場則承受了更大壓力。其中受創最重的韓國，房價創25年來最大跌幅，而且一家建築公司的債務困境重新引發了人們對當地2022年信貸市場動盪局面重演的擔憂。

「消費者債務或資產負債表負擔沉重的經濟體將需要關注，」State Street Global Advisors亞太區固定收益主管Kheng Siang Ng表示。「韓國就是其中之一。房地產市場一直在下行。」

以下是房地產市場風險可能在2024年爆發的一些經濟體：

韓國

在亞洲地區，韓國房地產市場的壓力僅次於中國，房價連年上漲之後在2023年下跌的幅度創25年來之最。造成這一結果的直接原因是韓國央行的貨幣政策，該行2021年成為第一個啟動當前貨幣緊縮周期的亞洲主要央行，一路將政策利率提高至15年高點。

2022年末，房地產市場的疲弱局面演變成危機，當時一家主題樂園開發商爆發債務問題，滾雪球式的擴散效應導致韓國信貸市場陷入全球金融危機以來最嚴重的崩潰。韓國政府之後採取了一系列救助措施來穩定局面，而到了2023年12月底，一家工程建築公司提請重組債務，這促使當局承諾提供更多支持。

家庭和企業的壞賬不斷累積，韓國央行表示與項目融資債務相關的風險2024年可能會加劇；這類證券用於為建築項目融資，正是引發2022年危機事件的背後因素。不過儘管如此，官員們表示韓國的金融體系總體將保持穩定。

花旗集團經濟學家Kim Jin-wook表示，在2024年4月大選之後，對房地產項目融資貸款的潛在重組可能會在年中開始，這可能至少暫時會加劇短期貨幣市場的波動性。

印尼

印尼央行的激進加息行動導致負債沉重的住宅建築商承壓，這其中包括PT Lippo Karawaci和PT Agung Podomoro，因為家庭購買力受到抑制。本幣貶值更是令市場雪上加霜，建築商償還即將到期美元債務的成本大幅抬升，迫使他們訴諸資產出售來籌集資金。

惠譽評級在11月底表示，Agung Podomoro的2024年6月到期1.32億美元債券可能出現某種形式的違約，此前該公司取消了回購部分無抵押票據的要約。惠譽表示Lippo Group印尼子公司Lippo Karawaci的再融資風險也在上升，並在11月下調該公司2025年1月到期美元票據的評級至CCC+。

不過，隨著投資者預期房地產需求將改善，印尼結束收緊政策的前景正在提振以美元計價的房地產債券。

惠譽預計本地企業債券發行回升，因再融資需求增加以及經濟環境更加有利。惠譽表示，在利率不確定的情況下，對短期票據的需求增加，預計借款人2024年將繼續偏愛較短期限的債券發行。

越南

越南政府開展雄心勃勃的反腐運動，這讓本就受到供應過剩困擾的房地產行業再遭衝擊，企業債券發行遇阻，引發流動性緊縮以及借款人拖欠還款等。不過，監管干預以及多次降息減緩了惡性循環。

「越南房地產市場經歷了極具挑戰性的一年，但我們預計經濟低迷的最糟糕時期已經過去，」VinaCapital Group Ltd.首席經濟學家Michael Kokalari在報告中寫道。「一些銀行的抵押貸款利率在2023年初達到16%的峰值，但隨後急劇下降。」

不過，跡象顯示仍有重重問題。標普信用分析師Sue Ong表示，一些銀行的資本緩衝薄弱，還有一些銀行的房地產敞口很高。

越南最大開發商之一Novaland Investment Group Corp.是當地的房地產危機典型，該公司的美元債尤為矚目。在7月未能支付利息後，該公司同意將債權人持有的3億美元可轉債的到期日延期。

香港

香港幾家開發商發行的永續美元債券8月遭遇幾年來的最猛烈拋售，市場對融資成本以及中國內地房地產危機蔓延影響感到擔憂。當時新世界發展領跌，這家香港負債最重的開發商之一的債券在2023年表現遜於同業。

投資者緊張情緒的背後是當地房地產市場的大跌，香港房價跌至近七年來的最低水平。在實施了三年防疫嚴格管控措施以及聯儲會歷史性的貨幣緊縮之後，香港寫字樓以及零售商鋪的租金收入也下降。

需求也呈低迷態勢，香港開發商只能俯首降價促銷，而銀行同樣大幅折價也難以賣掉法拍屋。

Creditsights高級信貸分析師Zerlina Zeng表示，對在內地低線城市擁有很大住宅和商業地產敞口的香港開發商持謹慎態度，另外還有那些在核心地區以外擁有大量寫字樓資產的公司，因為這類資產閒置率居高且租金在繼續負向調整。並表示，由於港元融資成本上升，而且這種情況預計將在2024年上半年持續，繼續低配槓桿率較高的香港開發商。