【理財個案】近5旬獸醫擁5000萬資產、為子女升學年內移英　面對英國全球徵稅應如何處理收租物業？

這次個案的主角George是一名獸醫，今年便會移民到英國。他表示，選擇現時離開香港，是為了6年後正式入藉英國，子女剛好適齡入大學，可利用英國公民身份享受相對較低的大學學費。然而，移民前卻是有些金錢上憂慮不知如何處理。

【背景】

• 姓名：George
• 年齡：47歲，太太44歲
• 職業：獸醫，太太是家庭主婦
• 婚姻狀況：一家5口，3名子女年齡分別是10歲、8歲和5歲

【現有資產】

• 現金：30萬元
• 股票：200萬元
• 強積金累算權益：130萬
• 自住物業：3,000萬元
• 收租物業：2,500萬元
• 按揭：920萬元
• 資產總值：4,940萬元

【每月收支】

收入

• 工作收入：12.5萬元
• 租金收入：4萬元

開支

• 家庭及個人生活費：12萬

【每月儲蓄】

儲蓄：4.5萬元

George相信他的專業在英國不難找到合適工作，但預計收入將會大減。除此之外，因英國實行全球徵稅，George雖傾向保留香港物業收租，但扣稅後實際收入有機會大打折扣，擔心物業尚未斷供，將來租金或不能夠支付供樓按揭還款。

George過去理財方式，是將每月盈餘用作償還按揭貸款，所以現時雖有近5,000萬元資產，卻沒有多少流動資金，亦因此不敢進取地投資，擔心有失誤會令資金更加緊張。

目前George每月收入約16.5萬元，當中租金收入佔4萬多元，是家庭唯一經濟支柱，而George已搜集資料，料到英國當獸醫，未扣稅前年薪約6至7萬元英鎊（約59萬至69萬元），而太太要全力照顧3名孩子，所以不會工作。

答：調節心態毋須過分擔心

George重覆提出憂慮，包括未來收入不能夠完全應付估計的支出。我的看法是，他已經擁有的淨值近5,000萬元資產，假如他也擔心未來生活的話，相信大部分移民英國的香港人都要擔心，所以我建議George首要是需要調節心態。

我跟George分享不少綫上資訊，提及一家四口在英國生活費每年大約40萬港元，所以6年需要大概240萬港元，就算他找不到合適工作，有支出無收入，以平均40萬元一年計算，手上所有資產總值，未計通脹下足夠用超過100年，所以就算未能找到工作亦毋須擔心。更何況他相信在英國能夠找到工作，收入就算大打折扣都能夠維持生活，換句話說，手上能運用的資金及資產非常充裕，完全沒有任何原因需要憂慮。

如何處理香港物業，則是另一疑難。George提到其實他移民後未有十分長遠的打算，甚至當孩子完成學習階段後，他或會回港退休，因此他現時煩惱應該如何處置手上物業。假如George移民後，3層香港物業都能夠租出並得到合理租金，估計總租金收入約8萬多元，但未計算管理費及差餉等，他預算每月管理費及差餉約8,000元及5,000元，稅前淨租金收入約6.7萬元，如交英國稅，可能最後只能收到七折租金。除了稅金及雜費外，他又擔心物業出租有很多維持成本，他舉例指，早前為出租物業更換冷氣機而花掉了萬多元，而且每次兩年租約完成後，需要裝修單位才能出租，又是一筆持續又不少的支出。

現時他每月供樓約需4萬多元，還有23年供款期，所以正常情況下，租金應可應付供樓，但稍有變數便可能不夠。除此之外，他亦擔憂目前環境下出租物業都不容易，可能要減租或者較遲才能租出，若1年內有1至2個月未能成功租出的話，收益將會進一步減少。

George估計，未來在英國的收入，只能夠應付家庭的基本支出，他已有心理準備，孩子在英國將會入讀公立學校，不會考慮私校或寄宿學校。他亦未想清楚是否短期在英國置業，同時亦考慮是否要賣出香港物業，將資金投資在收息股，在英國置業可以節省英國的租金，賣出香港物業能夠減少按揭供款，減輕負擔。若買股票收息的話，他有考慮買入年息4厘的中電 （00002） ，如投資1,000萬元1年收入有40萬元，雖然覺得金額不夠吸引，但勝在不用交稅。

根據George的情況，他有兩個選擇。選擇一是將出租單位賣出，用作清還所有按揭貸款，降低因收入下降而導致的每月還款壓力。另一方面，亦減少出租物業帶來的煩惱；選擇二是按兵不動，期望未來在英國的工作收入足以應付所有支出，保存其他資產在香港。

我跟George解釋，決定哪一個選項的最重要因素，是他對未來香港樓市走勢的期望，假如他相信物業仍然有很大上升空間，可重複沙士後到2018年的巨額升幅，當然可以持有到未來大幅升值時再套現，令身家水漲船高。但要取捨的是，面對過度集中資產在不動產的風險，令他生活周轉都有挑戰。

George亦回應指，他對未來5年樓價的走勢，估計樂觀都只有10%至15%增長，即是平均每年2%至3%左右，卻沒有很大期望，而香港物業收租的收益率偏低，若以製造收入為目標，持有收租物業或非首選。

George一方面對物業升值抱有懷疑態度，另外對未來收租又有憂慮，而他心目中最期望得到的是穩定回報，故想知道有否其他選擇能夠幫助提升回報率。

決策重點在出租物業上

其實他自己已經有答案要怎樣做，只是想尋求我的認同。

他所有的顧慮，都是因為持有收租物業所引起，所以他的選擇是不需要將大部分資金壓在物業上，而他最近期購入物業在7年前，所以全都是有利可圖。我跟George說他的理財計劃應該分做兩部分，第一部分是要做個重要決定，便是要決定是否繼續持有收租物業，假如要繼續持有收租物業，就有心理準備，沒有足夠的流動資金應付生活需要或是應急，因此必須確保不會因為一些預計不到的事情發生，而導致生活出現問題。在這情況下便應該增加人壽及醫療保障，一家五口都要做足安排。

如果他決定毋須保存收租物業，假設以目前價格套現，扣除未償還按揭後，有約1,500萬元流動資金外，所有和出租物業關連的憂慮及不確定性也隨之消失。由於George仍然持有自住物業，就算將來樓價幸運地出現大升，因自住物業仍佔他總資產的61%，亦不需要擔心手上資產未能分享相關回報。

解決物業疑問後，我亦提醒George不要只專注於創造收入而忽略了一些「被動支出」，例如和健康有關的潛在醫藥費，尤其是移民海外之後再考慮購買的話，未必能夠找到適合香港人的醫療及危疾計劃，相反在香港卻能夠選擇一些全球保障的醫療及危疾保險，所以這方面須盡早趁健康時準備。另外，也要安排能穩定派發收益的資產用作儲備，應付未來醫療保險的保費，專款專用不要和其他生活相關的派發收益產品混為一談。

而且George亦有想過孩子完成學業後回港退休的可行性，屆時若沒有好的全球醫療保障，便有機會令財富因意外或疾病而減少。

George目前只有50萬元危疾保障，太太和孩子都沒有，但任何人都有機會患上嚴重疾病，及為了應付治療需要而動用了家庭儲蓄，所以他要趁現時3名孩子年幼而為他們預早安排危疾保障，確保以最理想的保費獲得最滿意的危疾保障。George亦需要準備一份大額人壽保險，用來應付未來百年歸老後需要支付當地的遺產稅，雖然太太沒有工作，但在她名下有資產的話，她亦應該要有一份用來應付未來可能需要繳交的遺產稅的人壽保單，因為是應付百年歸老後的支出，所以二人的人壽保單應以終身壽險為主。

【原文刊於第758期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】
林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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