聯系匯率是否推高樓價的元兇？

回應一位每天都閱讀文章的網友，三間樓投資法稍嫌過時，我將會再重寫。

 

有關的投資法可在今年6月15日發表之「退休，並不是終結，只不過是另一階段的開始」。

 

節錄<<明報>>陸振球

「從來，若租金持續上升，樓價亦會具有支持，尤其是當樓價出現調整，而租金卻繼續攀升，更會將租金回報扯高，令「磚頭」抗通脹的能力愈加明顯。」

陸先生的見解與我昨天所言實有異曲同工之妙，謹再錄之供志同道合者參考。在下之見，比之博士和其他前輩高手，仍是小巫見大巫，望見諒!

「此外，利息跟樓價亦有一定關係。在聯繫匯率下，此後兩年利息都不會上調。利息低即供樓成本平，同時如果租金上升而樓價不升的話，也即表示收益率比供樓成本越來越大。樓價壓得一時壓不到一世。到時一升，升幅將更可觀及凌厲。

在下不才，感覺上認為，租金的上升，除通貨膨脹外，政府打壓樓價也簡接促使租金升幅更上層樓。理由很簡單，沒有合理的市價，放盤者少，在租者眾多的情況下，租金自然上調。不知我的見解對否？請博士賜教，若然如此，則喜愛租樓的沈大師，豈不是要更努力搵銀？！」

聯系匯率是否樓價上升的元兇之一?!(香港的情況是的)

香港的匯率目前面對2個情況會促使樓價上升. 1. 香港處於極度低息及高通賬的環境,由於與美元掛勾,香港的利率跟隨美元走,美元接近零利率,香港的利率亦需處於相對低的水平,結果促成借貸成本減低,樓宇按揭的利率支出低於股息及高息貨幣的股息收入,港人傾向借錢買物業資產。

2.港元匯價隨美元下滑,使以其他貨幣計算,港元物業資產愈來愈便宜,促使樓價上升。

基本上,香港以利率作為調控經濟的利劍已廢掉,而港元跟隨美元貶值,歐美市場不穩,會吸引其他流動資金進入香港,購買物業,這確是其中一個導致樓市上升的原因。

問題是,香港利率方面需跟隨美元維持低利率,而經濟狀況則深受內地高通賬的影響,在兩方夾擊的情況下,結果是樓價大升。

博士說得沒錯,港元脫勾會使香港經濟的波幅增大,但不脫勾又使香港面對滯脹的問題,當滯賬使香港市民的生活胞受煎熬時,聯系匯率使我們付出了極大的代價。

持有資產的人士或許對滯脹的環境有多大的反應,但基層人士及中產階級則會生活質素下降。

我們現有三個選擇,

1.維持現有的聯系匯率政策

2.與美元脫勾

3.維持現有的聯系匯率政策,但作一次過升值,如1美元兌6港元等

但丹尼認為,我們政府正在等待,等得人民幣自由浮動及開放資本賬等。

政府作出政策只會以維持社會穩定為準測,而作為醒目的港人,一早已作出部處。

最無奈的,就是那些沒法作出部處或根本沒有能力(資產、工作能力)作出部處的基層市民。

 

好多人話湯博士係咁唱好樓市，係因為湯生持有好多物業，但他們無視近半年數萬個新業主點解係傳媒唱淡、政棍撥弄、政府打壓、銀行收緊按揭成數之下，重要投身火海？係香港以40-50歲嘅人最多，有好多人如果勤奮不懈，在這弍拾多年，已經供完或接近供完一層樓，而同時手持百多弍百萬現金、股票、基金或債券組合者如恒河沙數，依家我哋明知物價同租金升硬；利息中短期升唔倒；銀行投資產品風險好大；歐美肯定狂印銀紙而引致貨幣供應失控；加上股市軟弱無力，反而租樓畀人在扣除按揭同洗費重有錢落袋，好多人都係咁被迫投資物業做包租公！係政棍當道，政府無能之下，這種行為只是為求自保而矣。

PEG系统是一种卖国行为，美国佬印多少，港币就跟，美国佬令美金贬值，港币也跟着贬值，最终受害的是基层，主要原因是基层无其他资产对冲货币贬值的压力。

但是当美金升值时，资产加价就会下跌，伤害的是中产。这就是03年的教训。

PEG系统保障了最有钱人的利益。因为帮助有钱人不需要冒货币的风险。当然对政府，也是好的，因为这就好像综援，政府没有了自己的货币政策了，几爽。人工高，福利好，又不用付出风险。

有勇气的领导人，是应该将港币浮动。将货币政策拿回来。一个领导人是不应该害怕风险。能够在风险之中生存的就是强者。

改變聯繫匯率，基層市民生活方面馬上可以舒一口氣，但對於早已將財帛轉為外幣的大富大貴來說，即時可能身家縮水若干%，所以曾特首說連想一下都唔得。

曾特首14年前曾與國際大鱷血戰，當時係大鱷狙擊港元貶值，表面上大鱷被擊退，不過14年後今天，港幣不需大鱷狙擊已經沉入水底，索羅斯去年高調重回香港，且在香港開設總部投資中國炒人幣升值，時移勢易，但曾特首仍當大鱷部署狙擊港元貶值，不禁令人唏噓！

其實香港現時根本没能力跟美元脱勾，而聯系匯率對推高香港樓價的影響應該不大，但肯定有些間接影響。

香港大部材料都是入口，貴買貴賣，但本港樓市主要是港人作為主要買家，當然最近還多了很多國内的朋友，但大家都很清楚未來數年美元艱以大升，在這情况下，真正要保值，是要買—些發展中國家的房地産或股票，到時樓價匯率雙重得益，除港人以所外，在港投資樓房就算樓價上升，但匯率下跌，到時可能只會得不常失。

其實説到低都以是整體經濟好壞，供求，以及升值潛能為根本，再者，本人認為用“元凶”這字不太洽當，因為本人認為有升有跌有通帳，這地方才有發展及進步，我希望能以“元吉”來代替，哈哈！

14年前的中國加上香港，當時的美元外匯儲備實不能與今天相比，中國上月外匯儲備已達32,000億美元，索羅斯連零頭也沒有！

聯系匯率不單推高香港樓價，所有物價肯定都被推高了！在珠三角苦苦經營的廠家執完一間又一間，是因為出口貨以美元報價，收的是美元而要找的數是人民幣，收到結匯變成人民幣時已經相差一大撅！香港的副食品、日用品、電器、傢俬、電煤、天然氣都是來自大陸，所以豬肉 5 年前是18元一斤，現在是 45 元一斤，港燈電費 5 年前是每度 7 毫，現在是每度一元另加燃料附加費每度 3 毫 ( 合共 1.3 元 )，大家樂 3 年前下午茶餐燒鴨米粉一碗加一杯咖啡全套是 15 元，現在是 21 元 (最低工資的影響大約是一元左右，其餘 5元都是副食品加價引致！)。

 

臺灣同星加坡两地貨幣兌美元一年內升1成，兩年升成半，他們同香港一樣面對物價與樓價上升問題。

香港嘅入口商大部份以美元做交易貨幣，如果港元同美元短期內脫勾，港匯將大幅波動，會加重匯兌成本，而入口商除左將成本轉傢之外，重會上下其手，加快減慢。

大部份香港食品都係要從外地輸入，泰國米升5成、大陸牛肉同豬肉升5成、蔬果升3成.......最大原因係美國同歐洲要印銀紙救市，港元點升值都拆唔倒呢個局。

臺灣同星加坡两地貨幣兌美元一年內升1成，兩年升成半，他們同香港一樣面對物價與樓價上升問題。

香港嘅入口商大部份以美元做交易貨幣，如果港元同美元短期內脫勾，港匯將大幅波動，會加重匯兌成本，而入口商除左將成本轉傢之外，重會上下其手，加快減慢。

大部份香港食品都係要從外地輸入，泰國米升5成、大陸牛肉同豬肉升5成、蔬果升3成.......最大原因係美國同歐洲要印銀紙救市，港元點升值都拆唔倒呢個局。

香港作为一个外向型的经济，我们的货币不应该与我们的商业伙伴的币值浮动得太厉害。如果港元跟美元脱钩，港元可以跟一篮子的货币挂钩。这所谓的一篮子，就一定是美元，欧元，英镑，日元的组合。看看这一些货币的利率。美元--0%-0.25%, 欧元--1.5%, 英镑--0.5%, 日元--~0%。

即是说，如果港元跟他们挂钩，利率就在他们之间。 可能只是比现在稍为高一点点。新加波现在就是用这种方法定波元币值。波元兑美元亦在2009年初的1.5兑1美元升至最近的1.2，升幅接近30%。 而新加波银行同业利率也跟香港差不多，很接近零。新加波在本年第一季的通胀率是5.2%，楼价也升了不少。照这样看，与一篮子货币挂钩并不能压通胀及楼价。

其實聯系匯率并非不可以改變，要與美元脫勾亦非難事，不過一旦脫勾必定會有一些人利益馬上受損，而非像特區政府所講的會招致大鱷狙擊港幣那回事！

特區政府經常掛在口邊要將香港變成人民幣離岸中心，現在天時、地利、人和樣樣俱備，卻說要等到人民幣可以自由兌換，才可以考慮脫勾，一石二鳥機會也不懂把握，暴殄天物！暴殄天物！

一个有管理好的货币，又点会怕大鱷狙擊。

歐美經濟咁大劑，係因為啲政客為左討好低下階層，狂派福利争選票，一代人洗左阿爸、自己同阿仔三代人嘅錢，正所謂[出得黎行，遲早要還]！而現在就係睇下邊個有份夾錢埋單嘅時間，而邊個能夠拆倒呢個死局，肯定名垂不朽，攞硬諾貝爾經濟學獎！

First of all, I do not agree with the views of Dr. Tong.

1)  First, what is the original purpose of currency peg?  It is to stabilize our currency.  But what happened now?  Does the current value of HK$ reflects our economy?  I dont think so.  

2)  Property price:  You dont think HK$ revaluation impacts on HK property price??  You better conduct an interview with those foreign and mainland investors?   They really think so and they play a part in driving up the market price.

Period	Exchange rate regime	HK Property Price	US Dollar	US Dollar Index
1935-1972	Sterling
1972-1974	US Dollar
1974-1983	Free floating
1983-present	US Dollar
1983-1997		Uptrend	Weak dollar	1985 peak at 150 to 1992 bottom at 80
1997-2003		downtrend	Strong dollar	1992 bottom at 80 to 2002 peak at 120
2003-present		Uptrend	Weak dollar	2002 peak at 120 to present at 73.7

It seems that the correlationship exists between HK property price and US dollar.

18楼，所以我经常话饭民班垃圾生仔无PP。

討論的重點不是有沒有影響，而是除了跟美元7.8的掛鈎以外，找到一個更好的貨幣政策。

與美圓脫勾，所有供左十幾年用美圓結算嘅保單既刻吾見幾多？香港幾多人受影響？又好似維園亞哥賣左層樓執左百幾萬就出泥嘈，要政府打壓樓價，呢d就叫人性！

所謂湯博士，不過如此，所見如此偏見，不出自己的利益，唉！

如果港元脫勾, 即時死亡的不是樓市,股市,貿易等等。而是一大班跟市場對賭港元不會脫勾的企業. 倘若港元急升, 相信不少豪賭聯匯的企業都要破產了, 其後果不亞於金融海嘯。

銀行家們十分了解陳德霖在想什麼, 所以聯匯是一個誰也不能捅破的蜂巢。

這是一個小學生也能懂的道理, 先不說樓市是否過高, 港元跟著美元成了陰司紙....如果你是理性的人, 你選擇持有現金還是資產呢？

少婦報案：〝我把錢放在胸衣內，在擁擠的地鐵內被一帥哥偷走了.........〞警察納悶：〝這麼敏感的地方你就沒察覺到？〞少婦紅著臉答：〝誰能想到他是摸錢呢？〞

此事的重要啓示：〝讓客户的錢在愉快體驗中不知不覺地被模走，是商業模式的最高境界

脫勾？免了吧！降了級，美債更受歡迎，說明了什麼：世間始終"美"好。

聯匯是港樓價上升的元凶？既是、也不是。那又如何？面對現實吧，朋友。萬一十年八哉低息，租金都花去幾百萬。居屋也要十年八哉才可有像樣的應市。格老剛剛說歐元面臨瓦解。即是，世間始終"美＂好。還有討論脫勾的需要嗎？倒是美元即將大幅度貶值，連美國人都一早大量儲備黃金，可知他們自己都不相信美元。信博士，萬般皆下品，唯有磚頭價更高。

根本维持联系汇率是港贼行为。美国佬稀释美金，港币同样被稀释，完全无say no。美国佬想点打劫香港人就打劫。

联系汇率令香港的财政政策拱手让给联邦储备局。等同港贼，不如叫美国佬在派埋特首来统治香港，甘就perfect。

其實話政府在聯系匯率無做過嘢都有啲唔公道，在這數年中央已經搭曬個臺畀香港做人民幣離岸中心，香港政府依家應該畀啲心機攪好呢個任務；加上中美經濟此起彼落，當有一日人民幣由區域性交易貨幣過度去泛亞洲蓄備貨幣的話，咁港元轉泊人民幣呢個大碼頭就順水推舟啦。

Actually my husband tried to order more gold coins from U.S. (mail order) these days & they stopped selling it.  Can you believe that???

What else to hold except apartments?  Property agents are calling to try their luck if I wanna lower the prices for sale(apartments that we rent out & have steady return), my answer is of coz. NO.  I guess that's the answer of the tough landlords too........

only buy GOLD, it will rise to USD10,000 per ounce in 5 years due to abrupt depreciation of USD very very soon.

一夜間調整100美元,有何啟示?

Hi, 31. I just experienced the same as you did. one of my apartments was for rent and lots of foreigners(half from japan) approched me for a deal. the most interesting part, just right after the stock market corrupted, was that they want to buy at a 10% below the market value.

Hello 31 and 34.

Same here. The real estate called up asking for 10% to 20% discount for me to sell my property. My answer is of course NO even it is still vacant.

Tks 34) & 35).  Most important is we have a healthy cash flow planning & the rent's still rising up.  Why would I bother to sell???  We're able to cover all expenses(mortgage, interest, management fees & gov. rates under the rent)  If majority of the landlords in H.K. are sharing the same thoughts, it's almost predictable that the property price is not going to fall but rise abit too next year.

same here, i have 2 apts renting out.... and its so annoying, everyday received at least 1-2 calls on avg, but quite interesting, they never asked me to lower the price, and usually i set 10% above the mkt price, and told them, if you can sell it at this price, then i am willing to sell.

In fact, i wont lower the price becoz i am not planning to sell them, unless its above the mkt price, which allow me to purchase another one, and its enough to compensate all the transcation costs. For me, its a long term investment, i am not a 炒家.

You are wrong again!!

趁調整，加碼買金抗超級通賬，一定唔會錯，美元將一夜間突然貶值，金價將升到1萬美元1安士