康律說法：更換物業公司的法定流程及注意事項

一步:成立業主大會及業主委員會

【注意】成立業主大會的條件需符合下列條件之一

1、物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的；

2、物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第二步:召開業主大會

【注意】召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，即可更換物業公司。

第三步:解聘方式

一、物業合約到期不予續簽

物業服務合約期限屆滿並不予續簽，並由業主委員會書面告知物業公司。

二、約定解除

1、業主委員會與物業公司協商一致解除物業合約；

2、合約尚未到期，但是出現了物業合約約定的解除事由，可根據合約的約定直接解除。

三、法定解除

有下列情形之一的，業主委員會可以通知物業管理公司解除合約，物業公司有異議的，業主委員會可到當地法院起訴，待解除物業合約的判決生效後,再聘請新的物業管理公司：

（一）因不可抗力或物業公司違約行為，致使不能實現物業合約目的；

（二）物業公司不履行主要合約義務；

（三）物業公司遲延履行主要合約義務，經催告後在合理期限內仍未履行。

第四步:選聘新的物業公司

一、授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標；

二、確定采取公開招標或邀請招標方式；

三、授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會最終確定中標人；

四、由業主委員會同物業公司簽署物業合約，安排新老物業公司交接手續，新物業公司進場。

【注意】業委員會招標前,應當到項目所在區物業管理主管部門備案。備案時，應提交以下資料

(1)業主大會決議;

(2)招標公告或者投標邀請書;

(3)招標文件;

(4)法律、法規規定的其他資料。

【注意】業主委員會委託招標代理機構進行招標的,還應提交雙方簽訂的委託書。