房地產是香港的核心，而香港的發展或多或少都會與房地產扯上關係。因此，每年都會吸引不少香港報考地產代理牌照，依靠房地產行業為生。不過講起考地產代理牌照，會令不少人士卻步。今文 ROOTS上會將會講解地產代理牌照各個事項，解答讀者心中所有問題。
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什麼是地產代理牌照？
除《地產代理條例》訂明的豁免情況外，任何人在香港從事地產代理工作的業務必須領有有效的地產代理牌照。而任何人擔任地產代理的營業員亦必須持有有效牌照。無領有有效牌照而從事地產代理工作屬刑事罪行，一經定罪，最高刑罰為監禁2年及罰款 $500,000。
牌照分為兩類—營業員牌照及地產代理牌照，各有不同的發牌條件。地產代理經營地產代理業務前，亦須就每個營業地點及名稱申請一份營業詳情說明書。申請人可於此網頁取得有關申請表格、所須文件、費用及申請程序等資料。
牌照會於牌照所指明的日期屆滿，及有可能被附加條件。牌照有可能於有效期內被暫時吊銷或撤銷。任何人如欲繼續從事地產代理工作，必須於其牌照有效期屆滿前1至3個月提出有關牌照續期申請。
地產代理監管局牌照目錄是什麼？
個人持牌人均會獲發一張地產代理證，以供公眾識別其身份。某些持牌人的資料亦會上載到地產代理監管局網頁的牌照目錄及根據地產代理條例所備存的登記冊，以供公眾查閱。牌照目錄旨在協助公眾確認相關人士現時是否持有有效牌照及有關牌照的詳情。
地產代理牌照（大牌）及營業員牌照（細牌）有什麼分別？
現時牌照有分地產代理牌照及營業員牌照兩種。持有地產代理牌照的人士可以經營地產代理工作的業務或擔任持牌地產代理的營業員。每一個地產代理營業地點應由一名經理有效及獨立地管理。而該名經理必須持有地產代理 (個人) 牌照。另外，營業員牌照持有人只能以持牌地產代理的營業員身分從事地產代理工作。意思營業員牌照持牌人不能用牌照開立地產代理公司經營地產代理工作，而且不能獨立管理地產代理營業地點。
地產代理（個人）牌照或營業員牌照有什麼發牌照條件？
地產代理（個人）牌照或營業員牌照的申請人必須符合以下條件，才可獲批給地產代理牌照：
- 年滿十八歲；
- 完成中學五年級或同等程度的教育；
- 在緊接申請牌照的日期前的12 個月內，在有關的資格考試中考獲合格成績；及
- 被監管局認為是持牌的適當人選。
地產代理（公司）牌照有什麼發牌照條件？
申請地產代理（公司）牌照的公司必須符合以下條件，才可獲批給牌照：
- 必須是一間公司；
- 至少有一位董事持有有效的地產代理牌照；
- 必須有一名持牌地產代理實際控制該公司的地產代理業務；
- 每位董事均被監管局認為是適當人選；及
- 公司本身也須被監管局認為是持牌的適當人選。
什麼是地產代理牌照持牌適當人選？
除非符合有關規定及監管局認為他是持有牌照的適當人選，否則任何個人均無資格獲批給、持有或繼續持有牌照。監管局在決定一個個人是否適當人選時，會考慮所有有關因素，包括但不限於：
- 該人是否未獲解除破產的破產人 (見有關政策)；
- 該人是否曾在監管局開始考慮的日期起計的前5年內與其債權人訂立債務重整或償還協議；
- 該人是否根據《地產代理條例》喪失持有地產代理牌照資格的公司的董事或高級人員，或該人在該公司如此喪失資 格當日是否該公司的董事或高級人員；
- 該人是否《精神健康條例》第二條所指的精神紊亂的人或病人；
- 該人可曾因欺詐、舞弊或其他不誠實的行為而被定罪* （《地產代理條例》中所訂的罪行除外）(見有關政策)；
- 該人可曾根據《地產代理條例》被定罪並已就此項定罪被判處監禁（不論有否緩刑）(見有關政策)； 及
- 該人可曾因其他罪行被定罪 (見有關政策)。
地產代理牌照費用
地產代理牌照考試費用由2022年1月1日起調整，細牌考試費將由原先$550增至$650；大牌考試費將由原先$800增至$900。成功考取地產代理牌照後就需要遞交牌照費用領取牌照：
| 有關各牌照費用 | 12 個月 | 24 個月 |
| 營業員牌照 | $1,280 | $2,510 |
| 地產代理（ 個人） 牌照 | $2,010 | $3,930 |
| 地產代理（ 公司） 牌照 | $2,800 | $5,460 |
| 獨資 / 合夥商號於每一個營業地點的營業詳情說明書* | $2,120 | $4,140 |
| 公司商號營業詳情說明書 | ||
| – 以每個附加的營業名稱在一個營業地點營業 | $2,800 | $5,460 |
| – 在每個附加的營業地點營業 | $2,120 | $4,140 |
| 補發牌照或營業詳情說明書 | $300 | |
| 修訂牌照的詳情或營業詳情說明書的詳情 | $300 | |
| 核證登記冊內任何記項的副本或摘錄 | $150 |
地產代理牌照申請方法
| 申請方法 | 繳款方法 | 地址 |
| 親身或委託代表親臨監管局辦事處 | 易辦事 (EPS) 或支票 | 香港灣仔皇后大道東183號合和中心26樓2601室 |
| 郵寄 | 支票 | 香港柴灣利眾街24號東貿廣場7樓 |
| 網上提交 (只適用於個人牌照持牌人或前持牌人提出牌照續期申請或重新申領牌照申請) | 信用卡或繳費靈(PPS) | 不適用 |
地產代理牌照牌照有效期屆滿及續期流程
牌照上載有牌照屆滿日期，牌照會在該日期後失效，而該屆滿日期亦可在登記冊及牌照目錄上查閱得到。另外，牌照除在指明的屆滿日期後失效外，如牌照被暫時吊銷或撤銷，牌照亦會在被暫時吊銷期間或撤銷當天失效。無牌從事地產代理工作屬刑事罪行，違例者最高可被判監禁2年及罰款 $500,000。
持牌人不得早於牌照屆滿日期起計3個月前及不得遲於牌照屆滿日期起計1個月前提出續牌申請。 例如：牌照有效期於12月31日屆滿，持牌人須於同年10月1日至11月30日 (兩天均包括在內) 提出續牌申請。監管局會拒絕於牌照屆滿日期起計3個月前提出的續牌申請。 如持牌人於其牌照屆滿日期前不足1個月才提出續牌申請，其新獲批給的牌照生效日期不一定能緊接其牌照的屆滿日期後生效，故持牌人須在其牌照的屆滿日期後停止從事任何地產代理工作，直至獲批給新的牌照，否則屬刑事罪行。
地產代理牌照考試內容
地產代理牌照資格考試分為地產代理資格考試及營業員資格考試兩種。地產代理資格考試合格的考生可申請地產代理（個人）牌照或營業員牌照。營業員資格考試合格的考生只可申請營業員牌照。考試合格的考生須在「成績通知單」發出日後的12個月內向監管局申請有關牌照，否則不可再以該考試成績作申請牌照之用。
| 營業員資格考試內容綱要 (細牌或S牌) | 地產代理資格考試內容綱要(大牌或E牌) |
| 對地產代理業的基本背景具備初步認識 | 對地產代理業的背景、影響地產代理業的各種因素具備基本知識 |
| 對《地產代理條例》（第 511 章）和地產代理監管局（“監管局”）具備基本知識；及對能夠按照監管局就物業銷售訂明的守則處理典型的物業交易 | 了解《地產代理條例》（第 511 章）和地產代理監管局（“監管局”）的要求； 及 熟悉監管局就物業銷售訂明的守則，能夠處理各種不同的物業交易情況 |
| 對規管地產代理工作的法例的基本用語和概念及其遵行具備初步認識 | 對規管地產工作的法例及其與地產代理工作的關係具備基本知識 |
| 對搜集指明的物業資料及其中用語具備初步認識，並且能夠向客戶解釋其 資料內容 | 了解不同物業資料查詢系統的要素，自行或監督他人進行規定的查冊工作 |
| 對建築物的基本分類和術語具備初步認識，及對與建築物有關的法律規管 的不同方面具備初步認識 | 對建築物的基本分類和術語具備初步認識，及對與建築物有關的法律和技術 概念具備初步認識 |
| 對租務法例的基本用語、概念和遵守法例規定的需要具備基本知識 | 對物業估價的基本原理具備初步認識，以便能夠明白物業估價報告的主要內容 |
| 明瞭租務法例，及其與租務工作的關係 | |
| 能夠融會上述的知識和理解，設計出有效的管理系統和制訂標準工作程序， 以確保地產代理辦事處或分行遵守各項規管條文 |
地產代理牌照考試模式
| 考試題數 | 設兩部分共50題 第一部分 40條 – 獨立試題 第一部分 10條 – 個案分析 | 設兩部分共50題 第一部分 30條 – 獨立試題 第一部分 20條 – 個案分析 |
| 考試時間 | 2小時30分鐘 | 3小時 |
| 合格分數 | 第一及第二部分要分別取得最少48分及12分 | 第一及第二部分要分別取得最少36分及24分 |
應該選擇考那個地產代理牌照？
一般來講，地產代理牌照，俗稱大牌，的優勢會較營業員牌照多。持有地產代理牌照可以開立自己的公司，而且可以有上流機會晉升成為地產代理商分店經理。反之，營業員未能有上述選擇。不過，要考大牌或E牌就需要更花時間讀書。因為根據地產代理監管局的數據統計，考打牌的合格率只有約27%左右，反之考細牌有約31%合格率。
如何準備考地產代理牌照？
根據筆者經驗，一般考地產代理牌照有兩個最好渠道：
- 透過書局購買地產代理牌照考試天書
- 先投身地產代理行業然後參加地產代理公司考試培訓課程
雖然地產代理牌照及營業員牌照考試範圍有些少不同，但是書局都會有各種天書選擇迎合各位需要。值得留意的是地產代理監管局雖然有提供非常詳盡的考試內容，但是資料非常多難以一時三刻全部熟讀消化。故此建議最好都是買地產代理天書或者參加培訓課程。如果本身沒有投身地產代理行業並打算自己溫書考試，可以考慮購買基本由不同出版社出的天書，令自己對內容更加融會貫通。尤其是對考大牌人士，靠一本天書好難掌握所有內容精髓。
然而，本身已經打算投身地產代理行業的人士可以透過公司資源深入了解地產行業，增加自己的認知從而提升考試合格機會。再者，大型地產代理商亦希望員工可以盡快做生意，因此亦會提供培訓課程或雞精班給員工買免費參加。有意先入行再考試人士可以考慮向有關公司查詢了解。
最後，到達考試當日，記得要帶齊身份證、准考證及文具並不要帶電子設備。
考完地產代理牌照之後如何？
當你成功考到地產代理牌照或營業員牌照，各位讀者需要考慮考慮自己開公司還是投身地產代理商。地產代理商一般分為大行或細行。大行就是大家耳熟能詳的四大行，細行就是一般較為地區性的地產代理。大行與細行分別其實都相當明顯。等同於問應該入大公司或細公司打拼。
大公司提供的資源及培訓較為豐富，盤源多客源多，較容易接生客及打入一手樓及大型二手屋苑。除此之外，大行網絡較為大，更容易做跨區生意。反之，細行一般較為專注做二手本區生意，不過分拆佣金比例較大行高。講到底，做生不如做熟，做大行或細行首要考慮條件都是從自己熟悉環境落手更容易掌握地產代理行業竅門。如果有朋友介紹入行就更為
去到最後，筆者希望為各位立志投身地產行業的朋友大氣並預祝各位考試成功並在地產業闖出一番事業。如果各位對於樓市或按揭有任何問題不妨聯絡我們ROOTS上會查詢。
