根据可查的司法判例数据，在上海，差不多每100个二手房交易，就有2～3组会因为买房这件事儿去过法院，还有1个与中介发生纠纷，这还不包括忍气吞声认栽的！

这说明什么？说明二手房交易市场还是有很大问题的！

什么问题？从我一个房产律师的角度来看，我觉得最大的问题是：很多人花几百万买房子，竟然要等到初中文化的中介拿出合同，你才看到你要签的是个啥！然而，你还并不一定看得懂～

买房子，一切的一切都要落到合同上，「肯说不肯写的，都是耍流氓！」

所以，假如你能先把合同印在脑子里，再去谈，就像开启了导航，就不会走丢！这就是本篇文章的价值。

下面我们开始：

其实，规范一点儿来说，你应该签的第一份协议是：《居间服务协议》
重要程度：★★

不过，中介为了提高效率，也是考虑到目前二手房交易的市场现状，一般把这一步省掉，或者与《定金协议/买卖协议》捏到一块儿）

这份合同，是在你确定「可以合作」的中介公司后，就与之签订的，找到房源以后再谈就晚了！

注意：不要什么都不签不谈，就跟着业务员四处看房，因为等找到了理想的房子以后，你对中介费就没有议价权了！你总不会为了省几万的中介费而得罪眼前这个业务员吧！而这就是他们想要达到的效果。

所以我们建议：对于已经明确了基本需求的买家，建议用心了解一下周边房产中介门店，然后选择靠谱的中介公司，与之签订《居间服务协议》，然后再看房！

虽然目前多数的中介公司都没有这么操作，但是相信我，我们专门调研过正规中介门店，他们都非常愿意在带看前把该提供的服务、交易流程、收费标准确定好

“用心了解中介门店“，是指了解什么呢？

我认为要去感受他们的服务理念是否正确、合同文本是否有较强的倾向性、签约及交易流程是否够专业、收费是否合理、是否存在乱收费等违规操作、是否经常被起诉被投诉等。

说起来复杂，其实也就是聊会儿天就能知道的事儿！

卖家也可以这么操作，在挂牌时就明确，要不要付中介费，怎么付，如果等着中介找到了诚意客户，又发现你也挺想卖的，那八成会提出让你也付一点儿中介费。

第二份：中介版的《房屋买卖（居间）合同》
重要程度：★★★★

签订时间：主要交易条件确定后；

协议双方：买卖双方（中介公司仅作为见证人签字盖章）

作用：锁定房源、明确《上海市房地产买卖合同》主要条款；

当双方价格谈拢，付款方式都ok以后，中介就会安排双方见面“下（大）定”，就是签合同付定金，严格来讲，这时候应该签《定金协议》，但是大多数中介都会安排双方签《买卖合同》，一是预防客户反悔、二是为了收中介费。

其实呢，如果该谈的都谈透了，直接签《买卖合同》也没什么不好，但问题是：这个阶段往往信息有限，等到后面了解的信息多了，又决定不买了，这也很正常，愿意承担定金罚则就好，法律就是这么规定的，但是这对中介来说就是竹篮子打水一场空了，所以他们不愿意给客户这个犹豫期。

这份协议，都需要确定哪些信息呢？
1、房屋的价格（网签价+装修补偿款）、付款方式；
2、几个时间节点：网签时间、过户时间、交房时间，这是最主要的。还有几个次要的：卖方解抵押的时间、买方贷款的申请、审批、甚至放款时间、户口迁出的时间；
3、房屋的交付标准；
4、违约责任（非常重要！！！但往往被忽略，因为这一点与成交无关，所以与中介利益无关，而又特别容易引起争议，所以中介做的合同里是不会把这里写的很完善的，够用就行。）

这个地方，必须允许我打个广告：

网签之前签的这份合同，不同中介版本都不一样，性质是很难说的准的，有时候看着像定金协议，但内容里藏几句话甚至几个字，就会变成买卖合同；合同性质不同，出事儿的时候，解决方案也自然不同，所以提前判断一下合同的性质，你手里到底有什么权利，这很重要。

你如果在签约前，把合同发给我们看看，也可以；

如果签好了，出事儿了，带着合同过来找我们，看看你还能干什么，这也可以。联系方式在下面：

第三份：《上海市房地产买卖合同》（以上海为例）
重要程度：★★★★★

俗称的“网签合同”，这份合同分两部分：格式信息部分（前6页填空部分）＋自主约定部分（附件和补充协议）

➡️ 前面的几页，填写就好了，没什么可改的。仅注意几个时间节点，要把握做到如期履约。

重要的在格式信息后面几张「大白板」，也就是补充条款一和二。

补充条款一，往往用来约定双方的违约责任。虽然正文中有关于违约金的格式文本，但过于简单，完全没有考虑到假如真的违约后，维权可能面临的各种问题，所以我们建议在这里根据双方的情况，详细约定（约定的好，打官司也可以“赚“，约定的不好，打官司就是”亏“）

补充条款一、二后面，就是附件部分。附件一和附件二也没什么文章可做，可以忽略。除非房屋内家具家电、软装硬装都特别好，价值特别高的，要特别处理一下。

附件三是第二个最最最重要的内容。大家可以看到，这是一张白纸，自由约定，所以不要听信中介所谓的“都是格式合同，不能改“。

小结：三个阶段、三份合同，其实是三个法律关系

首先呢，居间服务合同如果签的好，就是为后续的交易寻找一个得力助手（好的中介还是很关键的），可以避免中介费纠纷，避免居间服务纠纷。

其次，中介版的《房屋买卖协议》签的好，就为顺利网签打下基础，如果这份合同有遗漏，或者有“可趁之机”，那么可能引发“定金纠纷”，承担定金罚则（退一赔一）。

买卖双方只要签了网签合同，对中介来说，就可以喝啤酒撸串庆祝了（因为到这个时候，不管后面发生了什么，只要中介没有重大过错，80%的中介费是一定会到手的）。

但是对于我们买卖双方来说，交易才刚刚开始，合同约定的好，可以避免很多纠纷，可若约定的不好，那么不仅可能维权困难、维权失败，费用还得自己掏腰包。

我们能为大家做什么？

普通的交易，大家多加小心，端正态度，的确可以应对一般的交易风险，

但对于高风险交易

比如：
高抵押房产（一般抵押比例高的房子有价格优势）、
查封房产（包括已经有查封、或者产权人负债/在诉）、
未满三年的拆迁安置房，
以及其他“有状况”的二手房，

还是建议让专业的人来替你把控风险！