台灣金融資訊多元，相對來說資金運用也相對靈活。假若你是一位願意將一筆資金多方應用的人，那麼「二胎房貸」或是「二順位房貸」的名稱你應該不會陌生；但你若是一位較保守的資金理財者，你需要瞭解「二胎房貸」的意義。本篇文章將全方位介紹「二胎房貸」，無論是申辦對象、申辦流程、優缺點等，只要掌握了5大訣竅，將讓你擁有更靈活的資金應用手段。

1. 什麼是二胎房貸？

在進入「二胎房貸」的領域之前，讓我們先清楚什麼是「二胎房貸」？簡單來說「二胎」就是「第二」的意思。如你向一間銀行以貸款的方式，購買了一間房子，在繳款一段時間之後，因其他需要有一筆資金活用，所以將你現在已經貸款的房子，向第二家銀行再貸款一次，這就是所謂的「二胎房貸」。而「二胎房貸」又可稱為「房屋二胎」、「二順位房貸」或「次順位房貸」。

另外，就銀行的角度而言，辦理「房屋貸款」要有實質的擔保品，而這擔保品通常就是你所購買的房子。若你已經向第一間銀行申請購屋貸款，經過一段時間後再向第二間銀行申請「二胎房貸」，此時第一間銀行角色為「第一順位抵押權人」，擁有優先清償債務的權力；相對而言，第二間銀行就只能排在第一間銀行之後，其地位為「第二順位抵押權人」。

2. 為什麼我需要二胎房貸？

根據調查統計顯示，需要「二胎房貸」的理由通常有以下五點：

• 整合負債

因消費管道多樣化，有時在不知不覺的情況下，名下的負債迅速累積，如：「信貸」、「房貸」、「車貸」、「信用卡循環」等，一筆筆的債務累積下，每個月的負擔沉重，有時只能繳最低應付金額，甚至發生了遲繳的狀況，這些情形只會讓您的「信用報告」產生不良記錄。

為了避免以上情形產生，「整合負債」是您可以選擇改善的方法。而所謂的「整合負債」，就是用一筆可貸金額較高的貸款，償還名下利率高、期限短、額度小、或月付金較大的款項。簡單來說就是用一筆「貸款」償還很多筆「貸款」或「債務」的意思。此一方式就是「整合負債」，而「二胎房貸」是您可以考慮的方案。

• 公司周轉

台灣金融市場活絡，公司行號林立，公司需要資金周轉是很正常的事。此時，你會想要向銀行借錢投資或周轉，銀行則因為受到政府法規的限制，借貸的條件嚴格，有時並無法順利地借到您所需要的金額，此時您可以向融資公司申請「二胎房貸」，取得您所需要的資金。

• 投資理財

台灣現在的投資管道多樣，許多人都想在固定薪水外，活用投資的方法增加額外的收入，無論是基金、股票、不動產、或其他投資等。在投資之前您都需一筆資金，而這筆資金您可以藉由「二胎房貸」取得。

• 整修房子

無論您是購買新屋或是原來的舊屋重新整修，裝潢費用都是一筆必須支付的款項。但是當您花了大筆金額購屋後，許多人都已經沒有餘力再支出一筆可觀的裝潢費用；或者是舊屋想整修，卻無足夠的錢負擔裝潢費用，此時「二胎房貸」也是您可以考慮的項目之一。

• 個人周轉

每個人的經濟狀況各不相同，都有自己運用金錢的理由，無論你的理由是什麼，只要可以提出房屋的所有權，以及合理的還款能力證明，就可以申請「二胎房貸」，此一方式是你靈活運用資金的好方法。

3. 二胎房貸的優點

名下有房子的人都有機會用到「二胎房貸」，所以很多人會考慮以「二胎房貸」做活用資金的首選，現在以下就「二胎房貸」淺談其三大優點：

(1) 貸款額度高

目前台灣有在受理「二胎房貸」的有「融資公司」（新鑫）、「民間借貸」與「11家銀行」三類，以下表列這三種類型可貸額度與期限：

（資料來源自各銀行官網，正確資料需以各家銀行官網為主）

由上表可以清楚的知道，「二胎房貸」的貸款金額以銀行規定為準，約為50萬到500萬不等，最高貸款成數可至不動產淨值的90%內。

(2) 撥款速度快

因為申請流程不複雜，所以撥款也相對快速，一般來說「銀行」從申請到撥款至少需要7～10個工作天，「融資公司－新鑫」約3個工作天撥款，「民間公司」則需1~3個工作天，甚至有24小時內即撥款的例子。

(3) 活化資產價值

房屋有了第一筆貸款後，即無資金運用的空間，若有其他資金需求，則可以考慮「二胎房貸」。因為二胎房貸金額高，且無DBR22倍的限制，可以讓你快速取得一筆資金來靈活運用，也是一項不錯的選擇方式。

4. 二胎房貸的缺點

(1) 貸款利率高

「二胎房貸」的利率，相較於「信用貸款」或「汽車貸款」來說並不高。不過若是與其他房貸產品相比（如「房屋增貸」、「房屋增轉貸」），利率是來得高一些的。這是因為如前面所提到，「二胎房貸」的抵押權順序，是排在「第一順位抵押權人」之後，對「二胎房貸」的債權人來說，風險是相對高的，因此大多數銀行不願意承作「二胎房貸」。而願意受理的銀行，則會收取較高的利息^註1，以減少無法完全回收款項的風險。

• 小知識
• 若客戶無法繳交貸款，房子遭到查封拍賣，拍賣後的金額由「第一順位抵押權人」先行取得，再者須償還積欠的政府稅金、再扣掉此次拍賣的作業成本後，剩餘金額才輪到第二家銀行受償，故第二家銀行很可能遭遇款項無法完全回收的風險。

以「銀行」、「融資公司」與「民間公司」為例，表列這三種類型對「二胎房貸」的利率標準，讓您可以清楚其中的差異。

（資料來源自各銀行官網，正確資料需以各家銀行官網為主）

• 小知識
• 除非你的信用狀況良好，財力狀況、屋況等各項指標都沒有問題，否則銀行低利率相當不易取得，實務上銀行「二胎房貸」核給客戶的利率約在6％~8%左右，與融資公司（新鑫）差不多。

(2) 銀行二胎貸款審核嚴格

台灣目前有11家願意承作「二胎房貸」，約占台灣銀行整體的1/3。或許你有所疑問，為什麼會有2/3的銀行不願意承做「二胎房貸」的業務？這個答案即前文所提到的，「第二順位抵押權人」的風險較高，大多數的銀行不願承擔風險而放棄「二胎房貸」業務，而願意承作的銀行，為了降低風險，則是嚴格審查案件資格，因此銀行「二胎房貸」審核通過的機率並不高。

銀行會婉拒「二胎房貸」的理由通常有以下幾點：

• 「信用評分」低於600分或綜合評分不足
• 信用有其他狀況，如貸款遲繳、負債過高、債務協商等
• 工作、收入不穩定，如領現族或SOHO族
• 屋況不佳、屋齡過老或是小套房
• 近期向多家銀行申貸

由以上的理由可以看出，因為「二胎房貸」的風險較高，故銀行所要審核的條件也比其他類型貸款要來得嚴格。

5. 二胎房貸的申辦流程

以「銀行」、「融資公司」與「民間公司」為例，對於「二胎房貸」的申請流程並不複雜，以下表列這三類型對「二胎房貸」的申請流程：

6. 結論與提醒

台灣金融體系多樣，因此形成了許多取得資金的方法與管道。其中「二胎房貸」是你在貸款購屋後，可以再次取得資金運用的方式之一。面對市面上「二胎房貸」的申請管道與特色，相信你心中已經有最佳的選擇。

• 「銀行」：審核嚴格
• 「融資公司－新鑫」：審核寬鬆、快速
• 「民間公司」：利率與風險較高

最後再次提醒你，善加利用多元的投資管道與借款方式，實現財富自由，是現今身處e化時代的我們所必修的課程。面對眼花撩亂的金融商品與話術，只要秉持著冷靜的心態，與事前充足的準備，相信你我實現「財富自由」的目標，將不再是遙不可及的一件事。