解構領展業績：可繼續有升有息？

香港爆發第五波疫情下，港府實行更嚴格的防疫措施，百業近乎停頓，但在如此逆市期間，領展房產基金（SEHK:823）全年業績仍能維持增長，確實得來不易。今次業績確認續租租金確認由跌轉升，可以視為下一個年度收益進一步向好的領先指標。

領展在剛過去財政年度的中期業績，續租租金加幅為3.4%，較再上一個財政年度同期按年跌4%，已經扭跌為升。同期商舖續租加幅為2.3%，但再上一個財政年度卻按年下跌9.5%。而今年全年業績顯示，續租租金加幅進一步升至4.8%。值得留意的是，街市及熟食檔位續租租金加幅按年上升19%，竟成為香港物業組合內租金加幅最多的物業類別。

租金領先指標看好

即使內地爆發疫情，領展在內地零售物業續租加幅度達8.8%，惟在內地的寫字樓物業續租卻錄得8.1%跌幅。續租租金加幅足以影響下一個財政年度的整體租金收益，實為整體租金收益的領先指標，值得投資者注意。

當然近日港府放寬社交限制下，領展表示旗下本港商場人流已經回復至疫情前的90%，而停車場時租票數亦逼近新高。所以領展加租前景正面。　

除此之外，整體租金收益都有亮點，就是香港商舖收益在第五波疫情期間仍然按年增長0.8%，當中同期營業額分成租金竟增長61.8%，至5,500萬元。

下半年分派減少

不過，如要在雞蛋裹挑骨頭，領展業績仍有數個地方未夠理想，雖然全年租金收入按年上升8%，至116.02億元。但單計下半年租金收益僅按年上升5.7%。另外，投資者最關心的股息分派，全年派息繼續上升，但下半年分派股息卻出現按年按年下跌。但基於租金收益增長前景相對樂觀，期望新一個財政年度下半年派息重拾增長。

總括而言，領展再次成功通過考驗，投資者亦早已投下信心一票。事關領展單位價格年初至今上升約3%，大幅跑贏同期恒生指數表現，反映其資金避風港的王者地位。何況，領展開始進軍物流物業，將會成為未來增長亮點，支持派息長升長有。

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