Cosa include la manutenzione ordinaria della casa?

La manutenzione ordinaria della casa comprende interventi finalizzati alla conservazione delle finiture e degli impianti degli edifici, senza modificarne la struttura. L’articolo analizza i lavori riconducibili a tale categoria, le relative distinzioni con la manutenzione straordinaria e le implicazioni giuridiche.

Mantenere una casa in buono stato è fondamentale non solo per il comfort degli abitanti, ma anche per preservare il valore dell’immobile nel tempo. A tal fine, la legge distingue tra manutenzione ordinaria e straordinaria, con differenti implicazioni giuridiche e fiscali. La differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria di un immobile assume rilievo in una serie di ipotesi come, ad esempio, quando si tratta di stabilire quali spese gravano sull’inquilino nella gestione della casa o quando bisogna ripartire gli oneri condominiali nell’ipotesi di usufrutto o di comodato. In questa guida pertanto vedremo cosa include la manutenzione ordinaria della casa e quando invece le spese possano rientrare nella straordinaria amministrazione. Ma procediamo con ordine.

Perché serve capire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria?

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è rilevante sotto diversi profili giuridici:

• permessi: la manutenzione ordinaria non richiede in genere permessi o autorizzazioni specifiche, salvo diverse disposizioni comunali. La manutenzione straordinaria, invece, può richiedere il rilascio di permessi o concessioni edilizie;
• detrazioni fiscali: solo le spese per la manutenzione straordinaria negli appartamenti sono generalmente detraibili fiscalmente al 50% nella dichiarazione dei redditi;
• regime condominiale: nel caso di condomini, la manutenzione ordinaria è generalmente disposta dall’amministratore mentre quella straordinaria richiede una delibera assembleare (salvo risulti essere urgente);
• nel contratto di locazione, la piccola manutenzione ordinaria è a carico del conduttore. Il locatore invece deve sostenere la manutenzione ordinaria più onerosa e quella straordinaria;
• nel caso di usufrutto o comodato: nella ripartizione delle spese condominiali, usufruttuario e comodatario devono farsi carico solo delle spese di manutenzione ordinaria.

Cosa include la manutenzione ordinaria?

La manutenzione ordinaria comprende interventi e riparazioni di piccola entità, il cui costo non è elevato. Non implica opere murarie (abbattimento di pareti, pavimenti, massetti, ecc.). Si può trattare del rinnovamento e sostituzione delle finiture, dei pezzi di ricambio (ad esempio la guarnizione isolante di una finestra), dei costi per mantenere in efficienza gli impianti o per sottoporli alle revisioni periodiche (si pensi alla caldaia).

La manutenzione ordinaria non comporta mai la sostituzione di impianti (ad esempio quello di riscaldamento o l’autoclave).

Le spese condominiali di manutenzione ordinaria

Nell’ambito del contratto di affitto, le spese di gestione e manutenzione relative al condominio sono così regolate:

• manutenzione ordinaria, ossia le spese necessarie a mantenere l’immobile in efficienza e a rimuovere il deterioramento prodotto dal suo utilizzo: sono a carico del conduttore. Tra queste, ad esempio, vi sono il servizio di pulizia, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché la fornitura di altri servizi comuni. Fanno eccezione alcune spese che sono ripartite tra conduttore e locatore in misura differente (ad esempio quelle relative al servizio di portineria, spettanti per il 90% al locatore e per il 10% al conduttore;
• manutenzione straordinaria, cioè le spese relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile: sono a carico del locatore.

Le parti possono comunque convenire una diversa ripartizione delle spese (ad esempio possono prevedere un rimborso al locatore di un importo forfetario oppure un indennizzo delle somme effettivamente spese dal locatore attraverso anticipi mensili e salvo conguagli).

Le spese della casa in affitto di manutenzione ordinaria

Il conduttore deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile locato, che comprendono le riparazioni derivanti dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile. Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti. Questa responsabilità si estende anche alla rottura di elementi esterni dell’impianto idrico, che non richiedono interventi murari per essere sostituiti.

Il locatario non è invece tenuto ad effettuare le riparazioni per i deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.

Il locatore deve provvedere alla manutenzione straordinaria, ossia a tutto ciò che implica lo scasso di pareti o la sostituzione di impianti, nonché alle spese di manutenzione ordinaria di costo elevato (ad esempio la riparazione del vano doccia), come guasti e alterazioni funzionali.

In particolare sono a carico del proprietario di casa i danni agli infissi esterni dell’immobile (Cass. 18 giugno 1991 n. 6896), quelli relativi agli impianti interni alla struttura del fabbricato (Cass. 19 gennaio 1989 n. 271, Trib. Salerno 16 novembre 2007), il rifacimento del manto di asfalto della terrazza (Cass. 6 aprile 1981 n. 1947).

L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal locatario per dolo o colpa o da un suo familiare o da un suo dipendente, o ancora da una persona da lui ammessa anche temporaneamente all’uso ed al godimento della cosa.

Cosa si intende per manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria, a differenza di quella ordinaria, include interventi che comportano modifiche strutturali o estetiche significative dell’edificio. Esempi di manutenzione straordinaria includono:

• sostituzione di impianti obsoleti o rotti;
• rifacimento del tetto o della facciata: con modifica dei materiali o dei colori;
• apertura o chiusura di nuove porte o finestre che alterano la configurazione dell’edificio;
• realizzazione di nuovi impianti: come ascensori o impianti di climatizzazione;
• interventi di demolizione e ricostruzione, anche parziale, di porzioni dell’edificio.