【理財型房貸】善用Excel試算及評估
直到有讀者跟我提到「理財型房貸」後，我才靈機一動。
對耶！
畢竟我的現金都投到房產裡了，那我應該是從「房子」裡提現，而不是「股票」。
於是乎，我就找了國泰壽的房貸業務。
這裡要提醒：
因為理財型房貸跟一般型房貸一樣，都是用「你的房子」做抵押品，所以一般都會找原銀行承辦。
若是另外找尋B銀行申貸理財型房貸，那會變成所謂的「二胎」——亦即把房子抵押給第二家銀行。
二胎因為對第二家銀行風險較高，所以給的利率通常不會太漂亮，對我們申貸方，風險自然也高。
好，回歸正題。
國泰壽提供給我的理財型房貸是7年約，利率2.18%，免開辦費，隨借隨還，動用才計息。
而房貸增貸的部分，利率只較理財型房貸低一點點(現場談變成2.08%，而不是電話中講的1.75%)，且有綁約前2年寬限期，開辦費3,500元，且撥款即開始計息。
考量到2年後我做轉增貸(我看好房價會續漲)，而且增貸利率2.08%並沒有比理財型房貸2.18%優惠多少，所以我依然還是以理財型房貸為首選。
【試算—保守型】
那，接下來就是善用Excel工具，來試算投資效益囉！
我大概算了一下每個月應付的房貸本利和，理財型房貸200萬元會較適合我。
如此計算下來，每個月房貸本利和＋理財型房貸利息，總共約28,XXX元。
跟去年剛買房時繳交的房貸本利和很接近。
因為繳過，所以知道自己可以承受。(我的本薪65K，未算入年終等其他獎金)
但如果屆時真的升息壓力太大，也可以跟國泰壽申請變更貸款契約，花費2,000元就可以取得原房貸1年的寬限期。
等於原房貸＋理財型房貸，都只需要繳交利息。
那當我拿到200萬元後，就all in 00878，假設00878股價20元，則我可以買入100張00878。
加上我原有的36張00878，所以我預計今年11月就可以用136張00878參與除權息。
現在假設00878每股每年配息1元(即每季0.25元，年殖利率5%)，則我今年11月可以拿到的配息為34,000元。
這34,000元再回買00878 (假設股價20)，可以購入2張，累計總張數為138張，明年2月再用這138張參與配息……以此類推下去。
如此進行到113年8月(也就是我準備轉增貸的時間)，我的總張數將會成長至148張。
保守假設00878屆時股價為15元，則我的00878市值為2,220,000元，年配息則可拿到148,000元。
再保守一點好了，假設00878的年度殖利率只有4% (即股價20、每股年配息0.8元、每季0.2元)。
則我的136張00878可以在今年11月拿到配息27,200元。
這27,200元再回買00878 (假設股價20)，可以購入1張多(保守估計僅1張)，累計總張數為137張，明年2月再用這137張參與配息……以此類推下去。
如此進行到113年8月(也就是我準備轉增貸的時間)，我的總張數將會成長至146張。
保守假設00878屆時股價為15元，則我的00878市值為2,190,000元，年配息則可拿到116,800元。
有注意到嗎？
我原本的36張00878可以成為我的「護城河」。
有這36張做底，2年後，不論殖利率是5%或4%，我的00878市值都會超過貸款金額200萬元，非常安全。
不過即使一開始就沒有任何存底也沒差，只要房屋兩年後有增值，把房貸進行轉增貸後，理應都可以清償這200萬元才是。
【試算—積極型】
什麼叫做積極型？
如果把一開始的136張00878，再加上股票質押，會如何呢？
先說這只是我空想、算起來爽的，我的心臟應該還沒這麼大顆XD
好，那一樣保守假設00878股價20、殖利率4%。
在我把136張00878質押後，保守貸出3成可借金額，低估為40萬元就好。
以質借利率2.5%計算，每個月應繳交金額會變成28XXX+8XX=29XXX元。
照上述的作法參與配息、並一直回買後，到113年8月時，我的00878會來到167張。
保守假設00878屆時股價為15元，則我的00878市值為2,505,000元，年配息則可拿到133,600元。
【總結】
經過試算後，做一個簡單的統整。
持有2年後：
1. 以殖利率5%計算，2年後持有00878張數148張，市值222萬元。
2. 以殖利率4%計算，2年後持有00878張數146張，市值219萬元。
3. 以股票質押+殖利率4%計算，2年後持有00878張數167張，市值250萬元。
試算過，的確可以一試。
當然，這還只是2年的成果。
時間越拉長，所得到的成果會更豐碩。
以7年來計算：
1. 以殖利率5%計算，7年後持有00878張數193張，市值288萬元。
2. 以殖利率4%計算，2年後持有00878張數180張，市值270萬元。
3. 以股票質押+殖利率4%計算，2年後持有00878張數206張，市值309萬元。
另外我的資金規劃，是「本薪薪水用來支付房貸、利息、水電費、管理費等各種支出」，而不會動用到借款來的股息，這樣才能確保把每一分錢都投入到複利裡去。
那就大概這樣，如果有什麼更好的想法，歡迎跟我說
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