【荃灣中心】交通、平面圖、凶宅資料全公開！二手成交係點？

中國武漢肺炎持續肆虐，環球股市備受衝擊，就連美國聯儲局也緊急降息來刺激經濟，然而香港二手樓價仍持高企。反映二手樓價的「中原城市領先指數」跌勢不算顯著，僅較高位回落8%。資料顯示，2019年6月的樓價指數創出歷史新高，收報190.48後，過去一年樓價也是反覆回軟，但截至2020年8月3日為止，樓價指數僅回落至174.03，反映樓價走勢頗堅挺。

其中一個原因，跟市場購買力仍強勁有關。不少人希望上車置業的香港人仍靜待私樓樓價回落時可以入市，加上早前《施政報告》放寬按揭保險的限制，800萬以下的單位可以借取最高九成按揭，首置客亦可在繳交額外保費下，而豁免嚴苛的壓力測試；《財政預算案》又沒有太多針對樓市的遏抑措施，故美國緊急減息一厘半後，反被市場視為利好消息而推動睇樓量，特別是一批銀碼600萬元以下、被視為上車盤的屋苑，即使在市場一面倒淡風下，仍受到追捧。

荃灣中心平均呎價$12,900

除了天水圍嘉湖山莊外，荃灣荃灣中心成為準買家搵盤心水之一，只因整體屋苑平均呎價仍大約維持在12,900元，實質銀碼四百餘萬可以上車。荃灣中心位於荃灣「荃景圍」，屋苑共分三期發展，提供4,516個單位。各座以內地不同城市合名，如第一座叫做廣州樓、第二座為桂林樓，如此類推。屋苑基座備基本民生商鋪，大型商場則需前往附近「愉景新城」商場。值得注意，荃灣中心頗多凶宅，其中最著名就是六屍命案，就發生於二期17座太原樓的低層，故入市前要問清楚。屋苑在1992年也出現過轟動一時的槍戰案，電視台更直播整個過程。

荃灣中心資料
入伙日期	1980年
座數	19座
單位數目	4,516伙
校網	新界區62號校網
發展商	新鴻基地產
管理公司	啟勝管理服務有限公司

位置遠離港鐵站

交通方面，荃灣中心並不鄰近荃灣港鐵站，步行前往需時十五分鐘，幸屋苑第二及三期的基座設有小巴總站，有瓦遮頭可直落小巴站；一期則需橫過一條馬路或天橋才到。屋苑有專線小巴95M接駁荃灣港鐵站，服務時間由早上六時至晚上二時，全程車程約五分鐘，每程2.9元；另設專線小巴95號前往如心廣場及荃灣西鐵站，服務時間較短，由早上六時至晚上十二時，車費也是2.9元。至於夜歸的話，則可乘坐通宵小巴在荃灣警署下車後，行一段斜路回家。

平面圖、景觀分析

屋苑主打中小型單位為主，主打分兩至三房，由307呎至642呎不等。部份座數的高層有縮則，故內櫳可能會再細一點；部份單位則在單位以外另設一個入契儲物室。至於揀樓策略方面，由於屋苑依山而建，故希望揀選一線單位的話，首選為一期第七至十座的單位，包括第十座北京樓A-C室，以及第七至九座上海樓、天津樓及南京樓的D-F室，均可以望到整個荃灣全景，但多數為三房大單位；次選則為二期及三期的A-D室，望向大帽山及曹公潭瀑布方向，有細單位提供。

今次我們會參觀一個望向大帽山方向的單位，這個單位面積320多呎，叫價470萬元。入屋見到客飯廳算幾分明，廚房屬於梗廚，少部份業主會選擇拆走這幅牆，改作開放式廚房。走入睡房，可望到全屋最煞食的地方: 大帽山山景及曹公潭瀑布。綠油油山景加上瀑布景，感覺也幾寫意。單位位於二期16座南寧樓的中層D室，但由於方位向北，冬天幾寒冷。放盤兩房開則，房間面積不算太過侷促，不單可放一個衣櫃，且夠位放一張四六尺床，所以兩口子居住應該沒有太大問題。

二手成交回升

目前武漢肺炎仍肆虐，環球經濟飽受衝擊，今日用470萬上車，會否太冒險呢？中原地產資深區域經理余俊文卻指出，現時屋苑價格已較高位回落10-20%。同一個屋苑的類近單位，在去年最高峰期要接近500萬，但早前回落至430萬後，就已經刺激睇樓客蠢蠢欲動，近期則逐步回升。

屋苑成交量在《財政預算案》後急速反彈，截至三月中已有15宗，按比例較二月全月20宗大幅飆升。目前可隨時睇樓的匙盤，又再回落至只得五至六間。余俊文說，二月份盤源充足時並不會出現爭盤情況，但最近同一單位可以有四至五個客來排隊睇樓。

放盤叫價$470萬未估足

當然，作為準買家，在供樓與租買樓之間作抉擇。用新按保借到最盡九成按揭，月供也要17,550元，起碼有入息42,000元才可過壓力測試。做租客，每個月就駛大約一萬元左右。美國緊急減息一厘半後，為市場釋出持續減息的信息下，本金效應放大，對準買家來說才算吸引。不過都值得注意，這個單位初步也有估價不足，介乎431萬至448萬元之間，跟叫價有22萬至39萬元差距。