買屋該選「青年安心成家」還是「一般房貸」？

房價高漲的時代，資金有限的首購族，為了減輕首購族的負擔，政府提供「青年安心成家」貸款利多，讓年輕人可以用比較優惠的房貸利率購屋，看似立意良善的優惠方案，真的有比較有利嗎？新的「青年安心成家」購屋優惠貸款有新制上路，如何選擇？ 攸關動輒二十年，甚至三十年的房貸重擔，不可不慎！延伸閱讀：【中年買房還到退休成常態？20 年房貸 VS. 30年房貸 怎麼選？】、【央行重手打房 九成房貸已成往事？小心勿踩房貸加信貸的三大陷阱！】

【政府貸款政策彙整】

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2021「青年安心成家」最高可貸800萬 寬限延至五年 新增「本金攤還」方式

2011年起，「青年安心成家」房貸新制方案， 提供優惠貸款給18歲以上，借款人和配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅的人，貸款成數最高8成，貸款額度最高800萬，超過的部分，則另外搭配一般房貸方案。而現行「青年安心成家」的房貸利率方案有三種，第一種為一段式機動利率方案，利率1.43%，1月1日起，降至1.4%；第二種為二段式機動利率方案，前兩年利率1.19%，第三年起1.49%；第三種為混合式固定利率方案，第1年固定利率1.37%、第2年固定利率1.47%，第3年起機動利率1.49%。

此外，受到疫情影響，「青年安心成家購屋優惠貸款」不受貸款年限最長30年限制，寬限期可延長，但最多不逾五年，如果原貸款人貸款30年，但沒有適用寬限期，就可以新增五年寬限期，貸款年限可以「30＋5」，也就是35年；如果先前已適用三年寬限期，那麼新增寬限期只能給兩年。

110年的新制，還增加了「本金平均攤還」的方式，由於目前市場多半適用「本息平均攤還」，每一期的攤還金額都一樣，但有一些貸款人，希望有能力就多還一些，新增的「本金平均攤還」方式，隨著本金減少，利息跟著減少，每期攤還金額會逐漸下降。

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新低利時代顛覆過往！「一般銀行」利率比「青年安心成家」更優惠

過去，「青年安心成家」對於短期持有條件，的確優於一般民營銀行，但，看似優惠的「青年安心成家」房貸方案，在後疫情時代，卻不如以往那麼優惠了！因為央行去年率先祭出降息利多，現在的房貸利率，平均降至1.31%，這是十年來的最低點，如果房貸戶選擇的是民營銀行的「一段式固定利率」方案，比起選擇「青年安心成家」房貸，採日後「分段機動計息」方式來還款，也就是前兩年利率1.19%，第三年起1.49%，兩者的總繳金額，已經相距不遠。

舉例來說，如果同樣貸款800萬，沒有寬限期，採20年攤還的房貸，採「青年安心成家」二段式機動利率方案，前兩年利率1.19%，第三年起1.49%，總繳金額約921萬；如果採「一般銀行」平均1.31%的利率來計算，總繳金額約910萬，高下立判，「青年安心成家」房貸並沒有比較優惠，可見在低利時代下，選擇青年安心房貸的人，恐怕會越來越少。

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貸款金額拉高、計息時間拉長 「青年安心成家」優惠恐成口號迷思

事實上，在央行降息之前，持有越久的房貸戶，選擇「青年安心成家」房貸方案，就未必比較划算！以「青年安心成家」房貸的最高800萬元額度來看，房貸族如果買房想投資，持有房子時間可能會少於10年者，選擇「青年安心成家」可能比較划算一點；如果持有時間有可能超過10年的話，選擇「一般民營銀行」一段式首購方案，就可能會比較省；此外，如果貸款金額拉高，比起「青年安心成家」房貸的最高800萬元額度高出許多的房貸戶，選擇一般民營銀行提供的房貸方案，也可能反而更為優惠。

由此看來，「青年安心成家」分段式房貸，只有申貸的前幾年比較優惠，拉長戰線，甚至貸款金額越高，都會稀釋掉優惠房貸的好康，建議大家選擇貸款時，一定要先試算、多比較，不要落入優惠方案的口號迷思中，有時候，一般銀行的房貸，在市場的競爭壓力下，有機會可以提供更多的優惠！

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