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自從日出康城「首都」拆主力牆事件後，「違規改動」四個字都觸動了大家神經。今日，我想跟大家分享一個疑似違規間隔改動的故事。話說我手上有一封律師信，是一名位於灣仔「嘉薈軒」的業主提供給我的。這名業主打算沽出單位，卻被下手買家的律師挑戰業權有瑕疵，理據是業主曾經違規調動廚房位置。但這名業主話自己無改動，亦無可能有改動，因為這根本是發展商的原裝交樓標準。這一宗口同鼻拗的「羅生門」事件，在我們追查之下，揭發出更多問題，背後或者涉及行政部門失當。
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事件經過
業主收律師信: 廚房間隔曾改動 屬業權瑕疵影響成交
位於莊士敦道的「嘉薈軒」，是2004年由嘉華及市建局合作的重建項目，毗鄰為「和昌大押」。一名不願意出鏡的業主跟我們說，早前轉售單位時，就收到下手買家的律師挑戰業權有瑕疵，表示其廚房有改動過。律師信指出，根據「嘉薈軒」的買賣合約及樓契，廚房理應是在窗台位置，而不是在近門口位置，要業主提出證據證明為合法改動。
現場廚房位置與契約並不相符
從業主傳給我們的影片，可以看到單位內開放式廚房的確挨近大門口位置，而非原有的窗台位置。而原本的窗台位置，則成為客飯廳一部份。表面上，下手買家律師的指控並沒有錯，廚房位置不在窗台附近，似曾被改動過。但業主表示，可以理解下手買家趁市況回落用盡方法踢契，但用這個理由卻不能接受，因為當日他是在樓花期內接摸貨，收樓至今從沒裝修過單位，全部保留一手原裝交樓標準，又怎會把廚房的位置由窗台位移至近門口呢?
樓書與平面圖的廚房擺位不相同
廚房在哪裡才是正確位置? 我手上這本是「嘉薈軒」2006年原版樓書，當年樓書跟今日並不相同，會連同構想圖、實景圖連在一起。這一頁，收錄了現場示範單位的照片，清楚顯示廚房畫面設於近大門口附近；但再翻去後頁望望平面圖，廚房就在近窗台附近，而不是近大門位置。一本樓書內，出現兩個截然不同擺位的廚房，令廚房的正確位置更加撲朔迷離。
屋宇署亦出現兩款廚房擺位不同的圖則
細心望望樓書，平面圖下方有一句備註：「詳細訂正圖以屋宇署及地政總署最後批准之圖則為標準」。換句話說，廚房的實際位置應該以這份圖則為依歸。我們《胡．說樓市》透過不同途徑取得一份由「關善明建築事務所」，當年為樓盤提交的核准圖則。其中標示「typical floor plan」的核准圖則，有標示「開放式廚房」(open kitchen)設於窗台位置，跟樓書平面圖相同。但翻查另一份「master typical floor plan」的批准圖則，則分別在近窗台及近大門位置劃有一個貌似廚房的設計，但圖例就沒有說明是否廚房。
廚房正確位置: 出現三個版本
歸納上述資料，似乎「嘉薈軒」廚房的位置至少有三個版本。第一，現時業主單位廚房近門口，這跟當日的示範單位是相同的；第二，則樓入則的廚房則挨近窗台位，這跟樓書平面圖是相同的；但則樓同時入了一份「master typical floor plan」，在近窗台及近門口位置都有疑似廚房裝置，這是第三個位置。說到這裡，我們仍未能夠確定廚房的正確位置，所以未知有沒有涉及違規改動。
還原真相
證實1: 示範單位廚房已置於近門口位
為了還原真相，我們找到了當年購入「嘉薈軒」的一手買家。他當年在收樓時，曾參加過電視台驗樓節目，並邀請驗樓師入屋驗樓，其單位是如假包換的原裝交樓標準。他憶述，去到售樓處睇示範單位時，廚房已設於近大門位置，自己收樓時的廚房也設於近門口，而不是樓書平面圖所述的窗台。換句話說，這一點證實今天的業主並沒有講大話。
「我記得大部份廚房都是設於門口位置，是開放式廚房，很骨子的，入門口有開放式廚房。我有興趣的單位是開放式單位，廚房在洗手間的對面，有煮食爐，有微波爐，有雪櫃、有洗衣機，收納得很妥當。樓書沒有特別望廚房在哪裡，買樓都是看感覺，覺得幾靚。當時代理跟我說買樓就跟示範單位相同，大部份就是如此模樣，只是沒有裝修而已。」
證實2: 發展商要求買家簽署廚房有改動的協議
2006年開售的「嘉薈軒」未有《一手住宅物業銷售條例》規管，發展商賣樓全靠自律。陳先生記得，當日在售樓處要簽署臨約時，要附帶簽署一份很特別的文件，文件只得得一頁，大意是「買家接受廚房會設於近大門位置」。他表示，這份文件很特別，所以很有印象，只是當時認為相關改動，把廚房由原本窗台位放近大門附近比較理想，故就算文件奇怪也簽署確認，事後發展商也沒把副本轉交買家。
「 到簽臨約時有提到正式plan的位置，就看見廚房在露台附近位置，很細個，像一個洗手盆，我有問代理為何如此奇怪? 代理說：『不是的，到時簽約時，發展商會提升廚房，會像示範單位般比較大及長的』。簽署臨約時，其中一份信，要我簽署的，表示我同意這個改動。你也不想個洗手盆只得一個很細的櫃枱、只得一個很小的洗手盆；對比改動後可以有個正式及大廚房，跟示範單位相若，覺得很不錯，所以便簽署了。」
胡．說剖析
當年一手買家還了今天業主一個清白，證實他沒有私下改動廚房，根本收樓一刻已經被改動至近大門位置。但這反而引申更多問題，如果今天廚房擺在近大門屬違規建築，由則師遞交圖則一刻是否已經有問題? 為何屋宇署會通過一份不合例的圖則? 物業落成時，屋宇署理應要對照圖則才批入伙紙，又為何跟圖則不符卻可以批出? 發展商又何以能繼續賣樓? 整件事疑點重重，我們必須逐一拆解。
表: 事件中的疑點
| 為何則師遞交兩份不同的圖則? |
| 為何屋宇署會通過不合例圖則? |
| 為何跟圖則不符可批出入伙紙? |
| 發展商是否知情? 為何發展商仍繼續賣樓? |
問題1: 廚房放在哪個位置才正確?
《建築物(規劃)條例》: 規定廚房需設有窗
根據《建築物(規劃)條例》規定，每個住宅單位必須設有廚房，而廚房則必須有天然照明與通風。要達至天然照明及通風，就必須設有一扇或多於一扇窗，而窗的面積要達至廚房面積的十分一。換句話說，若「嘉薈軒」把廚房放近窗台位置，因為挨近窗戶才可符合法例要求，反而放近門口則不合例。驗樓師賴達明也認同，按照當年標準，廚房應按核准圖則來擺放，故理論上跟從樓書平面圖才是正確位置；「嘉薈軒」把廚房設於大門附近並不尋常。
他表示，任何發展商賣樓要跟核准圖則相符；若不相符，有機會構成僭建，所以業主都要留意，收樓是否跟核准圖則相符，但跟核准圖則不相符的情況，在過去驗樓相當少見我做了20多年也未見過。此改動是否結構性改動，包括耐火結構改動，要問屋宇署是否豁免範圍，若跟核准圖則不符，就屬於僭建，但部份情況屋宇署會豁免，例如屋內非結構性間隔牆，因在豁免範圍故不屬僭建，一定要看入則豁免範圍內。。
不符條例 可用「消防工程方法」來作評估
我們《胡．說樓市》編輯部翻查了適用於當年的《1996年耐火結構守則》，指明若未能符合《條例》要求，便須採用其他方法，例如「消防工程方法」來符合保障消防安全規定。建築事務監督會就樓宇內發生火警的預期風險、嚴重性、結構抗火能力、及減低煙霧蔓延能力、以及對樓宇及人產生的危險幾方面來評估。
如果屋宇署經評估後，認為「嘉薈軒」符合「消防工程方法」要求，則「嘉薈軒」廚房放置置在近大門位置並沒有問題。問題是，署方是否基於這一點來批准? 但明明有《條例》可依，為何要刻意行駛酌情權? 我們曾去信「屋宇署」查詢，回覆指，「嘉薈軒」標準樓層開放式廚房，應參考批准建築圖則GP-07「Typical floor plan」，也就是說，開放式廚房放近窗台位置才是正確位置。署方無收到「嘉薈軒」改動開放式廚房位置申請，表示若改動必須獲認可人士呈交圖則，獲批准後才可進行工程。
其後，屋宇署再我們《胡．說樓市》補充，表示任何私樓的建築工程，若非法例豁免或小型工程，都需要入則才可動工，否則會視為僭建物。如發現違反規定，會作出評估後採取行動，包括向業主發出清拆令、警告通知或勸諭信，以糾正違規情況。換句話說，今日屋宇署回覆，一錘定音「嘉薈軒」分層開放式廚房的正確位置應在近窗台，而非近門口，而由381伙組成的「嘉薈軒」大部份分層單位的廚房可能全屬違規建築。
資深結構工程師倪學仁表示，糾正工程相當龐大，入則後屋宇署會要求業主先拆除不合規廚房，之後才批出開工紙，做好後報完工再檢查。由申請入則至拆卸違規建築及開工紙，前後需時三個月，還要視乎本身大廈結構、工程複雜度，要處理來水、去水、消防問題，而糾正所涉及的金額，每戶動軛以數十萬元計。
問題2: 為何一座大廈批出兩份不同的圖則?
則樓Typical floor plan及Master typical floor plan的廚房擺位不同
但「羅生門」的起點，應該要把時序再推前一點，就是則樓入則一刻。因為現在回看，樓盤是有兩份廚房擺位不同的圖則獲批。一份把廚房擺放在窗台位置，並有明確標示為「開放式廚房」的「Typical floor plan」；另一份則劃了兩個疑似廚房裝置，一個挨近大門口、一個挨近窗台，但就沒有標明是否廚房的「Master typical floor plan」。當年為何要為樓盤入了兩款不同的圖則? 我們發信向「嘉薈軒」建築師樓「關善明建築事務所」查詢，卻未獲任何回覆。
為何屋宇署會批出兩份不同的圖則
倒帶回看，當年則樓入了兩份截然不同的圖則，又何以兩份不同版本的圖則，均能在2007年5月及2007年3月被屋宇署批准，而且偏偏是由同一測量師核准? 在2008年「嘉薈軒」落成收樓時，是由屋宇署負責檢查後批出入伙紙的，又為何當時沒有發現違規?
這個問題尤其重要，因為這正是今次業主，被下手律師挑戰業權瑕疵的理據之一，亦關係到全幢381個「嘉薈軒」業主日後賣樓的權利。2008年「嘉薈軒」落成收樓時，亦是由屋宇署負責檢查後批出入伙紙，究竟當日屋宇署執著哪一份圖則作為批入伙紙的標準? 我們都有再向「屋宇署」查詢，回覆說，該份劃了兩個疑似廚房裝置，一個挨近大門口、一個挨近窗台、但無標明是否廚房的「Master typical floor plan」，只是用來顯示緊急車輛通道布局。
屋宇署續指，當年審批「入伙紙」時，是根據批准建築圖則「GP07」「Typical floor plan」來進行一般性的實地視察。發展項目完成後，「嘉薈軒」的註冊建築專業人士，須聯同註冊承建商，向屋宇署提交工程竣工證明書，證明工程按照批准圖則完成和符合《條例》，屋宇署會按既定程序，與認可人士進行一般性的實地視察才批出入伙紙。
但這是否代表，當日「嘉薈軒」註冊建築專業人士聯同註冊承建商，向屋宇署提交了假文書，來證明已按照批准圖則完成? 但如果屋宇署真的有巡查，對照圖則下又無理由對事件不知情。當年所指的「一般性實地視察」有沒有進行? 當時視察採樣進行的時間? 視察單位的數目及次數? 我們再向屋宇署查詢，回覆說當年是在2007年6月進行抽樣視察，包括視察單位的尺寸大細，但就沒有紀錄視察數目多少。屋宇署又指，根據當時記錄，職員抽樣視察的單位，其開放式廚房位置是跟批准圖則GP-07是相符，也就是廚房是近窗台位。
問題3: 發展商是否知情?
將錯就錯 VS 早有計劃?
一個物業，出現兩份圖則，整件事發展商顯然知情，否則不會設計示範單位時，已把廚房由原本窗台位置放置在近大門口位，與售樓書平面圖並不相符，也不會在賣樓一刻，要求買家簽署一份承諾更改廚房位置的同意書。只是當年是因為疏忽錯誤入則、錯誤起樓而要將錯就錯? 抑或一開始已經打算把廚房置於近大門位置? 我們分別發信向市建局及嘉華地產查詢，市建局回覆我們指，項目在2004年6月宣布與嘉華地產合作發展，在設計及建造階段，市建局有監督合作發展商按政府批准建築圖則興建單位，在2007年項目落成後取得政府發出的入伙紙。嘉華回覆信中簡單回覆21個字：「就個別二手單位買賣事宜，我司不會作出任何評論。」
簽署廚房改動承諾書 文件在誰人手上?
還有一點，今日被挑戰業權有瑕疵的業主，當年是承接了一手摸貨，故此並非由他直接跟發展商簽署買賣協議、以及更改廚房位置的協議。但我們向還原真相的一手買家陳先生查問，他說在售樓處跟發展商簽署此文件時，發展商並沒有把副本交給他，其後也沒有把文件註冊上土地註冊處。
律師朱寶琼估計，當年可能發展商跟買家簽定了「side agreement」或枱底文件，指明買家要接受改動，而這類文件多數會加一段「保密條款」。當簽了保密協議後，下一手買家並不會知情。而且因為保密文件會寫明不可以註冊，只是你接受現狀，故律師並沒有該份文件。但她認為，發展商有責任要一式兩份給予一手買家副本留底，同時也要轉交律師，因律師會就此份文件提供一個意見，包括牽涉結構性改動，律師會與屋宇署的圖則去對比，並向發展商律師質詢業權。
為何連一手買家也沒有副本在手? 下手買家在轉讓時，又怎能保障自己權益? 究竟這份協議，現在在市建局抑或嘉華地產手上? 市建局回覆指，由於項目已落成多年，不清楚查詢買家單位情況，對買家擬出售單位相關事宜沒有補充。發展商嘉華地產回覆信中並沒有回答這點。
結語
沒有正式文件支持，「嘉薈軒」廚房位置跟圖則不符的問題，演變成一宗「違規建築」個案，形成「業權瑕疵」直接影響全幢樓日後的轉讓權利。經歷了這麼多年才被揭發，律師說因相關文件未有註冊，故查契時難發現。就算真的發現了，律師也可有協助買家加簽不追究「業權瑕疵」等條款，讓二手買賣得以繼續進行。當然今日事件曝光後，日後買家有按揭需求時，就要視乎個別銀行的接受程度而定。
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