Der Options- und/oder Arras-Vertrag: Absicherung vor dem Notarvertrag

Jörg Jung 
Immer wieder sonntags, das wissen wir ja mittlerweile. Dass es schon das 13. Mal ist - das ist der Wahnsinn. "MEERWERT - Immobilien Mallorca &Ibiza" mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin der PlattesGroup, einmal mehr hier bei uns. Hallöchen!

Yvonne Plattes 
Guten Morgen.

Jörg Jung 
Meine liebe Yvonne, wir haben ja jetzt 13 Episoden lang...

Yvonne Plattes 
12 haben wir erst, wir sind ja jetzt in der 13.

Jörg Jung 
Natürlich. Und wir merken es auch jetzt schon wieder. Yvonne Plattes weiß es einfach besser, egal um was es geht. Das ist aber zu Ihrem Vorteil meine Damen und Herren, wir haben schon über so viel geredet, was den Immobilienerwerb angeht. Wir waren beim Notar, wir waren bei Maklern jetzt zuletzt hängen geblieben. Jetzt gehen wir aber wieder back to the roots. Man will es nicht glauben. Wir gehen wieder genau an diesen Schritt "Oh, mir gefällt ein Haus, das will ich kaufen" und was dann passiert. Und wir haben ja schon ganz am Anfang über Vorverträge gesprochen, wo ich gesagt habe: warum? Ich mache doch dann irgendwann einen Kaufvertrag, Warum brauche ich denn Vorverträge? Reißen wir das noch mal ganz schnell an Yvonne: Also warum brauche ich überhaupt vor dem Notar schon irgendwelche Verträge?

Yvonne Plattes 
Brauchen und nicht brauchen hängt ja dann immer so davon ab, wie sich Käufer und Verkäufer einigen, welches Vertrauen man hat usw. Ich werde oft gefragt von Kaufinteressenten, brauche ich so einen Vorvertrag? Ich habe ja jetzt ein Angebot bei dem Käufer abgegeben. Er hat das akzeptiert. Jetzt prüfen wir da noch mal so ein bisschen alles drum herum und dann gehen wir halt einfach zum Notar. Ja, das ist alles schön. So ist auch der Werdegang. Aber wir als Anwälte müssen ja folgendes betrachten: Wir müssen ja sagen, okay, was hast du eigentlich in der Hand? Du hast nur das gute Wort des Verkäufers. Wenn du Glück hast, reicht das, weil es steht auch keiner hinter dir. Aber es kommt eine Woche später jemand anderes vorbei, der eigentlich dem Käufer mehr Geld gibt oder mehr Geld bietet. Dann hast du nichts in der Hand, um dagegen zu klagen. Das heißt, du optionierst dir ein Recht, dass du sagst, ich bin mir mit dem Verkäufer der Immobilie einig, dass ich diese Immobilie kaufen möchte. Wir haben den Preis festgelegt und ich werde mir auch ein Recht optionieren, was ich jetzt in der Zeit alles prüfen darf und machen kann und unter welchen Umständen ich auch kaufe. Weil, wollen wir ehrlich sein, wir haben uns die Immobilie 1, 2, 3 Mal angeguckt, morgens, abends, mittags ist die Sonne da und wir finden das toll. Aber mehr wissen wir nicht. Wir wissen weder, wie das Grundbuchamt aussieht, wir wissen nicht, wie der Katasteramtsauszug aussieht. Wir wissen nicht, ob es da irgendwelche Mängel gibt oder sonst was. Und da muss ich ja auch noch mal eine Prüfung drüber haben. Und um die Sicherheit zu haben und aber auch dem Verkäufer zu signalisieren, "schau mal, ich will wirklich", unterschreibe ich so einen Optionsvertrag. Ich nenne ihn jetzt umgangssprachlich Optionsvertrag, also einen Vorvertrag, in dem ich diese Dinge, auf die wir uns geeinigt haben, festlege. Und damit kommt der Verkäufer nicht so ohne Weiteres aus der Nummer raus, aber ich auch nicht. Und dann kann ich tatsächlich alles Mögliche prüfen und festlegen und gucken und machen und tun. Und dann weiß ich, ich kaufe die Immobilie am Ende oder nicht. Und kein wirklich anderer kann mir die Immobilie streitig machen, ohne dass es irgendwelche Folgen für die eine oder für die andere Seite hat.

Jörg Jung 
Jetzt wird es dann noch komplizierter. Das ist der Sinn dieser Episode, weil es gibt verschiedene Vorverträge, die werden wir nachher alle mal so auseinanderbröseln und auch mal irgendwie erörtern, für wen welcher Vertrag am vorteilhaftesten ist. Wir haben nur eben im Vorgespräch auch noch mal ein Stichwort genannt, das nennt sich Anzahlung. Also da hat Yvonne Plattes natürlich auch perfekte Tipps, was Anzahlung angeht, weil du hattest vollkommen recht, wenn ich dem Verkäufer schon was anzahle, das könnte in die Hose gehen unter Umständen, ohne irgendjemandem was schlecht sprechen zu wollen.

Yvonne Plattes 
Grundsätzlich empfehlen wir und nicht nur wir, sondern das sollten alle Anwälte empfehlen, die Anzahlung nie auf das Konto des Verkäufers zu übertragen. Warum? Das ist nur eine Anzahlung. Ein Sicherstellungsbetrag, wenn die Immobilie nicht gekauft wird. Aus verschiedensten Gründen muss der Verkäufer mir das ja zurückgeben. Macht er das oder macht er das nicht?Hhat er das Geld schon ausgegeben? Faß einem nackten Mann in die Tasche. Da ist da nichts mehr. Dann muss ich es einklagen. Also ich muss auf die Rückführung der Gelder klagen und das ist ein langwieriger Prozess. Und das möchte ich eigentlich alles gar nicht. Und das bietet wiederum dem Käufer einfach mehr Sicherheit, zu sagen, ich überweise die Anzahlung auf ein Treuhandkonto des Notars, auf ein Treuhandkonto des Anwaltes. Das ist alles möglich. Wir haben es aber auch schon gehabt -das möchte ich da nicht nicht unerwähnt lassen - dass wir auch in besonderen Fällen schon die Anzahlung auf das Verkäuferkonto überwiesen haben. Ich habe jetzt schon Fälle gehabt: eine mallorquinische Dame verkauft ihren Erstwohnsitz und möchte sich eine neue Wohnung kaufen und braucht diese Anzahlung, um die Kaution für ihre neue Wohnung zu hinterlegen. Da sind keine Reichtümer hinterlegt, wo ich sagen kann, ich kann da so lange das Geld parken, bis ich die neue Wohnung habe. Ich muss aber schon mir die andere Wohnung sichern. Wie auch immer, das ist jetzt nur mal so ein Tropfen davon, wo wir gesagt haben, unter bestimmten Umständen ist es doch möglich. Und dann sollten sich beide Anwälte, sprich Käufer- und Verkäuferseite auch kurzschließen und sagen, in so einem Fall kann man das dann vielleicht auch machen.

Jörg Jung 
Wäre auch nur der worst case, wenn dann auf einmal das angezahlte Geld weg wäre. Wir wollen da wie gesagt nicht schwarzmalen. Es könnte passieren. Insofern guter Tipp an dieser Stelle. Wir gehen jetzt in die Tiefe, weil ja Vorvertrag, das ist alles ganz schön, das ist auch noch Singular Vorvertrag, aber wir gehen ganz schnell in den Plural, was das angeht, denn es gibt eine Menge Variationen an Vorverträgen. Du hast eben schon mal gesagt, Optionsvertrag ist eine Option, wenn man so will. Es gibt Arras Vertrag oder Arras Verträge, Optionsvertrag? Wo liegen denn die Unterschiede?

Yvonne Plattes 
Ich möchte mal folgendes sagen: Du als Käufer musst dich damit gar nicht auseinandersetzen, denn die Anwälte sind dafür da, den besten Vertrag für dich rauszusuchen. Es passiert schon mal, dass auch Anwälte oder auch Makler die Optionsverträge - ich bleibe jetzt wieder bei dem Synonym Optionsvertrag - ein Mix zwischen Arras- und Optionsvertrag machen, was eigentlich nicht gemacht werden sollte, weil jeder Vertrag hat seine eigene Bedeutung.

Jörg Jung 
Deswegen hören Sie der Yvonne Plattes jetzt gut zu, damit Sie mit dem entsprechenden Hintergrundwissen dann beim Makler oder beim Anwalt auch klugscheißen können. Das ist ja der Hintergrund, dass Sie sagen können "Nee, nee, nee, Freund, das machen wir anders. Das kenne ich anders". Deswegen also wir bröseln das jetzt mal alles auf.

Yvonne Plattes 
Ich fange mal mit dem schlechtesten Modell an, diesem wirklichen Optionsvertrag. Mit dem Optionsvertrag als solches kaufe ich mir nur das Recht, also die Option ein, den Kauf durchzuführen. Ich habe keinerlei Sicherheiten, ich habe keinen Rücktritt. Ich kaufe mir lediglich eine Option ein, um diese Immobilie zu kaufen. Es ist ein privater Vertrag. Kommt das Finanzamt dahinter, bin ich sogar gezwungen, weil es ein Recht ist, was ich mir einkaufe und dieses Recht ist wie eine Dienstleistung zu betrachten und müsste dann eigentlich, wenn das Finanzamt das erfährt, schon mit einer Steuer belegt werden. 21 %, weil es ist nur ein Recht. Ich kann allerdings den Optionsvertrag im Grundbuchamt eintragen lassen. Das kostet mich dann 2 %, wenn der Betrag über 1 Million ist und unter einer Million dann 1,5 % auf diese Optionssumme plus Notar und Grundbuchkosten also.

Jörg Jung 
Okay, also nicht die Summe der Immobilie, die Kosten der Immobilie, sondern lediglich das Recht.

Yvonne Plattes 
Macht aber in der Praxis so gut wie niemand, weil das sind schon viel viel mehr Kosten. Und wofür? Wir reden ja zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag vielleicht von 4, 6, 8 Wochen im Schnitt maximum wird gekauft, ehe das alles eingetragen ist und mit den Mehraufwand. Ich habe ja mit den anderen Verträgen durchaus Einklagrechte. Und warum muss ich denn jetzt noch so viel Geld im Vorfeld ausgeben? Ich will es einfach nur erwähnt haben, dass dieses Recht, diese Dienstleistung muss eigentlich mit 21 % besteuert werden. Wie gesagt, vergesst es, ist die schlechteste Variante, wenn darüber steht reiner Optionsvertrag.

Jörg Jung 
Das klingt auch so ähnlich so nach dem Motto "kannst du auf dem Bierdeckel mal schnell machen". So so ähnlich klingt es. Ein bisschen Larifari und nichts Halbes und nichts Ganzes. Hauptsache wir haben irgendwas schriftlich gemacht. Wirkt auf mich jetzt so.

Yvonne Plattes 
Würde ich auch so sehen. Sollte man nicht machen. Und jetzt kommen wir zu den verschiedensten Arras Verträgen. Merkt euch einfach "Arras Vertrag" weil es gibt "Arras penitencialis", dann gibt es den "Arras confirmatorias" und es gibt den "Arras penales". Okay, also merkt euch "Arras Vertrag". Ich nutze selber umgangssprachlich oft Optionsvertrag, weil unser Job ist es nicht, den Käufer zu verwirren und ihm darzulegen, wie kompliziert und umständlich das alles hier ist, sondern ich möchte, dass er nach wie vor glücklich ist, den ganzen Prozess des Kaufes durchzuführen und nicht, dass er jeden Tag Kopfschmerzen hat und am Ende drei graue Haare mehr, weil ich ihn mit vielen verschiedenen komischen Begriffen bombardiere. Das ist wie gesagt unser Job, das Beste für ihn rauszusuchen.

Jörg Jung 
Also ich wäre jetzt so ein Klugscheißer: "Ja natürlich, ich nehme hier den Arras Penicillin und dann geht es weiter"

Yvonne Plattes 
Der wirklich häufigst benutzte Vertrag ist der Arras penitenciales. Das ist ein Kaufvertrag, der wirklich komplett sicherstellt, unter welchen Umständen kaufe ich was, mit welchen Voraussetzungen und auch mit einer festgelegten Vertragsstrafe. Aber ich habe für beide Seiten die Rücktrittsmöglichkeit eingebaut. Also ich sage, ich möchte kaufen, wenn A B C D E stimmt und wenn ich nicht kaufe, kann ich zurücktreten, wenn irgendetwas aufpoppt, sprich bei einer Due Diligence, da stimmt irgendwas nicht, kann ich zurücktreten als Käufer und bekomme meine Optionsgebühr zurück. Also mein Reugeld sagt man ja. Und wenn der Verkäufer halt nicht an mich verkauft, weil er meint, er hat ein anderes Angebot, wie auch immer, bekomme ich meine Anzahlung zurück und der Verkäufer ist gezwungen mir die doppelte, also die gleiche Summe noch mal erneut zu zahlen. Lohnt sich also für den Verkäufer auch dann wirklich nur, wenn er einen riesen enormen Unterschied bei einem zweiten Angebot hat. Ja, ich habe aber nicht die Möglichkeit das einzuklagen, weil es ist in diesem Vertrag alles geregelt: Unter welchen Umständen kaufe ich? Unter welchen Umständen kann ich zurücktreten? Und es ist auch genau geklärt, was muss wer liefern. Ist eigentlich für uns der beste Vertrag und der gängigste Vertrag. Es gibt den zweiten Vertrag, den Arras confirmatorias. Es ist auch ein wie ein echter Kaufvertrag. Beide Seiten können aber auf Erfüllung klagen. Das heißt, ich kann nicht einfach sagen, ich habe es mir anders überlegt und ich trete zurück. Sondern da kann der Verkäufer sagen, nee, nee, nee, nee, Du hast mir gesagt, du willst die Immobilie kaufen, und ich erwarte von dir, dass du diese Immobilie kaufst.

Jörg Jung 
Das wäre ja schon der Unterschied zu dem ersten Arras Vertrag, der da wäre. "Okay, ich trete halt zurück und verliere das Geld, was ich eingezahlt habe". Hier bei dieser Variante Arras Vertrag ist es dann egal, da kann die eine Partei, zum Beispiel der Verkäufer kann sagen, nö, du hast mir gesagt, du willst kaufen, jetzt musst du kaufen, mein Freund, dann ist mir alles egal. Das ist der Unterschied.

Yvonne Plattes 
Genau, ich schreibe das ja natürlich in so einen Vertrag auch rein. Also beide Seiten können auf Erfüllung klagen. Genauso der Unterschied, wenn der Verkäufer ein anderes Angebot hat - kann er nicht. Ich könnte dann als Käufer sagen, ich habe meine Suche eingestellt, ich will die Immobilie und ich erwarte von dir, dass du diese Immobilie an mich verkaufst. Ja, die benachteiligte Person, welche es dann noch immer von beiden Seiten ist, kann natürlich trotzdem auf diese Erfüllung klagen oder auf Rückabwicklung. Und dann kann ich den tatsächlich angeforderten Schaden, der mir entstanden ist, einklagen. Und da sage ich nicht, also 10 % und die doppelte Summe, sondern ich sage, was ist denn wirklich mein Schaden gewesen?

Jörg Jung 
Ja, definiere dann aber Schaden. Da muss ich ja dann wirklich im Notfall noch findig sein und muss sagen, so, Kamerad ...

Yvonne Plattes 
Ja zum Beispiel ist ein Schaden: Ich habe ja einen Anwalt beauftragt, der hat für mich ja schon mal einiges gemacht. Ich habe einen Architekten oder einen Gutachter beauftragt, wie auch immer, und da habe ich auch Honorare bezahlt. Das ist ja auch mein Schaden, wenn ich nicht dann kaufe. Und solche Dinge sind dann in diesem Vertrag klarer definiert. Wie gesagt, der Unterschied erster Vertrag noch mal ist: Beide Seiten können zurücktreten unter bestimmten Voraussetzungen. Und das ist dann alles klar geregelt. Aber ist nicht auf Erfüllung. Bei dem zweiten Vertrag, den Arras confirmatorias, können beide Seiten auf Erfüllung klagen. Unter bestimmten Umständen oder aber die benachteiligte Person kann der Rückabwicklung einwilligen und dann den tatsächlich angefallenen Schaden beantragen, also als Schadensersatz plus Verzugszinsen usw.

Jörg Jung 
Klingt schon mal schärfer die Nummer.

Yvonne Plattes 
Ja, genau. Und deshalb muss man sich das auch wirklich gut überlegen, welchen man nimmt. Weil ich finde, in dem ersten Vertrag, diesem ersten Arras Vertrag regelt man ja auch ganz viel. Ja und es ist fair für beide Seiten, auch wenn ich mal der Anwalt bin auf der Käuferseite oder auch auf der Verkäuferseite. Wir betreuen ja auch Personen, die ihre Immobilie verkaufen wollen, muss man immer fair bleiben und die Dinge im Grunde genommen im gegenseitigen Einverständnis klären. Und dann gibt es halt noch den Arras penales. Das ist ein auch wie ein echter Kaufvertrag zu sehen. Und dort legen wir aber auch eine feste Schadensersatzsumme fest. Und ich kann aber auch bei dem auf Erfüllung klagen. Also anders wie bei dem Zweiten, lege ich hier auch fest: Wenn einer zurücktritt, bekommt er genau die und die Strafe aufgebrummt oder ich kann auf Erfüllung klagen.

Jörg Jung 
Jetzt sagst du der erste Arras ist der einfachste und der gängigste. Jetzt haben wir aber insgesamt, wenn man so will, vier Modelle hier liegen. Lassen wir mal diesen reinen Optionsvertrag mit dem Bierdeckel mal raus. Wir haben alleine schon drei Arras-Arten und man hat gemerkt von "ja, wir werden uns schon einig" Richtung "es wird scharf" haben wir da auch alle Varianten dabei. Meine logische Frage ist, okay, man könnte ja für alles diesen einen ersten Arras Vertrag, der ist locker lässig. Wo seid ihr als Berater oder als PlattesGroup zum Beispiel, die ja Mandanten tatsächlich begleiten von "Ich habe ein Haus gefunden" bis zum Notar - wo ist denn die Situation und die Einschätzung überhaupt, dass du sagst, nee, mein Gefühl sagt mir, wir machen jetzt mal diesen anderen Arras Vertrag, der ein bisschen schärfer ist. Ist das dann wirklich so bedingt, mit wem man es dann zu tun hat? Das würde mich psychologisch mal interessieren.

Yvonne Plattes 
Ja ganz, ganz viele Vorgespräche und Gespräche, die du mit dem Käufer führst. Und daraus ergeben sich ganz viele Dinge, die wir dann ja erfahren und auch Unsicherheiten, die der Käufer ja hat. Der sagt ja, ich finde die schon toll, die Immobilie, ich will die wirklich haben, aber ich habe so viel gehört und nachher ist es doch alles feucht und nachher habe ich dieses und jenes. Der hat sich ja in die Immobilie verliebt, deshalb will er sie ja kaufen. Er will trotzdem den Persilschein haben, das mit der Immobilie alles in Ordnung ist. Und dann hast du aber auch wiederum vielleicht: das ist genau die Schnäppchenimmobilie und mit dem Preis und diese will ich mir - und da ist mir auch völlig egal, was ich aufdecke oder so - ich will diese auf Teufel komm raus haben. Man unterscheidet das einfach. Ich sage, das ist eine psychologische Sache, das ist eine Sache, wie die Situation als solches ist. Und auch da muss ich wiederum sagen, du musst ja mit dem Verkäufer auch einig sein. Also du machst einen Vertragsentwurf. Diesen Vertragsentwurf lege ich dir als Kaufinteressent vor, dann besprechen wir den und dann hast du 1000 Fragen. Und wenn du sagst, der ist in Ordnung, so glaube ich, ist das alles fein. Dann erst geht dieser Vertrag ja zu dem Anwalt des Verkäufers, der dann auch wiederum seine Anmerkungen hat und sagt, "nee, nee, das, was du dir da gerade ausgedacht hast, da über diese Brücke gehe ich gar nicht", oder aber "das möchte ich noch ergänzt haben". Wie auch immer, am Ende ist es immer ein gesunder Mix, weil nur wenn beide Seiten sich einig sind und auch wohlwollend dem Verkauf gegenüberstehen, findet der Verkauf am Ende auch statt.

Jörg Jung 
Hier merken Sie eindeutig die Kompetenzverteilung auch in diesem MEEWERT Podcast und bei der PlattesGroup. Yvonne Plattes mit absolutem Spezialwissen und Feingefühl und ich da, glaube ich, der wandelnde Vorschlaghammer. Vielen Dank Yvonne. Wir haben wieder sehr, sehr viel gelernt und freuen uns dann wieder auf den kommenden Sonntag mit einer neuen Folge MEEWERT.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp