美國REITs值得投資嗎？精選6檔高股息美國REITs

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REITs是什麼？美國REITs產業介紹美國REITs管理結構投資美國REITs的好處投資美國REITs的壞處投資美國REITs與投資美國真正房地產的差別精選推薦的6支美國REITs 如何交易美國REITs？總結免責聲明

美國的房地產市場是全球最成熟的市場之一，但是外國人難以直接買下整棟房地產，這時候可以投資美國 REITs 來達到，REITs 算是近幾年相對熱門的投資方式，它的特點與一般股票、債券投資不一樣，尤其每年派發高達 90% 的股息，就可以吸引一票投資人入場。

本文將介紹 REITs 的定義及種類，並介紹美國 REITs 的產業狀態、管理結構、優缺點，最後再精選 6 支規模強大的 REITs，有興趣的你就趕緊看下去吧！

REITs是什麼？

REIT 的全名叫 Real Estate Investment Trust（房地產信託基金），是一家擁有、經營、投資房地產的公司。

REITs 會收集眾多投資者的資金，並以共同基金的方式經營，而投資人交易 REITs 並不會得到以及管理真實的房地產，而是靠投資 REITs 來賺取股息。

REITs的3大種類

REITs 主要有 3 大種類：權益型 REITs（Equity REITs）、抵押型REITs（Mortage REITs）、混合型 REITs（Hybrid REITs），以下一一說明：

1. 權益型REITs

大多數 REITs 都屬於權益型 REITs，這種 REITs 擁有真實的房地產，並會管理旗下的資產，其主要收入來源是租金收入，而不是靠轉售房地產盈利。

2. 抵押型REITs

抵押型 REITs 並沒有房地產，也沒有經營管理的權力，它們是靠「提供貸款（MBS、抵押貸款等）」給房地產機構和業主，並以利率差額和手續費盈利。

3. 混合型REITs

混合型 REITs 顧名思義就是包含以上 2 種模式的 REITs，權益型和抵押型各佔一定的比例，而這個比例，會交由專業基金經理人依當時的市場環境來決定。

美國REITs產業介紹

美國是全球最大的 REITs 市場，全世界超過 50% 以上的 REITs 都在美國，所以美國的 REITs 在某種程度上，也是大家關注的房地產市場，而其中又以「權益型 REITs」對美國經濟最有幫助。

在美國，這些權益型 REITs 擁有超過 2.5 億美元的資產，而這些房地產分佈在全美 50 個州和哥倫比亞特區，建築物總數超過 535,000。

達到美國REITs的標準是什麼？

在美國，要成為一個標準的 REITs 需要遵守 IRC 的規定，並通過一系列的資格考驗，這些資格包括：

將至少 75% 的總資產投資於房地產、美金或美國國債
至少 75% 的收入來源必須是「租金、抵押貸款的利息或轉售房地產」
每年要將 90% 的納稅收入以股息的形式，發還給投資人
需由董事會或受託人管理
公司必須是可以納稅的實體
成立一年後必須要有至少 100 名股東
其 50% 的股份，不得由 5 人或 5 人以下持有

以上只是概括，實際上需要遵守的規定不只這些，詳細的資料可以參考 IRC 的資訊。

美國REITs管理結構

美國的 REITs 的管理結構（投資形式）主要 3 個：可公開交易、非公開交易和私人的 REITs，以下分別說明：

公開交易的REITs（Publicly Traded REITs）

這類型是最多人會交易到的 REITs ，它們必須受到 SEC（美國證券交易委員會）的監管，並且會在國家證券交易所上市，所以非常適合個人投資者來進行交易，而且公開交易的 REITs 也是 3 種投資形式中流動性最高的。

非公開交易的REITs（Public Non-Traded REITs）

非公開交易與公開交易的 REITs 一樣都必須受到 SEC 的監管，而它們之間的差別，在於非公開交易的 REITs 不在國家證券交易所上市，所以基本上，個人投資者無法進行交易，因此其流動性遠低於公開交易的 REITs，但相對的也不容易受到市場波動影響。

私人REITs（Private REITs）

私人 REITs 既不受到 SEC 監管（因為沒註冊），也不會在國家證券交易所上市，這類型的 REITs 也不會出售給個人投資者，只會出售給機構級別的投資者。

投資美國REITs的好處

投資美國的 REITs 可以獲得下列好處，包括：得到穩定的股息、回報率高、流動性高、波動低以及做好分散投資。

穩定的股息

美國政府規定 REITs 必須每年將 90% 的納稅收入以「股息」形式派發給投資者。

譬如這家 REITs 的年收入是 100 萬美金，那麼它們就必須派出 90 萬美金的股息，分給每個股東，所以每個股東都會收到一筆不錯的股息。

一般上，美國 REITs 的股息率差不多在 4.3% 左右，也有一部分 REITs 的股息率會超過平均，所以選到好的 REITs，是很有機會獲得高股息的，對於那些想要靠穩定股息來獲利的投資者， REITs 是一個不錯的選擇。

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高流動性

讓 REITs 與真實購買房地產相比，REITs 的流動性絕對是高於真實房地產的，因為交易 REITs 的流程相比真實房地產要簡便許多。

低波動

與股票市場相比，REITs 的波動性可能比較低，部分原因是 REITs 的股息率特別高，所以比較不會出現像是股票市場常有的頻繁交易，進而造成波動劇烈。

做到分散投資

基於高股息、低波動這兩點，REITs 就非常適合納入投資組合裡，讓它作為一個緩衝風險的工具。

另外，股票市場與房地產市場性質不太相同，當股票市場出現高波動時，例如遇到股災，房地產市場往往不會受其太大影響，這時投資組合的跌幅不會過於誇張，甚至還能緩衝跌幅。

投資美國REITs的壞處

雖然投資 REITs 的好處看似很多，但還是有一些壞處需要注意，例如非公開交易和私人的 REITs 流動性很差、REITs 的債務比例高、成長性低、股息還會被政府抽稅，以下一一解釋：

非公開交易和私人REITs的流動性低

雖然公開交易的 REITs 開放給個人投資者交易，流動性還不錯，但是非公開交易和私人的 REITs 的流動性就比較差了，原因是這 2 種形式都不開放給個人投資者，因此少了全球最大量的投資者，流動性也就變得比較差。投資人往往需要投資數年才能看到明顯的成效。

REITs的債務比例高

其實 REITs 的債務比例非常高，而且還是市場上負債最多的公司，因為它們擁有高價房地產。

但是，投資人對這種情況已經感到習慣，因為 REITs 的長期收入來源相對穩定，REITs 擁有會產生穩定現金流的長期合約，例如租金，租金可以確保現金流會一直進來，除了能支付 REITs 的債務，還能確保股息能夠穩定派發。

成長性低

高股息雖然吸引力高，但同時也會帶來成長性低的缺點，原因是大部分收入不能自己使用，而是要分發出去，那這些錢就無法被公司有效利用，你可以想像，REITs 公司每年只有 10% 的稅收收入可以買新房地產，因此成長性大大的被限縮。

所以為了實現成長，它們必須透過發行新股或債券來籌集資金，但有時候投資人並不是願意購買，如果遇到金融風暴或經濟衰退更不用說。因此，REITs 可能無法在它們想要成長的時候得到該有的資金，而是要等到投資人願意主動掏錢才有機會成長。

股息會被政府抽稅

雖然 REITs 公司不用繳稅，但是得到股息的投資人需要被政府抽稅，對非美國居民來說，REITs 收入可能需要預扣 30% 作為繳稅用，這會很明顯的降低獲利空間，因此投資人需要注意。

投資美國REITs與投資美國真正房地產的差別

美國 REITs 雖然是在投資房地產，但與投資「美國真正房地產」還是有巨大的差別喔，先不論購買真實房地產的流程更加複雜，其實兩者的收入和盈利模式也天差地遠。

投資美國真正房地產

購買真正房地產的意思是買下實體的房產，例如公寓大樓、商業大樓等，而投資者要從真正房地產賺錢，必須依靠租金收入、房地產升值或其他商業活動。

與一般投資市場不同的是，房地產通常會隨著時間推移而增值，不像股票市場會經歷較劇烈的波動，投資者可以在購入房地產後數年再把它們賣掉獲利。

而且實體房地產相較於 REITs 更有實體掌握權。例如，投資者可以選擇地段和房地產結構，還能決定租金價位、租客品質，REITs 在這部分就比較無法掌握。

但是實體房地產的投資績效沒那麼早顯現出來，必須花費大量的時間和精力，例如房子出現問題需要花精力去維修，租客品質沒顧好可能會麻煩到主人。另外如果急需一筆現金，實體房地產沒辦法讓投資者馬上得到現金，必須經過複雜的買賣流程才行。

投資美國REITs

投資 REITs 就與投資實體房地產相當不一樣，投資者無需擁有並經營這些房地產，還能從中獲利，而且成本比實體房地產還要低，數百美元就能買到 REITs，而且 REITs 還能提供高額的股息，基本上具有獲利性。

REITs 也不像實體房地產那樣難銷售出去，REITs 的流動性高，所以能夠快速交易，如果急需一筆錢，急速把 REITs 賣出就能獲得一筆錢了。

但投資在 REITs 也是有缺點的，REITs 的低成長性、股息會被政府抽税，會縮窄投資者的獲利性。

精選推薦的6支美國REITs

由於美國是全球最成熟的 REITs 市場之一，在此市場中已經出現許多的 REITs，接下來會列舉幾個有名、規模也龐大的 REITs：

MPW (Medical Properties Trust)

MPW（Medical Properties Trust）如其名是醫療界的 REITs，它在美國 32 個州、7 個歐洲國家、南美洲和澳洲擁有 447 家醫院。

MPW 的年營收逐年增加，尤其在疫情助長了非常多，從 2019 年的 8.5 億上升到 2021 年的 15.44 億，近 5 年的股息率維持在 6.10%，平均每股派發 1.1 美金股息。

市值：77.45 億美元
市盈率：6.19（截至 2023/01/13）
EPS：2.09（截至 2023/01/13）
近 5 年的股息率：6.10%（來源：MORNINGSTAR）

IRM (Iron Mountain)

IRM（Iron Mountain）與其他 REITs 相比是比較特別的 REITs，它曾被認為是服務提供商，而不是房地產公司，直到 2014 年被美國國稅局認列為 REITs，才一直被歸類在 REITs 至今。IRM 的主要業務為儲存業務，在過去 70 年裡，IRM 在 50 個國家建立了超過 1400 個儲存設施，客戶包含全球 1000 強的公司。

IRM 的年營收相當穩定，每年都有在 40 多億美元左右，股息率的派發也很穩定，近 5 年的平均有 6.79%，平均每股派發 2.4 美金股息。

市值：161.61 億美元
市盈率：32.70（截至 2023/01/13）
EPS：1.70（截至 2023/01/13）
近 5 年的股息率：6.79%（來源：MORNINGSTAR）

VICI (VICI Properties)

VICI 是一家娛樂產業的 REITs，會負責開發及管理博彩、酒店、娛樂及休閒場所，這個 REITs 算是很新的 REITs，其在 2016 年 7 月成立，總部設立於紐約。

VICI 的年營收可謂年年增長，從 2019 年的 8.9 億美元，上升到 2021 年的 15 億美元。平均 5 年的股息率也有 4.47%，平均每股派發 1.5 美元股息。

市值：340 億美元
市盈率：31.80（截至 2023/01/13）
EPS：1.08（截至 2023/01/13）
近 5 年的股息率：4.47%（來源：MORNINGSTAR）

O (Realty Income)

O（Realty Income）是一家專門做租戶的 REITs，旗下的顧客都是高品質的公司，例如藥妝店、便利店、倉庫等等，這些公司不容易受到市場環境的影響，而且簽約時限至少是好幾年，所以 O 的穩定性也很高。

O 的年營收很穩定，而且從 2019 年至 2021 年，可以發現 O 的營收逐年上升，從原本的 149 萬美金上升到 208 萬美金，不容小覷，近 5 年的股息率有到 4.31%，平均每股派發 2.9 美元股息。

市值：425.84 億美元
市盈率：69.29（截至 2023/01/13）
EPS：0.98（截至 2023/01/13）
近 5 年的股息率：4.31%（來源：MORNINGSTAR）

OHI (Omega Healthcare Investors)

OHI（Omega Healthcare Investors, Inc）長期從事在專業護理設施的醫療保健上，提供融資和資本，它們的目標是為投資和提供豐厚報酬，同時作為營運商的首選合作夥伴，以讓他們能為住院患者提供更專業的照護。

OHI 的年營收也算穩定，平均每年都在 10 億美元上下，近 5 年的股息率為 8.15%，平均每股派發 2.6 美元的股息。

市值：65 億美元
市盈率：16.59（截至 2023/01/13）
EPS：1.75（截至 2023/01/13）
近 5 年的股息率：8.15%（來源：MORNINGSTAR）

PSA (Public Storage)

PSA（Public Storage）從事收購、開發、擁有和經營自助倉儲設施，它其實是一個老牌的 REITs 了，其在 1972 年就成立至今。

PSA 的年營收也算穩定，2021 年甚至上升至 342 萬美金，而近 5 年的股息率為 3.28%，平均年度股息為每股派發 8 美元的股息。

市值：520 億美元
市盈率：12.03（截至 2023/01/13）
EPS：24.75（截至 2023/01/13）
近 5 年的股息率：3.28%（來源：MORNINGSTAR）

將以上資訊整理起來：

REIT	市值（美元）	市盈率	EPS	近 5 年的股息率
MPW	77.45 億	6.19	2.09	6.10%
IRM	161.61 億	32.70	1.70	6.79%
VICI	340 億	31.80	1.08	4.47%
O	425.84 億	69.29	0.98	4.31%
OHI	65 億	16.59	1.75	8.15%
PSA	520 億	12.03	24.75	3.28%