重點摘要
MBS大致可分為兩種型態，一為房貸轉付證券(MPT)，另一為貸款抵押證券(CMO)。
房貸轉付證券(MPT)為資產證券化證券(Securitization)，其將大批的房屋貸款集合起來當成標的物，再將每月的房貸收入按比例發給MPT之持有人。
貸款抵押證券(CMO)也是資產證券化證券，其將MPT做進一步的改良，以不同的還款等級來劃分還款風險，使投資人可更容易的控制現金流量。
美國的前五大投資銀行皆因誤觸了MBS而引發了此次次貸風暴和一連串的倒閉危機。
房屋貸款違約引爆了2007年底的次貸危機(Subprime Mortgage Crisis)。而這個危機，可以由美國的房地產市場如此廣泛且迅速的影響到全球金融市場，其中最大的推手則是不動產抵押貸款證券(Mortgage Backed Securities,MBS)。MBS大致可分為兩種型態，一為房貸轉付證券(MPT)，另一為貸款抵押證券(CMO)。
一、房貸轉付證券(Mortgage Passthrough Securities, MPT)
房貸轉付證券(Mortgage Passthrough Securities，MPT)是一種資產證券化的證券，在金融機構承做不動產抵押貸款後，將一個或多個抵押貸款組成一個抵押貸款群組(Collection Pool)，再以此群組為標的資產來發行證券。可由圖一更進一步的了解MPT：
圖一：MPT組成圖
假設抵押貸款群組由2,000抵押貸款組成，每一個放款皆為$1,000,000，所以總抵押貸款群組為20億。
資料來源:Fixed Income Analysis for the Charted Finance Analyst Program
MPT提供了投資者一個簡單的方式來投資房地產市場，但同時也擁有幾種風險。除了違約風險，交易對手風險，抵押品的品質風險外，最特殊的就是提前還本風險。房屋貸款像是給借款者一個權利去決定是否要提前還款，若市場利率下降，而且值得借款者做再融資交易，借款者則會提前還款，造成MPT投資者接收到不穩定的現金收入，此為提前還本風險。MPT類似於一般可提前贖回支付利息的債券，但不同處為一般債券直到到期日才會支付本金，而MPT則會每月支付。
二、貸款抵押債券(Collateralized Mortgage Obligations,CMO)
貸款抵押債券(Collateralized Mortgage Obligations,CMO)為另一種更進化的MBS。上述的MPT中，每位投資者皆承擔了提前還本風險和違約風險；但在CMO中，發行商借由畫分本金清償的方式來分散風險到不同的等級。由圖二之說明可知，等級A會接收所有的本金(每月攤銷本金、提前還予之本金)直到8,000萬額滿，等級B才會開始接收本金的支付，額滿7,000萬後則由等級C來接收剩餘的本金。此種清償方式使得等級A擁有相對較短的到期日，和承擔較大的提前還本風險；而等級C則擁有較長的到期日，和較大的違約風險。
圖二：CMO組成圖
資料來源：Fixed Income Analysis for the Charted Finance Analyst Program
三、不動產抵押貸款證券和次貸危機
MBS其最大的價值不只是在於提供市場多一個房地產交易工具，他同時也給予放款銀行一個迅速流通貸款資金的方式。
近幾年來，美國的次級房貸由低於10% (2001-2003) 倍速成長到18%-21% (2004-2006)。在2007年時，雖然只占了6.8%房貸市占率，但卻囊括了43%的違約房貸率。放款銀行會如此輕易的將資金借給原本未達到借款標準的借款人，是因銀行可輕易的將違約風險經由MBS轉嫁到投資大眾身上，這項資產證券化的產品減免了銀行審核借款著還款能力的必要性。
美國聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae)及美國聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)的主要業務為每年皆要到市場中收購房貸契約，再將之包裝成MBS以低利率賣給投資者。身為政府贊助企業(Government Sponsored Enterprise,GSE)，Fannie Mae和Freddie Mac可取得非常低利率的資金再將其轉貸出去以從中賺取差價。這個系統原本是要活絡方帶市場，讓購屋者能輕易的取得低利貸款，但在鬆懈的徵信條件下，此系統的美意就被扭曲成這次次貸風暴的起因。
從1997到2006年，美國的房價增加了124%，而此增長率在2006年中開始下降。太過容易的貸款和相信未來房價的漲勢，鼓勵了次貸貸款者簽訂浮動利率的房貸契約。當初期的低率優惠期過了且房價突然大減之後，次貸房貸者同時面臨了付不出高額房貸和無法再尋求再融資交易的窘境。因此突增的違約率，降底了MBS的市值，而大量收購這些產品的大型投資銀行(Bear Stearns, Leman Brothers)則必需沖銷這些資產的價值。此行為牽動了一連串的倒閉危機和信貸緊縮，且進一步的引發全球性的金融危機。圖三說明了此惡性循環:
圖三：次貸風暴之惡性循環
資料來源：Wikipedia
四、結語
近日歐巴馬的新政府，準備在市場中注入一兆美金買回這些市值約兩兆的問題不動產抵押貸款證券，希望此舉能再次活絡借貸市場，但同時也擴大了預算赤字和未來通貨膨漲的隱憂。將原來零合的衍生性金融產品的遊戲，變成納稅人虧損的結果，相信是遠遠迥異於資產證券化有助於資金流動的初衷。
