世界上大部分的地铁都无法收回成本，为什么港铁愿意用 BOT 的方式建造深圳地铁？

因为内地很多城市都在发展轨道交通，而港铁也希望通过这次进军深圳地铁，树立样板，打开内地市场。而深圳政府也希望通过BOT方式引进港铁，学习先进的经验，并且节省建设成本。

港铁之所以能盈利，是因为港铁的特殊模式：“地铁+物业”，收入就不完全依赖地铁客运。从下图就可以发现除去客运以外的收入都占很大比例。

来源：http://www.mtr.com.hk/chi/investrelation/financialinfo.php

“地铁+物业”模式基本操作：兴建地铁的时候，就与开发商共同去开发地铁物业，地铁的修建为周边物业带来人气，而未来的物业的完善也可以为地铁带来客流。

扯远点：港铁的“地铁+物业”模式，也有特殊的土地政策，港铁在香港获得的土地由政府无偿划拨，在内地土地都要经过招拍挂。

2005年5月26日，港鐵公司與深圳市政府與就4號線二期工程草簽《特許經營協定》，承諾投資60億港元的代價，獲得4號線（包括已建成運營的一期工程）30年運營權，且獲取沿線290萬平方米建築面積的物業開發權，在整個建設和經營期內，項目公司由港鐵公司絕對控股。

来源：http://www.hkcd.com.hk/content/2011-06/14/content_2756293.htm

后来，国家发改委没有批准290万平米的物业开发权，怕国有资产流失。到了2011年，深圳政府仍是通过土地来给予港铁支持，设计条件苛刻的土地出让门槛，将土地“合法地”卖给港铁。港铁的“地铁+土地”模式算是曲线落地。

来源：http://sz.house.163.com/11/0819/09/7BQDU0V700073T3P.html

什么地铁加物业？说白了不就是垄断地铁上面的土地发横财么？这种玩法要是中国也来，绝对保证每年都暴利，而不仅仅是盈利。问题是一旦这么干，让在地铁站周围居住的你们都拆迁，你们愿意么？很多人不长脑子的吹捧香港地铁的盈利模式，为什么不想想如果按照这种做法，广州地铁早就盈利了，因为体育西商圈的盈利都算进地铁里面来了。

全世界地铁不盈利，唯独一个全球房价算是最高的城市盈利，这难道还不能说明问题？典型的与民争利结果而已。