去年受到疫情與諸多因素影響，房市買氣大幅回籠。（圖／NOWnews資料照片）
行政院日前拍板房地合一稅2.0後，引起業界不少議論。對此，專家分析，房地合一稅上路前，恐怕會有投資客的拋售潮，這時候就是消費者最好的入場時機，此時會有較多的議價空間。

住展雜誌研發長何世昌指出，房地合一稅新制首先衝擊到的就是短期買賣交易市場，尤其是新制上路之後，預期短線投資、投機客會大量的出場，也就是市場上也只會剩下自住需求與長線置產的族群。

不過，房地合一稅新制也有個爭議，何世昌指出，房地合一稅新制打擊的對象是短線投資客，這個其實大家都贊成，只是預售屋的部分在該稅制中，從簽約起算第一次持有時間，之後到了交屋後再重新起算一次持有時間，「基本上這種租稅制度在全世界恐怕也是第一次見到」。

在房市正夯時政府下重手，是否會讓賣方把成本轉嫁到房價上？何世昌分析，房地合一稅在新制上路之前，基本上不會有轉嫁效應，因為新制上路前，預期市場上會出現大量委售潮，因為很多持有時間介於2到5年之間的屋主，若等到新制上路之後，重稅閉鎖期會拉得更長，所以如果不想被鎖這麼久的話，在新制上路之前，他們就可能會開始大量的拋售，而這種拋售潮在最近交屋量比較多的重劃區上，可能會比較明顯一點。

拋售潮出現後，現在是消費者最好入手的時機嗎？何世昌建議，基本上從現在到新制確定上路之前，都是一個很好議價的時機，因為這時候投資客大量拋售的情況下，市場上的供給量可能會比需求量更高，當供給量高於需求量的時候，就會出現供給過剩的情況，這個時候對買方買房子議價，是最大的利基；可是到了新制上路之後，這個現象就會顛倒過來，到時候可能會出現供不應求的狀況，反而會讓議價變難。

在新制上路之後，除了增加消費者議價難度，也可能會出現房價上揚的效應。何世昌指出，未來會出現一種狀況，如果一間房子的重稅閉鎖期從2年拉長到5年，會發現市場上代售的屋源會大量減少，因為屋主大多想要避開閉鎖期，所以持有時間拉更長；而當代售屋源大量減少之後，市場如果需求量不變而且稍微成長的話，就會出現供不應求的一個狀況，這時就會有稅金轉嫁到房價的效應。

至於消費者如果選擇在此時進場，需要避開哪些產品？何世昌建議，基本上目前唯一要避開的產品，就只有坪數比較大的房地產，以新建案來說，大坪數尤其是豪宅市場，最近這幾年的價格並沒有隨著景氣轉好而拉升，它的價格處於比較弱勢，可是中小坪數的產品就表現較好，價格表現也比較漂亮。

何世昌補充，如果是中古屋市場，要選擇屋齡在30年以上產品的話，應避開戶數非常多的社區，因為房子是會折舊的，但台灣老房子有都更危老重建的價值，所以價格依舊高居不下。如果社區戶數愈多，未來要轉手或是要靠都更翻身，相對機率來講更低，因應住戶們可能有不同意見，難整合。



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