《買房全攻略》:台灣未來房價趨勢預測——V型復甦、U型復甦,還是W型復甦?
我們想讓你知道的是
本書從最基礎的房價資料搜尋開始介紹,循序漸進說明如何利用這些資訊,最後詳細分析各項不動產相關法規政策如何影響房市,全方位網羅房地產知識。不論是沒有買過房的首購族,或是代銷、建設、仲介業者,還是銀行從業人員,都可以從本書獲得更全面的房地產觀點,並透過結合實務與理論的說明,讓讀者可以立刻在投資或工作上運用!
文:廖仁傑、游穎珊
藉由歷史的房市價量分析,可以了解到價量循環的四象限並非絕對,這是因為在房屋市場中還是受到許多外力影響,包含打房政策、利率環境以及像疫情等不可預期等因素。因此在分析房屋市場時,價量循環可以作為分析的基礎,但實際房價走勢仍是需要順應著外在因素以及時間修正。
如何配合景氣復甦型式操作房市
根據住展雜誌調查,台北市在2021年底每坪單價來到95.1萬元,可以說是處於房價歷史高點。自2015年政府打房後,房價逐漸回落,近幾年則連續攀升。受到全球疫情、資金行情、台灣打房等外在因素影響,台灣房價預計在疫情因素褪去後進入一波新的循環。
未來影響房價的三個關鍵因素分別為:利率、打房政策以及地緣政治。從2022年開始的利率上漲提高了買屋以及持有成本,當房貸在最低利率突破2%後將對房市產生不小的衝擊;打房政策包含選擇性信用管制、房地合一2.0、實價登錄2.0以及內政部的平均地權條例,前三者已經在房市實施一段時間,因此最大的變數為內政部平均地權條例,僅在修正草案階段就出現預售屋拋售潮,正式實施後台灣房價勢必修正;最後則是地緣政治,隨著俄烏戰爭爆發,對於兩岸關係的討論也備受關注,若在此階段出現大變化,將影響台灣房市及經濟甚鉅。
作者以目前房價為基礎,預測未來五年房價走勢。從台灣歷史上來說,房市中較常見的景氣復甦型態為V型、U型以及W型,尚未出現過L型。L型衰退在台灣房市發生的可能性非常低,因此以下將以三種可能走勢解析未來房價趨勢,並教您該如何把握投資及出場時機。
①整體房價趨勢預測
從國泰房價指數可以看到目前房價為歷史高點,自疫情爆發後房價指數雖有小波動,但幾乎是以全力衝刺的速度飆高。在政府一連串打房政策從去年年中實施後,目前房價尚未看到顯著的影響,然而從買賣移轉棟數已可見稍微降溫。台灣在2021年3月開啟升息的第一槍,且預計將升息不只一次。就作者觀察,升息一碼的影響尚不大,然而當預期升息持續發生時,市場資金及行情便無法持續多久。
就過去升息循環經驗,市場在升息前面臨的是資金氾濫、熱錢流竄、資產價值持續提升等情況。步入升息循環之初,仍處於擴張期末端,房市尚不會受到太大影響,因此預估房價尚能維持一年,最多至兩年的行情。從下圖可見房價預測至111年底仍處於高點。
然而隨著升息壓力逐漸增大,政策效果浮現,預估房市將可能進入新的一波景氣循環。如上節提到的景氣復甦共有四型式,從過去各國發生L型復甦的情況對照台灣房市目前的情勢,L型復甦發生的機率相當低。房市在近幾年資金充裕的情況下,成為資金停泊的安全港,加上民眾對通膨的預期心理,使得台灣房價維持高檔。
相較於美國聯準會的鷹派升息作風,就台灣央行目前表態將以溫和升息因應。此外,儘管目前台灣陸續端出打房政策,但皆以抑制投機行為及控制房價合理上漲為兩大目標。因此預期未來將不會發生價漲量增的走勢,但也不會有大幅跌價、長期衰退的可能性。
②V型復甦——發生可能性20%
V型復甦係指在一至兩年內看見房價衰退後又彈升,這將是未來步入衰退後的最佳復甦劇本。但目前升息循環將不會在短期內結束,且依照過去台灣房市經驗,當政府有重大不動產政策,通常房市交易量會受到不少影響。當長期影響房市的因素持續存在(政策、利率壓力),要看到房市如2020年疫情後V型復甦的可能性不大。
若未來呈現V型復甦,因短期內房價即恢復水準,因此在交易房產時房地合一稅的影響便小了許多,只需注意五年重稅期間(持有兩年內交易需繳納45%、持有二至五年則繳納35%之房地合一稅)。雖然整體房市以V型復甦的可能性低,但在精華地段、企業投資地區或是新建捷運沿線,因該區房產稀缺性以及保值性,則有可能一出現跌價便有購屋人進場,使得特定區域仍維持於高檔房價。
③U型復甦——發生可能性35%
U型復甦則意味著台灣房市在未來三年內將會出現明顯衰退,且須花費五年以上時間才有望回復為2021年底的水準。在未來升息的情況下,將會抑制房產買氣,為房市的不利因素。評估目前台灣打房政策,實施了房地合一2.0以及不動產信用管制,目標皆是打擊投資客,對於整體房市有抑制緩漲的效果。此外,房市推案量預估將會略少於前幾年,超額供給發生的可能性在未來一年將不預期會發生。然若目前研擬中的囤房稅或是其他更激烈的打房政策在未來出現,則進入U型衰退的可能性將會大幅提高。
若預估未來出現U型復甦,就投資者而言在近期行情尚佳時將手中房產出脫會是最佳策略。若手中持有多個房產,在升息情況下壓力將會倍增,考量U型復甦期間較長,必須要有雄厚資金才能有機會迎來下一波漲勢。若是在復甦谷底時才發現資金不足而要脫手房產,價格可能也將不如預期,白白負擔沉重利息壓力。因此即便現在出手可能仍位於房地合一稅的重稅期,但可千萬別因小失大,省了房地合一稅卻等不到房價行情。
④W型復甦——發生可能性45%
W型復甦是在所有復甦情境中最為可能的。在2022年(111年)M1B顯示市場資金充裕、俄烏戰爭通膨以及消費者物價指數持續攀升,不動產保值的特性使得當時短期內房市仍有部分上漲空間。
值得注意的是,政府政策持續針對豪宅、多戶貸款以及預售屋炒作做管制。內政部平均地權條例通過,以及長期而言升息不利於房市等等影響,預期房市在未來半年仍不會有明顯修正,但是隨著通膨議題消退、資金行情不再、政策傳導等,房市熱度將會漸減,在未來一至兩年中過去兩年漲超多的蛋殼、蛋白區首先看到跌幅,房市進入修正。房市要出現好轉的跡象仍要等到2023年底左右,當中央銀行降息,在下一波行情才有機會看到房市逐漸明朗化。
當預期房市將進入W型復甦時,對於自住客的投資影響不大,但投資客就須特別注意手中的房產是否仍要繼續持有。建議將較不具保值性、議題性的房產在2023年中前快速獲利了結。若仍抱持著觀望的態度或是為了避免房地合一稅重稅期,則須小心在W型期間波動,建議第一次落底回升後就把握時機出場,否則將有可能經歷第二次跌價,錯失最佳行情。
此外,當預期房市不確定性高時,投資預售屋時也須特別注意。預售屋相當於期貨,買的是未來的兩至三年的成屋。若投資缺乏題材、位於蛋白甚至蛋殼區等預售屋,未來交屋時則可能剛好進入W型衰退,要有好的脫手時機則可能得等到進入下個上升循環。
書籍介紹
本文摘錄自《買房全攻略,精準預測房市走向,業界專家教你找到最低點!自住或投資都能買到理想房》,和平國際出版
作者:廖仁傑、游穎珊
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本書特色
從基礎資料搜尋到進階法規分析,適合各階層學習者使用
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責任編輯:翁世航
核稿編輯:潘柏翰
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【馬力歐陪你喝一杯】走過伊甸早療 30 年,攜手慢飛天使及家庭共好前行!
我們想讓你知道的是
走過30年,伊甸從未停止推廣早療服務和知識,現在,除了讓有需要的家庭認識早療,伊甸基金會還要再突破同溫層,讓社區、社會一起對「發展遲緩」這個議題有更多了解,進而達到社區共好、共融,提高對遲緩兒家庭的接納度,並積極倡導無障礙環境和包容性政策。
近年來在台灣社會中,強調認識與接納異己的聲音慢慢被聽見。不管是在性別認同、身心障礙、種族、移工福利、兒童權利⋯⋯等各個面向,社會上有越來越多的討論,並且逐漸的形塑出一股嶄新的社會氣象。
當然,遲緩兒與早療服務也是議題之一。我們開始認識到,遲緩兒如果可以透過練習,逐步獲得自理能力,就能大幅度的減輕家庭和社會的負擔,在這樣練習的過程中,一個友善的環境、來自社區和社會的包容和理解,便是幫助遲緩兒和其家庭站得更穩、走得更遠的巨大助力
相信早療能帶來改變,讓伊甸堅持30年
早在1994年,伊甸就開始了早期療育服務的工作,伊甸基金會彰雲嘉區區長洪宏錡提到:「30年前的台灣,早期療育的觀念不夠普及,很多家長可能不懂,或者也不敢、不願意正視孩子有發展遲緩的問題。」根據洪區長的觀察,當時台灣的社會氣氛較為封閉,很多家庭害怕被貼上標籤,遲緩兒也因此錯過早療的機會。不過,伊甸基金會正是在這樣的狀況中,看到了早療的需求有多麼迫切。
「一開始最緊急的,是我們必須先建立早療服務的基礎,包括提供日間照顧、時段照顧和到宅療育等服務,同時也在社區設立據點,滿足那些無法進入機構接受服務的孩子需求。」洪區長說,必須要先讓大家知道早療的介入,是能夠真正帶來幫助的。在按部就班、循序漸進的練習下,遲緩兒可以慢慢具備日常生活自理的能力,減緩家中主要照顧者的負擔。「幫助家庭突破心魔很重要,一開始慢一點沒關係,但遲緩兒是有機會能夠趕上來,不要放棄這個機會。」所以伊甸基金會同步推動早療知識的傳播,特別在偏鄉地區,更需要透過培訓工作坊、社區活動和家庭訪問等方式,讓更多的家長了解早療的重要性和可行性。
走過30年,伊甸從未停止推廣早療服務和知識,隨著科技的進步、智慧型手機普及,伊甸也從當年單純的平面報章雜誌,來到使用網路、影片、社群媒體等多元新創的方式協助擴散。現在,除了讓有需要的家庭認識早療,伊甸基金會還要再突破同溫層,讓社會、社區一起對發展遲緩有更多了解,進而達到社區共好,提高對遲緩兒家庭的接納度,並積極倡導無障礙環境和包容性政策。
愛的能量,陪著慢飛天使一步步向前
之前提到,接受早療服務的遲緩兒,是有機會慢慢進步,最終趕上同齡兒童的發展進度。今年十歲的涵涵,六歲時從伊甸早療服務畢業,順利轉銜進入小學。有著開朗笑容、喜歡與人互動的涵涵,因嚴重的先天性心臟病.僅出生兩天就接受手術治療,但卻因為手術前心臟衰竭而腦傷,導致出現發展遲緩的情況。一歲時,在醫生的評估之後,涵涵爸爸和媽媽決定帶著他,開始了在伊甸接受早期療育服務的旅程。
「最重要的,就是必須讓涵涵獲得日常自理的能力,我很清楚的知道,只有他好,我們全家人才能跟著好。」涵涵爸爸和媽媽很早就認識到早期療育的重要性,必須透過早療,幫助孩子更早的發現和解決問題,為未來的每一項發展打下基礎。「一開始涵涵是沒辦法坐穩、手部功能也很弱,在認知和溝通的表現上都很明顯落後,但接受早療服務之後,他每一次有一點進步,即使非常微小,例如會坐了,拿得住湯匙了,對我們全家人來說,都是很大的喜悅和鼓勵。」涵涵爸爸說,這一點一滴的進步,除了幫助涵涵成長,也讓全家人的生活品質越來越好,增強了家人們對早療的信心:「所以我們就更有動力,繼續支持涵涵在早療路上的每一步。」
「涵涵是我們家中的第一個身心障礙成員,這對我們全家人來說,都是一個沒有預料到的挑戰。」涵涵爸爸談到,他們一家必須誠實面對自己的價值觀和人生觀,學習如何在困境中保持堅定。涵涵的媽媽毅然決然地選擇離職,全心照顧涵涵,後來涵涵爸爸也回歸家庭,成為涵涵的主要照顧者。夫妻兩人輪流在家照顧涵涵,確保孩子能夠得到足夠的療育和愛。「我相信涵涵是我們家的禮物。一開始,我們只是很單純的希望讓涵涵可以獲得自理的能力,但是在照顧他、陪伴他的過程中,我和我太太也學到了調適心理的方法,我們變得更能替對方設想,支持對方的決定。當我們的力量凝聚,這份愛也感染到涵涵,所以他也很努力在練習,一切都往好的方向而去。」
當涵涵準備要正式成為小學生時,為了讓他可以更順利的開啟小學生涯,伊甸安排了專業人員,幫助涵涵及爸爸媽媽提早熟悉學校環境,更讓接手的小一特教班老師,事先了解涵涵的需要。現在,涵涵每天一樣努力學習、努力進步,正在準備使用助行器自己行走,在認知、語言及動作等方面,都有希望能夠迎頭趕上一般同齡孩子的發展。「這段旅程還沒走完,但我相信我們會越來越好。」涵涵爸爸很有自信的說。
一個人走得很快,一群人則能走得很遠
根據WHO的統計,遲緩兒發生的比例約為6%-8%,其實並不罕見,你我身邊,或許就有需要早療服務來協助的遲緩兒。洪區長說:「伊甸基金會現在正在努力的目標之一,就是提升社會對慢飛家庭的接納度,如果能夠讓更多人認識各種可能的身心狀態,進一步接納和理解身心障礙者,就更能夠讓更多遲緩兒家庭,願意在第一時間走出來尋求幫助。而這樣的教育,我們希望是向下扎根。」
所以伊甸走入幼兒園和小學,安排身障體驗活動,讓孩子們在活動中,體會、接納不同的群體;伊甸也在社區內舉辦親子活動和家庭支持團體,讓家長們能夠互相分享經驗,「同理心和換位思考是建立包容社會的關鍵,我們都應該努力了解和接納不同的群體,共同創造一個友善和諧的生活環境。」洪區長說。
「人無法脫離社會生活,遲緩兒努力的融入社會,也希望能獲得一些認同和鼓勵。」涵涵爸爸和媽媽,將持續陪伴涵涵成長,同時也希望涵涵能夠在未來不同的人生階段中,找到屬於自己的位置。洪區長和涵涵爸爸,以及每一位伊甸的夥伴、每一個遲緩兒家庭都願意相信,孩子們擁有的是無限的潛力,只要給予他們足夠的愛與機會,他們都能創造屬於自己的奇蹟。
30年來,伊甸基金會早期療育服務,透過多元適切的專業服務,不僅幫助慢飛天使探索學習,更是慢飛家庭的最大後援。請支持伊甸「早療30 弱勢兒童服務計畫」,多一點微笑、多一些行動,就能陪慢飛天使和家庭多走一哩路!詳情請上伊甸官網線上捐款 ,或洽捐款專線0800-025-885。
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