【理財危機】退休一年每月支出逾5萬元　被動收入只有2萬　仍值得持物業收租嗎？

不少人認為持物業收租最保值，是「穩賺」的投資，但實情是否如此？今次你財策劃師的主角是61歲的Arya，已退休一年的她，跟丈夫及已成年孩子同住，連同孩子1萬元家用、租金收入及活期存款利息，每月收入約2萬元，但家庭每月支出卻達5.4萬元，究竟如何作出理財計劃？

Arya是很有個人想法的人，退休前已很積極了解如何管理資產，目前持有的資產主要是收租物業，及保留退休前公司的退休金計劃及銀行存款。Arya的收租物業是幾年前以380萬元買入作收租用途，市值曾高見480萬元，物業現值450萬元，仍然未完成按揭還款，尚欠銀行220萬元。根據她形容，物業是「地點好、方向好、樓層好及設施好」，總之很喜歡，但她沒有打算自用或留給孩子，因為地方空間不夠住，而且孩子已經長大及有自己的物業，各樣的好處對她及家庭來說意義不大，因不會用作居住，思維有點矛盾，單位目前只會用作收租，現時每月租金9,000元。

按揭月供1.1萬　租金收入卻只9000元

可是，原來該單位之前的租約是每月租金1.2萬元，由於租客是長期客戶，加上在新租約開始時樓價正向下調，為減少出現空租期的風險，所以Arya與租客協商，將租金由1.2萬元調低25%至9,000元。Arya原先希望依賴這個收租物業製造退休現金流，但目前租金收入9,000元，而供樓每月1.1萬元，再計算差餉及管理費後，Arya自己亦明白每月其實需要補貼3,900元來持有這物業，再加上需要支付物業稅，每月實際淨流出需要4,000元以上，並非退休收入。

Arya自己亦明白分析很合理，但心態上就是覺得持有物業是「磚頭」，可以保值，就算收益率偏低亦沒有問題。目前未扣除任何支出的租金收益率只有2.4厘，完全不吸引，所以說到底Arya都是期望物業能夠大升，所以過去物業曾經升到接近500萬元時都沒有考慮賣出，當時相信應有更大升幅。

而這幾年物業價值掉頭向下，她便將期望升值時間延長，希望10年後有機會升回高位，但她忽略了一個固定資產的限制，便是物業會隨時間而老化，除非有非常利好因素出現，否則物業升值潛力只會持續降低。

我提醒Arya她才剛剛退休，所以現時是最可以享受人生的時間，而反而她將資金押注在物業上，就算如她所料物業能夠在未來10年或更長時間之後可以升到高位，但到時她的年紀更大，相信能夠「行得走得」的程度相比現時很大機會會降低。目前應是更佳享受人生時間，但偏偏放棄這個選項來換取更多的資產增值，對於財富充裕的人士來說，這種取捨值得嗎？

另外，Arya有足夠流動資金支付欠款而毋須向銀行借貸供樓，而她自己亦感覺不應欠債。但不少朋友及專家都提她因已經退休，再向銀行借錢不容易，加上目前借貸利率大概3厘，亦不算是一個很高的借貸息率，所以建議她不要隨便還清貸款，反而應妥為運用其他資金，製造收益。以上說法亦是合理，只是她需要明白有成本的資金不能過度進取，否則價格波動導致虧損，另一方面借貸亦增加了成本，所以向這個方向考慮，她應該選擇一些穩定收益而回報高過借貸利率的理財產品。

退休金戶口重倉亞洲　較高峰跌20%

Arya約我商討的其中一個動機便是想多聽意見，應如何管理仍然保存在退休前公司的退休金帳戶的資產。她印象中，疫情前退休金戶口價值最高曾有大概480萬元，當時她還未退休，所以以目前市值400萬元來說，很大機會已經減值約20%。舊公司容許已退休員工保存最多5年退休金戶口，但Arya在過去認為亞洲市場有較大升值潛力，而將較多資金集中在亞洲區，但今天結果不如她所料。加上有其他投資顧問和她分享有其他投資回報遠高於她他目前持有的基金，所以亦令她開始忐忑，是否應該將退休金戶口的基金賣出而轉投入其他投資計劃。

我告訴Arya她的想法沒有問題，因為退休金計劃一般回報較平穩，只是她要了解每個投資決策的結果，假如她對目前的投資回報不滿意而希望有更高回報，代表她應該要承擔更高風險。所以套現做其他投資不是問題，重點是知道應如何再配置資金。對已退休人士來說，資產增值和穩定收益的次序應以後者較重要。所以套現之後亦不應該將全部資金配置到進取投資，反而應該增加比例到一些較平穩增長或能製造收益的工具，例如可以增持派息基金或是為將來收入製造平穩回報的儲蓄保單。

僅定期存款能製造收益

還有資產傳承的安排這方面她亦未有考慮到。帳面上Arya的財政非常充裕，包括她個人及家庭共同資產，有1,841萬元，扣除自住物業之後有1,041萬元，當中三大資產分別是佔38%的退休金戶口價值，27%的銀行存款及22%的收租物業淨值。其中退休金戶口投資以增值為主，不能夠製造收益，收租物業每月補貼4,000元，因此目前真正能夠為Arya製造收益的只有定期存款。

雖然近年定期存款利率較高，每月都能夠平均有約9,000元利息收入，但以她的生活水平來說，其實入不敷支，主要都是靠丈夫支付主要家庭開支。雖然一家人金錢上不需要錙銖必較，但原本可以透過更好的資產配置來製造退休現金流，令生活更自在，而因為固有想法不希望作出改變而未能將金錢的功效發揮最好，這正是我時常所說的，很多人分不清是「錢是規劃生活的工具，不是為錢而犧牲生活」。

所以Arya應該重新檢視及配置資產，以製造退休生活現金流為目標。Arya自言現時每月支出約2萬元，經了解是因丈夫仍有工作，因而家庭絕大部分開支都是由丈夫負責，Arya只會負責基本水電煤支出及到超市購物等的費用。而她自己亦說平時並沒有為洗費做預算，因為覺得有充裕資金可以應付生活需要，她自己說：「並沒有意識形態要慳住使」。

每年兩次旅行預算20萬支出

當然能達到這個狀況是非常理想，但現實是如何？會否錯誤評估現時狀況呢？丈夫已經63歲，打算工作不多於兩年便會退休，到時的支出又會如何安排呢？至於醫療保險方面，會否安排儲備應付未來持續增加的保費呢？到再過十年八載，可能自己未能處理生活或財政時，又如何安排呢？承傳安排有甚麼想法呢？

一連串的問題並非Arya在商討前提出，是我與她對話時想到的，似乎她未有考慮這些問題。而且每月Arya的固定支出並未計算需要補貼供樓的數千元，亦未計醫療保險保費，所以我告訴她應趁目前丈夫仍有工作入息時要認真計算一次。

Arya喜歡旅遊，所以預計一年需要旅遊支出20萬元，再詳細了解下，這個預算又有些不盡不實，因為她只預算每年去兩次旅行，每次夫婦會共支出10萬元。假如並非每次都用最高的花費，例如飛機要乘坐頭等機位或入住最高級的酒店，否則這個預算其實非常充裕。

另外的個人支出包括進食保健食物，購買護膚品及參加運動班，例如瑜珈及健身等，所以為她再重新計算現時的支出，包括扣除租金後投資物業的差額補貼，醫療保險保費，現時居住物業的管理費及旅遊支出等，結果每月支出需要約4.5萬元，並非她所說的2萬元。

必需盡早開始檢討現有組合

當中還未計算現時由丈夫負擔的家庭支出，到兩年後丈夫退休時支出將以整個家庭來計算，相信包括丈夫的個人支出後，總數有機會接近6萬元。以目前支出模式看，這並非一個誇張的估計。當我向Arya提到每月支出需要達到4.5萬元，她亦愕然，不禁說：「咪好多囉！」。我感覺Arya目前最大的障礙是心態上仍未準備好如何安排退休現金流，她亦有一些固有想法，認為傳統的理財策略必定正確，相信未來數年問題不會出現，始終有一定的財富。

但數字不會騙人，如果她不再認真檢視現有組合，透過不同可製造收益的資產提供退休入息，到將來增值追不上支出時才開始擔心，到時已經浪費了寶貴時間。所以她必須盡早開始，將目前組合重新配置，增加收益工具及減少不必要的開支。

【原文刊於第826期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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