Contrato de arras

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo a la formalización del contrato de compraventa en el que las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio, pudiendo además establecer el resto de las condiciones de la misma.

Por lo tanto, a través del contrato de arras:

• El comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.
• El vendedor se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a vender el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.

El contrato de arras, al contrario de lo que mucha gente piensa, es un documento de gran importancia puesto que, en realidad, viene a ser una transcripción de lo que -posteriormente - será el contenido de la escritura pública de compraventa, quedando establecidas ya en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.

María Duro, socia co-directora del área jurídica en Fenollera Abogados

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

A pesar que el contrato de arras es un precontrato y se pueda llegar a pensar que no es un contrato definitivo, éste es de suma importancia porque refleja las condiciones de la futura transmisión.

Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:

• Datos personales de la parte vendedora y compradora.
• Descripción e identificación del bien objeto de contrato.
• Precio final de la compraventa y forma de pago.
• Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
• Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
• Compromiso, en su caso, de firmar el contrato mediante escritura pública.
• Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
• Firma de comprador y vendedor.

Cuando el comprador y/o vendedor está casado bajo el régimen de gananciales basta con la firma de uno de los cónyuges. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos, salvo que el inmueble sea comprado a título particular por uno de ellos.

Hay que ser lo más minuciosos posibles en la redacción de este tipo de contratos pues pueden devengar una serie de obligaciones para la futura operación de transmisión de la propiedad de los que muchas veces no se es plenamente consciente. Es por ello, que siempre recomendamos tener un asesoramiento personalizado que indique las consecuencias jurídicas que conlleva el contrato que se está firmando.

Guillermo Pérez Gómez, socio fundador de Larson & Co

Tipos y ejemplos de arras

Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, para determinar si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor resuelve el contrato, o las pierde el comprador si lo resuelve éste) o arras confirmatorias (que solamente confirman el contrato, de manera que las partes puede obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo), u otro tipo, como las arras penales, para determinar otra regulación de las mismas por las partes contratantes.

José Antonio Ferrer, abogado especialista en derecho inmobiliario

El Tribunal Supremo reconoce tres tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.

• Arras confirmatorias
• Arras penales
• Arras penitenciales

La elección de una clase u otra debe hacerse en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.

Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.

Si el objetivo es que el pacto de arras tenga un carácter penal o penitencial, es fundamental hacer constar dicho carácter ya que, si no consta mención expresa al mismo, la cantidad entregada se considerará, simplemente, un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.

No obstante, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas en los supuestos considerados "caso fortuito" o "fuerza mayor" como, por ejemplo, el fallecimiento sobrevenido de uno de los firmantes.

María Duro, socia co-directora del área jurídica en Fenollera Abogados

Arras confirmatorias

Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.

Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total, como garantía de cumplimiento.

En caso de incumplimiento las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones (artículo 1124 del Código Civil).

Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible.

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

[...]

Artículo 1124 del Código Civil

Ejemplo de arras confirmatorias:

Las partes acuerdan que el precio de la compraventa es de _____ euros que se abonará por la compradora del siguiente modo:

La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de _____ euros en concepto de arras.
El resto del precio acordado, es decir _____ euros, será abonado en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública que se llevará a cabo como máximo el día ____ de ____________ de _____.

Arras penales

Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.

El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.

En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.

Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.

Artículo 1152 del Código Civil

Ejemplo de arras penales:

Si la parte vendedora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligada a devolver la cantidad recibida en concepto de arras más un importe equivalente a 2.000 €.

Si la parte compradora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora.

Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento.

Arras penitenciales o de desistimiento

Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato.

Si quien decide rescindir el contrato es la parte compradora, perderá la cantidad entregada en concepto de arras; si por el contrario, quien decide rescindir el contrato es la parte vendedora, deberá devolver a la parte compradora el doble del importe entregado por aquella en concepto de arras.

Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Artículo 1454 del Código Civil

Arras o señal vs pago aplazado del precio

Las arras también son conocidas como señal. Sin embargo, es habitual confundir arras con el pago aplazado del precio.

Por ello, hay que aclarar que las arras o señal son un concepto distinto al de pago aplazado del precio.

Cuando se habla de pago de parte del precio de la compra se está ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.

Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras, como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad, el vendedor se obliga a vender el bien y el comprador se compromete a pagar el precio acordado.

¿Qué ocurre si firmado el contrato de arras cualquiera de las partes se echa para atrás?

Incumplimiento en las arras confirmatorias

En caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra estará facultada para exigir el cumplimiento de la misma o, en su caso, solicitar la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

Incumplimiento en las arras penales

En caso de incumplimiento, supondrá:

• Para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial).
• Para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato.

Incumplimiento en las arras penitenciales

• Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
• Si es el vendedor quien incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.