【居屋業主2023】放寬擔保期助二手居屋流轉 居屋換私樓有咩要注意？
2023年12月10日
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2023年施政報告放寬二手居屋的擔保期，雖然細節有待頒佈，但市場預計一些樓齡較舊的二手居屋有望獲更多買家垂青。對於一早已經供滿樓的二手居屋業主而言，是一個樓換樓的好機會。本身居住舊居屋的業主如要購買私樓，有甚麼需要留神？經絡按揭為大家拆解。
放寬二手居屋擔保期，對舊居屋業主放盤有利？
在舊有機制下，購買臨近擔保期完結的二手居屋房屋，銀行或會扣減按揭成數或還款年期，而過了擔保期的居屋，銀行更會要求買家進行壓力測試。施政報告中放寬二手居屋的擔保期，由30年提升至50年，可促進二手資助房屋的交投及流轉，有助中低收入的家庭更易上車，居屋賣家亦更易放售單位以作換樓用途，對樓市亦有正面支持作用。
二手居屋業主換樓要注意5大事項！
雖然措施於2024年第1季才實施，但只於有居屋換私樓打算的業主，可預先考慮以下事項：
1. 了解私樓首期及每月供款
二手舊居屋業主如果未供滿樓有按揭在身，需要先償還原有貸款。再考慮新樓的首期和每月開支。假設居屋業主已經供滿樓，沽出二手居屋獲利300萬，把獲利資金全部作首期之用，如果打算買入600萬私人住宅，以現時實際按息4.125%及還款期30年計算，每月供款約為$11,632，壓力測試門檻為$24,304。
然而，如果二手居屋業主尚餘按揭貸款50萬，以同樣賣樓獲利300萬的情況下，先要償還50萬按揭，首期資金降至250萬。假設同樣打算買入600萬住宅，每月供款為$16,963，壓力測試要求為$35,444。
2. 高成數按揭的安排
有別於資助房屋，購買私樓想申請高成數按揭，需要向按證公司申請按揭保險，並需要支付額外保費。以樓價800萬的物業為例，申請九成按揭及還款期30年，便需要支付最高18萬按保費用。買家可考慮透過加借保費每月攤還，每月保費約為$872。
3. 單位有否需要補地價才出售?
業主可以透過2種方式出讓，第一是補地價後在公開市場發售，業主當初買入二手居屋，可以享受以折扣率（一般30至50%）買入單位，如果想把單位如私樓賣給自由市場，便需要補回地價才能出售。另一方法是不補地價情況下向綠表或白表人士出售。
4. 轉售上的限制
居屋每個時期的轉售限制各有不同，2006年前首次出售的舊居屋已經過了轉讓限制期，之後年份的居屋禁售期，可參考房委會轉售限制資訊。
5. 買樓以外，其他成本都要注意！
換樓除了要支付律師費、印花稅及地產代理佣金外，平日開支也需要預計有增加。居住居屋需要繳交管理費、差餉及地租。管理費方面，由於居屋實而不華，不少二手居屋的管理費只需數百元，但如果換做私樓，由於通常內有兒童遊樂場、游泳池、健身室、閱讀室等，管理費通常較高，現時一手樓的管理費通常達$4或$5一尺。除了私樓，舊居屋業主亦可考慮買入已補地價的居屋，管理費相對較為便宜。
