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政府放寬按揭成數後，對樓市有沒有任何沖喜作用，值得我們去檢視一下新盤銷情。長實在油塘工業區內的「親海駅」也都準備登場。項目共由兩期組成，合共提供886個住宅單位。由於二期的戶數較多，發展商計劃先推二期658伙，單位面積由210呎-723呎之間，主打一兩房上車戶型為主。二期的預計關鍵日期為2025年10月，買家需要跟發展商打賭27個月的市況外，同時也在打賭這區的轉型步伐。我們會一文分析「親海駅」的背景、位置、交通、景觀、以及就揀樓提供建議，並會分析其開價及付款辦法。
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親海駅2期資料
| 樓盤名稱 | 親海駅II (The Coast Line) |
| 位置 | 1期: 油塘東源街8號、2期: 油塘東源街15號 |
| 單位數目 | 886個 (1期: 228個、2期: 658個) |
| 面積 | 210-723呎 |
| 戶型 (2期) | 開放式: 210呎 (58個) 1房: 258-283呎 (232個) 2房: 448-470呎 (228個) 3房1套連工人房: 707-723呎 (112個) 特色: 501-523呎 (28個) |
| 車位 | 待定 |
| 校網 | 48校網 |
| 關鍵日期 | 1期: 2025年7月15日 2期: 2025年10月15日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 承建商 | 精進建築工程 |
| 發展商 | 長實地產 |
| 官方網站 | https://www.thecoastline.com.hk/index_YT_master.html |
| 示範單位地址 | 尖沙咀廣東道188號港景匯2樓 |
親海駅開價
| 首批 | 132個 |
| 折扣額 | 三房: 19% 其他: 18％ |
| 平均呎價 | 18,337元 |
| 折扣後售價 | 14,997元 |
| 區內一手造價 | 蔚藍東岸: 17,688元 朗譽: 17,938元 |
| 區內二手造價 | 海傲灣: 18,530元 鯉灣天下: 17,210元 嘉賢居: 15,262元 |
親海駅、油塘規劃鳥瞰圖
項目背景
位於東源街15號的「親海駅II」的背景資料，大致可參考我們以前寫過「蔚藍東岸」的揀樓攻略，皆因「親海駅」位置正正在「蔚藍東岸」附近，跌入「油塘工業區綜合發展區」內。工業區內的東源街熟食市場、魚類批發市場仍在營運，加上區內工業業權過於分散，故過去一直未能推動重建。2012年，政府把區內的「綜合發展區」分折為五大區分，藉以加快重建步伐。
2012年: 政府分折油塘工業區綜合發展區
五大區分分別劃為「綜合發展區(1)」、「綜合發展區(2)」、「綜合發展區(3)」、「綜合發展區(4)」及「綜合發展區(5)」，希望他們可加快發展。五大「綜合發展區」佔地432,720呎，最高發展地積比率五倍，規劃建議採用梯級式發展，密度由高至低向海邊遞減，臨海地帶只能建80米，後排用地則建100米。同時該地會建有171個公眾停車位、預留沿海設15米位置作海濱長廊，及設有三條通風廊。
親海駅為「綜合發展區(1)」
「蔚藍東岸」所在的「綜合發展區(5)」，為唯一一幅政府持有的官地，但餘下四幅地則由私人持有；而「親海駅」則在「綜合發展區(1)」。「親海駅」共由兩個地盤組成，在平圖中顯示紫色部份就是該地盤範圍。其中一期「A1座」最臨海，而今次推出的2期「B1及B2座」則會望向「CDA2」觀塘魚類批發市場，日後景觀可能受阻；而B3座則向北面，朝向「崇耀街」及「油塘工業大廈第四座」。項目地盤總面積83,670呎，可用五倍地積比率發展，可建樓面達418,351呎，當年獲批建四幢9-32層高的住宅，提供903個單位，及147個住客車位。
2019年補地價5,283元
長實地產在2019年7月接納了地政總署的補地價，以22.103億元完成補價，相當於每呎地價5,283元，跟區內四山街的「曦臺」補地價3,615元高出46%。而項目於2023年5月批預售樓花同意書。
胡．說評析
注意1: 景觀變化
「親海駅I」
屬臨海地段
以臨海作為賣點的「親海駅」，發展商表示其位於九龍東臨前端地段，但要留意，「親海駅」是由兩個地盤組成，擺位上一前一後，置於較前方的為「東源街8號」(親海駅I)，前身為「現成混凝土有限公司」是可以真正望到油塘灣的地盤，但發展商卻是保留日後才推售，反之今次先推售的「東源街15號」(親海駅II)，前身為美達集運倉庫，則位於「Peninsula East」及「油塘工業大廈」附近，並不是最臨海的地皮。
「親海駅II」
樓盤以南: 受制於「魚類批發市場」
反之，「親海駅II」前方就是另一個「綜合發展區(2)」，也就是東源街10號，現時為「香港魚類統營處」管轄的「觀塘魚類批發市場」。此批發市場佔地45,210呎，作為批銷海鮮和冰鮮海魚外，還有海水供應服務。土木工程拓展署早前曾研究發展青衣西北具潛力用地作遷移現有批發市場，會適時考慮魚市場搬遷，因此這幅地可釋出作住宅發展。根據規劃大網，日後這幅地需提供海水泵房、以及一個熟食市場，並在完工後交予水務署及食環署。由於這幅地的最高高度為80米，故會對於「親海駅II」的景觀構成影響。
樓盤以北: 受制於「油塘工業大廈」
「親海駅II」其他方位又如何? 「親海駅II」以西會受制於毗鄰「Peninsula East」樓景阻擋外，以北則被「油塘工業大廈」所阻擋。雖然前方四山街18-20號的「油塘工業大廈」並不算特別高，但實情這項目已經被宏安地產統一了業權，日後會作住宅發展。宏安在2022年1月份以5.8億元收購項目逾80%業權後，一直去到至2023年5月才成功收購了餘下業權，總收購價8.2億元。整個項目佔地41,687呎，可建樓面逾30.4萬呎，會重建為2座26層高的住宅，提供676個單位，預計會於2030年落成，故「親海駅II」以北的單位會受影響。
樓盤以東: 受制於「綜合發展區(3)」
位於東源街4號及9號，現時為「越秀冷藏倉庫」，項目是都由兩幅地皮所組成，會作住宅及商業用途。這幅地正正位於「親海駅II」的東面，故日後起樓後也會影響其景觀。地盤面積131,990呎，用五倍地積比率下，住宅樓面佔658,102呎、商業樓面佔1,851呎，會發展為五座23-29層宅，提供1,393個住宅單位。根據樓盤設計，面積較大的用地，即夾於「崇耀街」及「東源街」之間的用地，為樓盤第1-4座，地庫層會劃為停車場，提供194個住宅車位，一樓則為會所。至於面積較細的一幅地，位置上較臨海，設有屋苑第五座，密度相對較低，僅為一層五個單位。根據初步規劃，兩幅用地在會所樓層會設有天橋接駁起來。
樓盤以東南: 受制於「綜合發展區(4)」
在「親海駅II」的東南面，就是東源街18號的用地，原為「紹營鋼鐵廠」。2018年10月，中資財團青建國際以5.3億元購入，以這幅地面積46,792呎，最高五倍地積比率來計算，可建樓面達233,960呎。這幅用地已向城規劃申建兩幢21層高的住宅，提供224個面積1,044呎單位，日後重建時會阻擋了「親海駅」東南方的景觀。
表:油塘工業區綜合發展區 (規劃申請)
| 綜合發展區(1) | 綜合發展區(2) | 綜合發展區(3) | 綜合發展區(4) | 綜合發展區(5) | |
| 樓盤 | 親海駅 | — | — | — | 蔚藍東岸 |
| 地址 | 東源街5及8號 | 東源街10號 | 東源街4及9號 | 東源街18號 | 崇信街與仁宇圍交界 |
| 地盤面積 | 83,670呎 | 45,210呎 | 131,990呎 | 46,792呎 | 116,426呎 |
| 可建樓面 | 418,351呎 | 226,050呎 | 住宅:658,102呎 商業:1,851呎 | 233,960呎 | 住宅:481,698呎 商業:85,037呎 |
| 座數 | 4座 | — | 5座 | 2座 | 4座 |
| 伙數 | 903個* | — | 1,393個 | 224個 | 688個 |
| 車位 | 147個* | — | 194個 | 148個 | 126個 |
| 發展商 | 長實 | — | 越秀地產 | 青建國際 | 五礦地產 |
注意2: 工業區環境有待轉型
正因為「親海駅」本身是位於「油塘工業區綜合發展區」，區內環境轉型會直接影響到生活質素，亦解釋了為何買家需要跟發展商打賭的，並不單止樓花期內市況的變化，還有環境轉型的進程。因為在東源街一帶，現時仍有三間混凝土，包括位於「東源街6號」中港混凝土有限公司，正處理續牌申請之中；「東源街20號」及「東源街22號」的中國混凝土有限公司其續牌申請已被否決，但卻傳出有違規營運。
「東源街22號」
多次傳出違規營運的混凝土廠就是「東源街22號」。環保署發現運作過程並不理想，包括導致空氣出現塵埃、部份沙泥亦倒流入海，以及附近泥頭車出現違泊問題，故環保署於2021年4月按《空氣污染管制條例》中指明工序牌照申請，否決了其續申請，但其後廠方向「空氣污染管制上訴委員會」上訴，以及入紙申請司法覆核。由於在等候上訴期間，廠方仍可運作，故被居民多番投設。但廠方的上訴及司法覆核已分別於2022年1月及2023年1月被駁回。但環保署表示，混凝土廠仍繼續無牌運作，期內已發出24張無牌經營的傳票、及因滋擾而申請禁制令等，但至今仍然未完全處理好。
「東源街20號」
混凝土廠同由「中國混凝土有限公司」營運。環保罨於2022年4月8日已按《空氣污染管制條例》中指明工序牌照申請，否決了其續申請，但廠方正上訴。2023年2月已完成了相關上訴聆訊等候結果，故相關混凝土廠仍可按例下照常運作。
署方採聯合行動
環保署指除了每天進行監察外，亦有採取聯合行動去處理。地政總署有查看地皮是否違反地契，但發現「東源街22號」沒違反地契，僅部份建築超出了高度限制，要求業權人需於2023年8月2日前完成更正。屋宇署在2023年6月巡查後，則發現有搭棚工程，已去信要求廠方改建工程需按署方要求進行。海事處則對運送原材料的船進行檢，在2023年共對六艘船作出檢控。
注意3: 交通環境
海濱長廊未完工
因此，準買家能否享受到優質生活，要視乎區內轉型步伐，以及附近的海濱長廊等何時完成美化工程。根發展商的新聞稿指出，項目坐擁優地理位置優勢，將連接約13公里世界級海濱長廊。事關政府計劃改善鯉魚門海旁，待日後當茶果嶺、油塘灣及油塘海濱長廊相繼成，可以開通出一條由「觀塘商業區」至「鯉魚門」的沿海休閒步道，但相關設施現時尚待完成。
步行至港鐵需時8分鐘
發展商提及的港鐵三線大連結優勢，實情現時油塘的交通未算很完善。樓盤距離油塘港鐵站超過600米距離，如果沿「柬源街」經「高輝道」，一條直路步行前往需時約8分鐘；否則若經「鯉灣天下」方向，則需行上一些斜路。對外接駁交通則只有一條專線小巴「24號」，每程收費3.2，屬於循環線往來油塘大本型一帶。平日服務時間由早上6時至晚上11時30分，而假日則由早上7時10分至晚上10時40分，大致每10至15分鐘一班車。如果不介意行一少段路，則可前往鯉魚門市政大廈跟海傲灣之間的停車處，有紅色小巴前往旺角、佐敦及荃灣。生活配套方面，則區內沒有大型商場，但買菜則可前往鯉魚門市政大樓，或鯉魚門廣場內的街市。
注意4: 區內供應不絕
打賭區內型同時，但就算一旦落實重建，橫跨時間之長，相信「親海駅」準買家在入伙時仍要忍受工程沙塵滾滾，之後則要還要考慮供應不絕的問題。除了剛才提及「綜合發展區(2)」至「綜合發展區(4)」的供應，區內還有一些業主集合業權把工廈重建住宅，而更重要是以下的大型重建計劃「油塘灣綜合發展區」。
油塘灣綜合發展區
定必要說到籌備近三十年、由恒基牽頭，夥拍新世界、恒隆、九倉、太古、華懋、及新地重建的「油塘灣綜合發展區」，方案過去多次改變，料日後重建後可提供逾6000個住宅、及800個酒店房間。這個重建計劃本身是由一群在該處擁有權益的業主提出，當時他們成立聯營公司來處理。
1992年: 大綱圖覆蓋至油塘灣
在1992年，當時港督指令城規會把《茶果嶺、油塘及鯉魚門分區計劃大綱圖》覆蓋至油塘灣。由於油塘灣海床受工業排放及污染物引致高度污染，海床也發出氣味，故當時業主對新規劃意向作回應，故同意成立聯營公司改造整個殘破不堪的海灣地段。
整個計劃起初涉及清理海床及填海工程，並預計為該區帶來不少逾13,900個住宅單位，容納人口超過39,000人，城規會在1998年12月接納建議。當時顧問公司提出了縮減填海方案、以及完整填海方案。
2013年: 填海方案擱置規模縮減
不過，其後因維港填海限制、加上部份業主談不攏，故未能統一業權作發展，最後填海方案擱置。2013年，城規會批准「油塘灣綜合發展區」28幢18-33層高的住宅項目，以及5幢6-21層高的商業及酒店項目，預計興建不多於5,231個住宅單位，及提供約900個酒店房間，並在規劃區內提供1,046個私家車位。
發展商曾計劃把整個住宅項目分三期推進，第一期的住宅會貼近茶果嶺道的「1A期」，共提供12座住宅，合共2,276個住宅單位；而第二期則捱近東源街的「2期」，共提供12座住宅，共有2,635個單位。而餘下最後一期則只有兩座共有320伙。
2015年: 增加單位數目至逾6000伙
相關計劃再作出修改，在2015年城規會獲批准住宅單位數目增至6,556伙，其中恒地牽頭財團可以興建6,236伙及889個酒店房間，其餘則落在其他發展商持有用地上。項目已於2017年7月獲屋宇署批則，預計會發展為28座住宅、以及3幢商業樓宇，發展商也會進行海床改善工程、以及登岸梯級等，初步計劃在2020年展開工程，最快可於2023年。
表: 油塘灣綜合發展區
| 舊方案 | 最新 | |
| 地盤面積 | 1,065,169呎 | 1,065,169呎 |
| 住宅樓面 | 4,291,310呎 | 4,291,310呎 |
| 商業樓面 | 115,228呎 | 132,450呎 |
| 酒店 | 829,866呎 | 810,490呎 |
| 政府、機構及社區 | 74,370呎 | 76,523呎 |
| 停車場 | — | 15,070呎 |
| 單位數目 | 5,231伙 | 6,556伙 |
| 酒店數目 | 889間 | 889間 |
| 車位數目 | 1,046個 | 1,155個 |
注意5: 區內新盤銷情有欠理想
綜合上述因素，加上受制於加息等因素，就算新盤開出了貼近二手價的水平，區內新盤反應也冷淡。油塘對上一個新盤就是由保利及尚嘉合作發展的「朗譽」。項目共由兩座物業組成，提供634個住宅單位，主打一房及兩房上車間隔，當日發展商開出首批128個單位，即供平均呎價17,938元，開放式單位入場價414萬元，但截至2023年7月止，僅售出21個單位，佔全盤3.3%，可反映市場對此定價的認受。
值得留意，當日「朗譽」的訂價已並非溢價開出，反而是頗貼近油塘區一帶的二手價及一手開售價。因為海傲灣、鯉灣天下等的二手呎價也介乎17,200-18,500元左右。現時區內租值約介乎28-35元之間，兩房單位月租約15,500元有交易，三房則20,000-24,000元左右。
親海駅II平面圖與揀樓攻略
親海駅II鳥瞰平面圖
揀樓攻略
第3座為低密度設計
「親海駅II」由兩座物業組成，分別為主打複式戶的第三座，屬於較低密度的設計；以及第2A及2B座分層組成。第三座較近四山街，面積由501-522呎之間，僅提供28個單位，由於下方墊有會所，故其住宅樓層會由3樓開始。
不設露台及工作平台
至於分層單位，則會分開開放式、一房、兩房及三房戶型，而景觀則主要分前排透過「觀塘海鮮批發市場」望海景；而後排則望向「油塘工業大廈」重建項目。2A及2B座的開則差不多，各座均在一層提供11個單位，而各層共用兩部電梯，故電梯理應也會頗繁忙。值得一提，「親海駅II」全盤均不設露台及工作平台，寄望可分配更多空間在室內。
| 戶型 | 單位 | 伙數 |
| 開放式單位 | 2A、2B座1-33樓K室 (210呎) | 58個 |
| 1房 | 2A、2B座1-33樓G室(280-283呎) 2A、2B座1-33樓H室(263-276呎) 2A、2B座1-33樓J室(272呎) 2A、2B座1-33樓L室(258呎) | 232個 |
| 2房 | 2A、2B座1-33樓B室(449呎) 2A、2B座1-33樓C室(447呎) 2A、2B座1-33樓D室(464-470呎) 2A、2B座3-33樓F室(468呎) | 228個 |
| 3房1套連工人房 | 2A、2B座1-33樓A室 (718-723呎) 2A、2B座3-33樓E室(707呎) | 112個 |
開放式單位 (58個)
「親海駅II」只提供兩柱開放式戶型，為「2A座K室」以及「2B座K室」，面積清一清為210呎，而且全數也是扭向北望「油塘工業大廈」方向。入屋有小玄關，門後方預留位置放鞋櫃及儲物櫃，而開放式廚房則呈曲尺型設計，直入已客飯廳主體面積。由於只有一幅較開廚的牆身較平直，故同時要兼顧放置睡床、梳化、衣櫃、電視或有難度，要視乎戶主怎樣作空間安排。區內「海傲灣」也有開放式單位提供，現時月租約10,800元左右。
1房(232個)
全部向北望油塘工業大廈
「親海駅II」一房佔全盤多數，分別位於2A及2B座的「G室」(280-283呎)、「H室」(263-276呎)、「J室」(272呎)及「L室」(258呎)，共提供232個單位，八柱單位跟開放式單位相同，均清一色扭向北望「油塘工業大廈」，故均要有景觀受重建阻擋的心理準備，起碼揀到26樓以上才較有機會避得過。
G室 VS J室
八柱一房單位，「G室」及「J」的開則會較四正，也是入屋見洗手間，內設企缸而非浴缸，直行一點就是開放式廚房連同客飯廳，旁邊則為睡房，面積也有60呎左右。當中「G室」入門口及洗手間外也有凹位可做少量儲物櫃，而且也會有較平直的牆身可擺放傢俬；反觀「J室」的牆身會受制於睡房房門，而未必太平直。
H室 VS L室
至於「H室」及「L室」單位開則相似，入屋會經過比較長的走廊，旁為洗手間，內設浴缸。客飯廳屬橫向式設計，有兩幅約1.5米長的牆身可擺放傢俬，再入就是睡房，都做到廳房同向。值得一提，「H室」的2樓為276呎，其他3-33樓則為263呎，兩者有13呎差距，背後跟入屋的玄關較大有關。
2房(228個)
F室唯一光廁
「親海駅II」的兩房共有228個單位，分別位於2A及2B座的「B室」(449呎)、「C室」(447呎)、「D室」(464-470呎)、「F室」(468呎)，位於八柱單位中。選擇兩房單位的買家，要先決定揀向北望工廈、或向南望漁類批發市場及海景。唯一不是望海景的為「F室」單位，但其開則算典型的兩房則，也就是入屋見開放式廚房，轉入見客飯廳主體面積，經過走廊入內才是兩間睡房及洗手間，值得留意，雖然「F室」望工廈，但卻是全盤唯一有光廁的兩房。
D室唯一梗廚
「B室」、「C室」及「D室」均向南，望觀塘漁類批發市場及海景，但開則卻有點不同。「D室」為唯一一間梗廚設計的單位，但睡房的窗界面呈斜角且很窄，室內光線或會較暗。若對梗廚有要求的買家，此為唯一選擇。
B室較C室優勝
若放眼於開廚單位，「B室」及「C室」則分別不算很大，但「B室」及「C室」之間應先選「B室」，因為「C室」兩間房間均外置冷氣機散熱器平台外，細房間的窗界面僅一米左右，光線未必很充足。
3房1套連工人房(112個)
A室較E室優勝
「親海駅II」最大戶型為3房1套連工人房類別，分別位於2A及2B座的「A室」(718-723呎)及「E室」(707呎)，均向南，望觀塘漁類批發市場及海景。但兩款則之中，首選應以「A室」單位，次選為「E室」。「A室」的工人房設於廚房內，但「E室」則置於廚房外，但「E室」入屋會有較大玄關位外，進入主人套房也出現一條長走廊，故未必及「A室」般實用。還有一點，就是「E室」其中一間房間的窗界面僅0.935米，採光度未必充足，而且兩間房均被冷氣機散熱器平台包圍。
親海駅首張價單及付款辦法分析
基於上述因素，長實地產在2023年8月3日開出首張132伙價單時，再以「深水炸彈價」震撼市場。長實執行董事趙國雄更形容，以「平爆價」形容，並聲稱「代理聽到價錢開心到喊，老闆聽到價錢傷心到喊」，又表示「不一定要賺到盡」，來把其價格合理化。因為首張價單132個單位，細單位最高獲18%折扣、三房最高獲19%折扣，折算均價14,997元，比起「海傲灣」、「鯉灣天下」等固然低了15%以上，但跟毗鄰交投較稀疏的「Peninsula East」則相若。
細單位租金回報4厘的迷思
只是「Peninsula East」並沒有開放式戶型，所以對照下，「親海駅」一個開放式單位不用300萬元入場，創出近七年來市區最平價的開盤，就搶盡市場焦點。以區內「海傲灣」開放式10,000元租值起跳去計，租金回報重上4厘水平，為近年新盤較罕見。近期租務旺季推高了租值，在樓價已回落前提下，租務回報看似理想，但能否用此來確認樓市見底，則還要觀看暑假後租金走勢能否持續。值得留意，這個回報水平未扣除雜費支出，且「親海駅」樓花期較長，屆時租值是否仍保持亦有待觀望。
表: 親海駅價格分布(細單位)
| 戶型 | 開放式 |
| 伙數 | 22個 |
| 訂價 | 353.6萬-397.1萬元 |
| 折扣後 | 即供(愛才*): 290萬-326萬元 即供(非愛才): 308萬-345萬元 建期(愛才*): 297萬-336萬元 建期(非愛才): 315萬-353萬元 |
| 戶型 | 1房 |
| 伙數 | 43個 |
| 訂價 | 460萬-526.2萬元 |
| 折扣後 | 即供(愛才*): 377萬-431萬元 即供(非愛才): 400萬-458萬元 建期(愛才*): 386萬-442萬元 建期(非愛才): 409萬-468萬元 |
| 戶型 | 2房 |
| 伙數 | 52個 |
| 訂價 | 736.1萬-882.6萬元 |
| 折扣後 | 即供(愛才*): 604萬-724萬元 即供(非愛才): 640萬-768萬元 建期(愛才*): 618萬-741萬元 建期(非愛才): 655萬-786萬元 |
發展商讓步跟後市有關
純粹面數去計，今次銀碼算是衝破了部份上車客心理關口；且對於換樓客來說，發展商又煞有介事地推出「呼吸plan」，讓三房買家可在支付10%首期後，在沒有壓測、沒有審批的情況下獲取貸款，亦有助減輕了起始資金的負擔。畢竟就算扣到最盡，三房入場價也要過千萬元起步，由1,037萬元-1,114.3萬元。只是從另一個角度看看，如果市況沒有什麼問題，發展商需否大費周章地用此方式賣樓? 是否真的如長實所指「不一定要賺到盡」而益用家? 這一點無人有水晶球，都要自己衡量環境的宜居度，再評估一下對現價接受程度，包括能否供得起、自己對後市評估才作入市決定。至於「呼吸plan」的計法，我們在文章後段會再作闡述，並分析其利弊。
表: 親海駅價格分布(3房單位)
| 戶型 | 3房 |
| 伙數 | 15個 |
| 訂價 | 1,280.3萬-1,375.7萬元 |
| 折扣後 | 即供付款: 1,037萬-1,114.3萬元 建築期付款: 1,075萬-1,156萬元 |
付款辦法(細單位)
剛才上文提及有關於「愛才」計劃，泛指一些「高才通」、一些從事專業行業或已獲取相關資格的專才，說到底也是發展商在付款辦法巧立名目的做法。如果簡單歸納，今次「親海駅」共提供了「即供」及「建築期付款」計劃。
「即供」就是在售樓處簽定了臨約後，在30天後多支付5%樓價，在90日便要成交上會，故只能選擇傳統銀行，而不能借取按保來上會。(註: 部份開放式及一房，銀碼低於400萬元或可借90%、600萬元以下或可借80%，可借取樓花按保，但自行向銀行查詢是否做得到) 所以相對地首期比例會最高。反觀，「建築期付款計劃」則分期支付10%樓價，但如果可在發展商指定時間內提前成交，則可獲取一定比例的現金回贈。
表: 付款辧法(細單位)
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣額 | 現金回贈 |
| 即供(愛才*) | 臨約: 5% 30日: 5% 90日: 90% | -18% ( 或: -15%+印花稅: 成交金額3%) | — |
| 即供(非愛才) | 臨約: 5% 30日: 5% 90日: 90% | -13% ( 或: -10%+印花稅: 成交金額3%) | |
| 建築期付款(愛才*) | 臨約: 5% 60日: 1% 120天: 1% 180天: 1% 240天: 1% 270天: 1% 入伙: 90% | -16% ( 或: -13%+印花稅: 成交金額3%) | 180天前成交: 成交價3.5% 180-270天成交: 成交價2.5% 270-420天成交: 成交價1.5% |
| 建築期付款(非愛才) | 臨約: 5% 60日: 1% 120天: 1% 180天: 1% 240天: 1% 270天: 1% 入伙: 90% | -11% ( 或: -8%+印花稅: 成交金額3%) | 180天前成交: 成交價3.5% 180-270天成交: 成交價2.5% 270-420天成交: 成交價1.5% |
按揭安排(細單位)
對於選購開放式、一房及兩房單位的買家，發展商還提供了兩款按揭安排，包括「85%一按」或「30%二按」。
「85%一按」
所謂「85%一按」就是由發展商旗下財務公司直接提供貸款，貸款為期25年，首三年息率P-2.25厘(P=5.875厘)，相當於息率3.625厘。由於首三年批出的息率，跟傳統銀行無異，純粹是發展商計劃需提交入息證明，需要證明供款佔入息一半才可獲批，而未必要做加兩厘的壓力測試，故如非必要準買家還是找傳統銀行做高成數按揭更理想。一來，選用發展商選劃在三年期過後，全期息率為P，也就是5.875厘，買家怎樣也要尋找銀行轉按。二來，發展商的貸款年期僅25年，而非傳統銀行的30年。三來，向銀行申請或有現金回贈，但財務公司則未有提供。最後，財務公司有最終決定權是否審批，若財務公司拒批(不論任何原因)，則是要去銀行上會。
表: 85%一按
| 付款計劃 | 85%一按 | 傳統銀行+高成數按揭 |
| 選擇即供 | 可以 | 不可以 |
| 按揭成數 | 85% | 90% |
| 息率 | 首3年: 3.625厘 其後: 5.875厘 | 3.625厘 |
| 年期 | 25年 | 30年 |
| 入息 | 供款佔入息一半 | 壓力測試 |
「30%二按」
第二類就是「30%二按」，也就是在傳統銀行批出貸款下，最高可以加借30%樓價，但整筆貸款額最高為80%。二按息率首三年P-2.25厘(P=5.875厘)，相當於息率3.625厘，其後全期息率為P，也就是5.875厘。審批過程中，因必須符合金管局的要求，故也要進行壓力測試，而其計算還要用二按最高息率P作計算基礎，計算二按部份在加息兩厘下，買家能否通過壓測。由於審批同樣嚴謹，故與其能夠通過二按審批，建議買家應該選用傳統銀行。
表: 30%一按
| 付款計劃 | 30%二按 (上限80%) | 傳統銀行+高成數按揭 |
| 選擇即供 | 可以 | 不可以 |
| 按揭成數 | 一按: 70% 二按: 10% | 90% |
| 息率 | 一按: 3.625 厘 二按: 首3年: 3.625厘 其後: 5.875厘 | 3.625厘 |
| 年期 | 25年 | 30年 |
| 入息 | 壓力測試 | 壓力測試 |
**當然上述說法只適用於選擇建期的買家，如果你本身希望取盡折扣優惠，而非要用即供付款，則你要評估自己需否選用高成數按揭。若對高成數按揭有需求，而選用發展商計劃則要小心評估我們在上方提及的因素。
供款實例 (開放式入場單位: 訂價353.6萬元) *選用愛才
| 即供+愛才 | 建築期+愛才 | 即供(愛才)+85%一按 | 即供(愛才)+30%二按 | |
| 樓價 | 290萬元 | 297萬元 | 290萬元 | 290萬元 |
| 首期 | 30%: 87萬元 | 10%: 29.7萬元 | 15%: 43.5萬元 | 20%: 58萬元 |
| 貸款額 | 70%: 203萬元 | 90%: 267.3萬元 按保: 5.77萬元 | 85%: 246.5萬元 | 一按70%: 203萬元 二按10%: 29萬元 |
| 月供 | 9,258元 | 12,721元 | 首3年: 12,507元 其後: 15,358元 | 一按: 9,258元 二按: 首3年1,472元 其後: 1,807元 |
| 入息需求 | 19,477元 | 26,762元 | 30,716元 | 23,105元 |
付款辦法(大單位)
大單位同樣都設有即供及建築期付款，但在按揭安排上就提供了無須入息審查的「呼吸PLAN」。
表: 付款辧法(3房)
| 付款辦法 | 支付條款 | 折扣額 | 現金回贈 |
| 即供 | 臨約: 5% 30日: 5% 90日: 90% | -19% | — |
| 建築期付款 | 臨約: 5% 60日: 1% 120天: 1% 180天: 1% 240天: 1% 270天: 1% 入伙: 90% | -16% | 180天前成交: 成交價3.5% 180-270天成交: 成交價2.5% 270-420天成交: 成交價1.5% |
根據三房買家的「呼吸plan」首年息率1%，第二年2%，第三年3%，換樓客亦可以有足夠時間籌集資金。但發展商價單中有封定後門，日後若貸款不獲批都跟發展商無關。過去長實推售「Sea to Sky」時都有高成數按揭計劃，都曾有過符合入息符合門檻 卻被財務公司以「爆quota」為由而拒批的案例。而且「呼吸plan」僅屬三年期貸款計劃，不是一個長期高達25-30年的貸款計劃。三年後，你怎樣也要自己尋找上會方式。而因為這個計劃本身是「供息不供本」。三年內，你一蚊本金無供過。如果三房入場單位，即供價1,037萬元，支付10%首期後，借取90%按揭933.3萬元上會，三年後並沒有還過任何本金，就算政府放寬了按揭成數，連按保以八成轉按，物業估價要升至1,166.6萬元，較現價升值12%才達轉按門檻。
表: 親海駅呼吸PLAN
| 計劃 | 呼吸PLAN | 傳統銀行+高成數按揭 |
| 選擇即供 | 可以 | 不可以 |
| 按揭成數 | 90% | 90% (上限900萬元) |
| 息率 | 首年: 1% 第2年: 2% 第3年: 3% *首三年只供利息 | 3.625厘 |
| 年期 | 3年 | 30年 |
供款實例 (3房入場單位: 訂價1,280.3萬元)
| 即供 | 建築期 | 即供+呼吸PLAN | |
| 樓價 | 1,037萬元 | 1,075萬元 | 1,037萬元 |
| 首期 | 30%: 311.1萬元 | 10%: 175萬元 | 10%: 103.7萬元 |
| 貸款額 | 70%: 725.9萬元 | 貸款額: 900萬元 按保: 14.76萬元 | 90%: 933.3萬元 |
| 月供 | 34,039元 | 42,625元 | 第1年: 7,778元 第2年: 15,555元 第3年: 23,333元 (*只供利息) |
| 入息需求 | 71,609元 | 89,673元 | — |
| 需否轉按 | 不需要 | 不需要 | 需要 (免補差價估值須升至: 1,167萬元) |
最後值得一提，由於部份可揀選發展商代繳印花稅，有餘額則會用作扣減樓價；而部份建期計劃則有提前還款現金回贈，若選用這類計劃的買家，則在計算按揭成數時，要把這部份在成交價上扣減才計算，有可能自己需稍作墊支，這點值得留意。
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