【大行评级｜大华继显：香港物业价格短期下行风险有限 首选新地及九龙仓置业】格隆汇6月5日｜大华继显发表研究报告指，港楼一手成交正在冷却的情况属预期之内，楼价或会受到内地流动性改善和接下来的租赁旺季所支撑，料物业价格短期下行风险有限。该行将继续关注政策对地产商的影响，首选新地及九龙仓置业。大华继显表示，香港最新的零售数据跌幅超过预期。不过，该行预计5月零售额按年降幅将小幅收窄，数据恶化或会引发来自进一步的政策支持，如加大旅客免税额。另外，该行认为减息将成为香港房地产行业的主要催化剂。格隆汇6月5日｜大华继显发表研究报告指，港楼一手成交正在冷却的情况属预期之内，楼价或会受到内地流动性改善和接下来的租赁旺季所支撑，料物业价格短期下行风险有限。该行将继续关注政策对地产商的影响，首选新地及九龙仓置业。大华继显表示，香港最新的零售数据跌幅超过预期。不过，该行预计5月零售额按年降幅将小幅收窄，数据恶化或会引发来自进一步的政策支持，如加大旅客免税额。另外，该行认为减息将成为香港房地产行业的主要催化剂。

【大行评级｜瑞银：维持港铁“沽售”评级 引述其重申稳定及渐进派息政策】格隆汇5月29日｜瑞银表示，港铁在瑞银亚洲投资论坛上重申稳定及渐进派息政策，并指实际金额将视乎多项因素，包括财务表现及未来融资需求。基于进入新铁路兴建周期，公司亦预期净负债率会由去年的26.5%进一步上升。对上一次周期净负债率曾升至约50%。土地销售方面，公司表明今年会重推东涌东站一期，又指近期黄竹坑站上盖物业减价影响有限，因为项目有付款总额保障。报告亦引述港铁指，近期北上消费对零售业带来挑战，但首季租户销售仅按年跌1%，跑赢香港整体。受强劲的高端奢侈品牌表现推动，高端商场跑赢。客运方面，在内地游客量未全面恢复下，载客量恢复至疫前九成。该行预期客运业务经营EBIT亏损将进一步收窄，但即使客量恢复至2018年水平，成本通胀仍为忧虑。该行续予港铁“沽售”评级，目标价21.4港元。格隆汇5月29日｜瑞银表示，港铁在瑞银亚洲投资论坛上重申稳定及渐进派息政策，并指实际金额将视乎多项因素，包括财务表现及未来融资需求。基于进入新铁路兴建周期，公司亦预期净负债率会由去年的26.5%进一步上升。对上一次周期净负债率曾升至约50%。土地销售方面，公司表明今年会重推东涌东站一期，又指近期黄竹坑站上盖物业减价影响有限，因为项目有付款总额保障。报告亦引述港铁指，近期北上消费对零售业带来挑战，但首季租户销售仅按年跌1%，跑赢香港整体。受强劲的高端奢侈品牌表现推动，高端商场跑赢。客运方面，在内地游客量未全面恢复下，载客量恢复至疫前九成。该行预期客运业务经营EBIT亏损将进一步收窄，但即使客量恢复至2018年水平，成本通胀仍为忧虑。该行续予港铁“沽售”评级，目标价21.4港元。

【大行评级｜大摩：下调周大福目标价至12港元 预计年度核心经营利润增长28%】格隆汇5月28日｜摩根士丹利发表研究报告指，周大福将于6月初公布今年3月底止2024财年业绩，预测年度收入及核心经营利润将分别增长15%及28%，支持每股派息增长，但提醒来自黄金贷款的未变现亏损将是影响期内列账纯利的关键因素。该行目前预测周大福2024财年收入按年升15%，将达到1,090亿港元，符合公司指引；核心利润率或有意料之外的增长，预计核心经营利润将达到120亿港元，按年增28 %，对比管理层目标为增长20%以上。鉴于2024年下半财年，尤其是3月份的金价大幅上涨，大摩预计周大福在该下半财年的黄金贷款将出现巨额未变现亏损，估计年度列账纯利将按增长31%，每股派息则预期达0.6港元，意味派息比率为85%。大摩将其目标价从13.5港元降至12港元，评级“与大市同步”。格隆汇5月28日｜摩根士丹利发表研究报告指，周大福将于6月初公布今年3月底止2024财年业绩，预测年度收入及核心经营利润将分别增长15%及28%，支持每股派息增长，但提醒来自黄金贷款的未变现亏损将是影响期内列账纯利的关键因素。该行目前预测周大福2024财年收入按年升15%，将达到1,090亿港元，符合公司指引；核心利润率或有意料之外的增长，预计核心经营利润将达到120亿港元，按年增28 %，对比管理层目标为增长20%以上。鉴于2024年下半财年，尤其是3月份的金价大幅上涨，大摩预计周大福在该下半财年的黄金贷款将出现巨额未变现亏损，估计年度列账纯利将按增长31%，每股派息则预期达0.6港元，意味派息比率为85%。大摩将其目标价从13.5港元降至12港元，评级“与大市同步”。

【大行评级｜杰富瑞：下调恒隆地产目标价至8港元 下调2024至26年度盈测】格隆汇5月27日｜杰富瑞发表报告指，恒隆地产股价自年初至今累计调整26%，跌幅超出同业平均约10%的水平，主要因为市场关注本地零售前景，以及以股代息的摊薄效应。在跨境旅游复苏、日圆弱势、市场竞争激烈下，本财年租金收入可能下跌。资本开支高企将会导致负债比率维持高水平，利息成本增加，因素叠加令未来一年面对困难，亦对每股派息构成风险，对其持“持有”评级，目标价由9港元下调至8港元。该行将其2024至2026年度盈利预测下调13%至28%，以反映本地奢侈品消费及利率前景，2024财年每股派息预测下调至0.6港元，相当于股息率7.5%。格隆汇5月27日｜杰富瑞发表报告指，恒隆地产股价自年初至今累计调整26%，跌幅超出同业平均约10%的水平，主要因为市场关注本地零售前景，以及以股代息的摊薄效应。在跨境旅游复苏、日圆弱势、市场竞争激烈下，本财年租金收入可能下跌。资本开支高企将会导致负债比率维持高水平，利息成本增加，因素叠加令未来一年面对困难，亦对每股派息构成风险，对其持“持有”评级，目标价由9港元下调至8港元。该行将其2024至2026年度盈利预测下调13%至28%，以反映本地奢侈品消费及利率前景，2024财年每股派息预测下调至0.6港元，相当于股息率7.5%。

【大行评级｜高盛：上调新地评级至“买入” 下调恒地评级至“沽售”】格隆汇5月23日｜高盛发表报告指，香港地产商开发物业板块收入及EBITDA已较2019年高峰期减近半，拖累本地地产商资产及投资回报率。该行预期本地地产商的发展物业毛利率跌至三成以下，并继续影响发展物业资产回报率。该行又指，纵使可负担能力在住宅物业价格下跌后改善，但改善仅符合实际住宅按揭上升速度，物业价值仍未反映。该行又指，在投资物业及类投资物业贡献七成盈利下，相信地产发展股股价更多地与每股账面值(BVPS)有关，多于资产净值。该行修订对本地地产股目标价计算方式，由资产净值及每股派息占比各半，改为市账率对比资产及股本回报率，12个月目标价平均下调16%。此外，未来三年每股盈测下调幅度中位数分别3%、5%及6%。该行把新地评级由“中性”上调至“买入”，但把恒地评级由“中性”下调至“沽售”，目标价分别修订至92港元及21.4港元。格隆汇5月23日｜高盛发表报告指，香港地产商开发物业板块收入及EBITDA已较2019年高峰期减近半，拖累本地地产商资产及投资回报率。该行预期本地地产商的发展物业毛利率跌至三成以下，并继续影响发展物业资产回报率。该行又指，纵使可负担能力在住宅物业价格下跌后改善，但改善仅符合实际住宅按揭上升速度，物业价值仍未反映。该行又指，在投资物业及类投资物业贡献七成盈利下，相信地产发展股股价更多地与每股账面值(BVPS)有关，多于资产净值。该行修订对本地地产股目标价计算方式，由资产净值及每股派息占比各半，改为市账率对比资产及股本回报率，12个月目标价平均下调16%。此外，未来三年每股盈测下调幅度中位数分别3%、5%及6%。该行把新地评级由“中性”上调至“买入”，但把恒地评级由“中性”下调至“沽售”，目标价分别修订至92港元及21.4港元。

【大行评级｜杰富瑞：香港地产中仍看好地产商而非业主 首选新地】格隆汇5月8日｜杰富瑞发表研究报告指，近期的报道巩固了该行对香港楼市的的观点，即偏好住宅、零售多于写字楼，以及偏好地产商多于业主。报告表示，太古地产2024年首季的营运指数低过市场预期，反映了公司旗下写字楼续租跌幅持续扩大和香港及内地零售业面对的阻力。由于出境旅游增加和游客支出下降，香港3月零售销售跌7%，令人意外。该行指，根据出入境旅客量，该行预测2024财年零售销售额为跌1%，并预计零售销售额要到7月才会转正。该行指，在香港地产中，仍然看好地产商而非业主。该行认为市场或过度看淡住宅市场，因近期楼盘项目加速推出期间销售强劲。新地以其丰富的项目储备、优质的产品和具韧性的利润率，继续成为该行行业首选股。格隆汇5月8日｜杰富瑞发表研究报告指，近期的报道巩固了该行对香港楼市的的观点，即偏好住宅、零售多于写字楼，以及偏好地产商多于业主。报告表示，太古地产2024年首季的营运指数低过市场预期，反映了公司旗下写字楼续租跌幅持续扩大和香港及内地零售业面对的阻力。由于出境旅游增加和游客支出下降，香港3月零售销售跌7%，令人意外。该行指，根据出入境旅客量，该行预测2024财年零售销售额为跌1%，并预计零售销售额要到7月才会转正。该行指，在香港地产中，仍然看好地产商而非业主。该行认为市场或过度看淡住宅市场，因近期楼盘项目加速推出期间销售强劲。新地以其丰富的项目储备、优质的产品和具韧性的利润率，继续成为该行行业首选股。

【大行评级｜花旗：仍看淡香港地产行业 第二季首选股为九龙仓置业、太古地产及新地】格隆汇5月8日｜花旗发表报告指，仍看淡香港地产行业，原因是去全球化；四大支柱产业在新的驱动力出现之前表现放缓；经济疲软和通缩导致实际利率高企；美联储减息后，香港按揭利率可能不会在初期跟随下调；零售业受到旅客消费降级影响，每位游客平均消费额下降；写字楼面临供应回升压力，但裁员后需求减少；住宅措施放宽引发短期销售冲动，更多新盘以合理价格推盘。总体而言，花旗预计自由现金流能见度高、股息前景稳定的地产股将跑赢大市，而以住宅为重点、资本支出计划庞大、资产负债率高的地产公司表现则可能会落后。偏好依次为零售收租股、开发商、零售房地产投资信托、最后为写字楼。花旗指，由于地产商急于以合理的价格推盘，但需求仍取决于目前胶着的利率，因此维持全年香港楼价预测下跌10%的预测。该行第二季首选股为九龙仓置业、太古地产及新地。格隆汇5月8日｜花旗发表报告指，仍看淡香港地产行业，原因是去全球化；四大支柱产业在新的驱动力出现之前表现放缓；经济疲软和通缩导致实际利率高企；美联储减息后，香港按揭利率可能不会在初期跟随下调；零售业受到旅客消费降级影响，每位游客平均消费额下降；写字楼面临供应回升压力，但裁员后需求减少；住宅措施放宽引发短期销售冲动，更多新盘以合理价格推盘。总体而言，花旗预计自由现金流能见度高、股息前景稳定的地产股将跑赢大市，而以住宅为重点、资本支出计划庞大、资产负债率高的地产公司表现则可能会落后。偏好依次为零售收租股、开发商、零售房地产投资信托、最后为写字楼。花旗指，由于地产商急于以合理的价格推盘，但需求仍取决于目前胶着的利率，因此维持全年香港楼价预测下跌10%的预测。该行第二季首选股为九龙仓置业、太古地产及新地。

【大行评级｜海通国际：下调港铁评级至“中性” 当前股价已反映潜在利润增长】格隆汇5月6日｜海通国际发表报告，认为港铁当前股价已反映未来的潜在利润增长，且未来几年将有较大资本开支，杠杆率料进一步上升，下调其投资评级至“中性”，目标价28.6港元。海通国际预计，港铁2024至2026年收入将按年增长4%至5%，各年核心盈利增长料分别22%、46%及2%，并将其每股净资产NAV估值更新为每股40.8港元，认为港铁下行风险包括车费调整、乘客量不及预期、开发成本、利息成本以及折旧超出预期。格隆汇5月6日｜海通国际发表报告，认为港铁当前股价已反映未来的潜在利润增长，且未来几年将有较大资本开支，杠杆率料进一步上升，下调其投资评级至“中性”，目标价28.6港元。海通国际预计，港铁2024至2026年收入将按年增长4%至5%，各年核心盈利增长料分别22%、46%及2%，并将其每股净资产NAV估值更新为每股40.8港元，认为港铁下行风险包括车费调整、乘客量不及预期、开发成本、利息成本以及折旧超出预期。

【港铁五一黄金周加强7条本地线服务】格隆汇4月28日｜港铁公司宣布于劳动节假期及五一黄金周期间，加强7条本地铁路线的列车服务，合共增加540班车。另外，中环海滨于特定日子将有大型演唱会举行，预期会有不少内地旅客来港观赏，经政府相关部门与港铁公司协调，港铁东铁线由金钟站前往罗湖站的尾班车，将延至晚上11时32分开出。罗湖管制站亦会作相应安排，处理旅客的出入境手续。格隆汇4月28日｜港铁公司宣布于劳动节假期及五一黄金周期间，加强7条本地铁路线的列车服务，合共增加540班车。另外，中环海滨于特定日子将有大型演唱会举行，预期会有不少内地旅客来港观赏，经政府相关部门与港铁公司协调，港铁东铁线由金钟站前往罗湖站的尾班车，将延至晚上11时32分开出。罗湖管制站亦会作相应安排，处理旅客的出入境手续。

【大行评级｜杰富瑞：予莎莎国际目标价2港元 2024财年销售额符合预期】格隆汇4月16日｜杰富瑞指，莎莎国际2024财年的销售额符合该行预期。香港销售低于预期6%，但被其他市场更好的表现抵销。富瑞认为，香港第4季成绩低于预期的部分原因是去年同期的基数较高，及Covid-19后的正常化早于预期。另外，香港居民消费模式的转变也发挥了作用。莎莎国际整体销售额下跌4%至10亿港元。港澳销售额下降7.7%至8.01亿港元，主要因为受高基数效应及港人北上消费影响。另外，受益于在线销售的高增长，内地销售额增长18.2%，恢复至2019年水平的60.5%。该行予莎莎国际目标价2港元，及评级为“买入”。格隆汇4月16日｜杰富瑞指，莎莎国际2024财年的销售额符合该行预期。香港销售低于预期6%，但被其他市场更好的表现抵销。富瑞认为，香港第4季成绩低于预期的部分原因是去年同期的基数较高，及Covid-19后的正常化早于预期。另外，香港居民消费模式的转变也发挥了作用。莎莎国际整体销售额下跌4%至10亿港元。港澳销售额下降7.7%至8.01亿港元，主要因为受高基数效应及港人北上消费影响。另外，受益于在线销售的高增长，内地销售额增长18.2%，恢复至2019年水平的60.5%。该行予莎莎国际目标价2港元，及评级为“买入”。

【美银证券：降中银香港目标价至28.8港元 盈利胜预期股息率高】格隆汇4月2日丨美银证券发表报告，称中银香港(2388.HK)去年撇除额外一级资本债券前的纯利同比增长24.8%至341.2亿港元，优于预期，去年股息回达8%，维持其买入评级，以反映股息率吸引、资本水平强劲以及信贷成本似乎已见顶。该行亦将中银香港今年每股盈利预测由3.21港元降至3.2港元，明年每股盈利预测由3.22港元降至3.16港元，因此相应将目标价由29.5港元降至28.8港元。格隆汇4月2日丨美银证券发表报告，称中银香港(2388.HK)去年撇除额外一级资本债券前的纯利同比增长24.8%至341.2亿港元，优于预期，去年股息回达8%，维持其买入评级，以反映股息率吸引、资本水平强劲以及信贷成本似乎已见顶。该行亦将中银香港今年每股盈利预测由3.21港元降至3.2港元，明年每股盈利预测由3.22港元降至3.16港元，因此相应将目标价由29.5港元降至28.8港元。

【大行评级｜花旗：下调周大福目标价至14.2港元 下调2024至26财年纯利预测】格隆汇3月22日｜花旗发表研究报告指，周大福截至今年3月底止第四财季总零售销货价值(RSV)预期按年录单位数跌幅，主要由于上年同期中国内地及港澳地区业务的高基数所致。花旗指，管理层仍有信心实现2024财年收入增长达到十数个百分点以及核心经营溢利增长超过20%的目标。考虑到毛利率预测被下调，该行将周大福2024至2026财年纯利预测下调介乎2%至5%，目标价由15港元降至14.2港元，维持“买入”评级。格隆汇3月22日｜花旗发表研究报告指，周大福截至今年3月底止第四财季总零售销货价值(RSV)预期按年录单位数跌幅，主要由于上年同期中国内地及港澳地区业务的高基数所致。花旗指，管理层仍有信心实现2024财年收入增长达到十数个百分点以及核心经营溢利增长超过20%的目标。考虑到毛利率预测被下调，该行将周大福2024至2026财年纯利预测下调介乎2%至5%，目标价由15港元降至14.2港元，维持“买入”评级。

【大行评级｜星展：下调港铁目标价至34.7港元 维持“买入”评级】格隆汇3月11日｜星展发表报告指，港铁去年核心盈利符合该行预期，在疫情后业务稳定复苏，交通运输、站内商业及商场营运改善，将推动持续盈利增长。铁路网络扩张，为港铁物业发展带来机会，在政府放宽楼市措施后，将会受惠住宅市场气氛改善。该行认为，本地楼价对港铁未来盈利前景及股价表现，有更重要的角色，维持港铁“买入”评级，现价相当于每股资产净值折让40%，从历史水平而言属吸引水平，目标价由36.2港元下调至34.7港元。格隆汇3月11日｜星展发表报告指，港铁去年核心盈利符合该行预期，在疫情后业务稳定复苏，交通运输、站内商业及商场营运改善，将推动持续盈利增长。铁路网络扩张，为港铁物业发展带来机会，在政府放宽楼市措施后，将会受惠住宅市场气氛改善。该行认为，本地楼价对港铁未来盈利前景及股价表现，有更重要的角色，维持港铁“买入”评级，现价相当于每股资产净值折让40%，从历史水平而言属吸引水平，目标价由36.2港元下调至34.7港元。