14/02/2022

物業樓齡舊 大維修增值

不少年輕人想過獨立生活，都會鐘情樓齡偏高的二手物業，貪其呎價比市價低，經濟上容易負擔。不過，根據強制驗樓計劃，私人物業的樓齡達30年或以上，業主都會收到由屋宇署發出的「法定通知」，須委託註冊驗樓人員為屋苑/物業進行訂明檢驗，並在有需要情況下安排註冊承建商在註冊檢驗人員監督下，為物業進行訂明修葺工程。

為何要大維修？

業主為物業進行大維修，可以改善屋苑設施，提升物業質素和住客的居住環境，住戶更方便安全，亦可為物業增值，提升單位放租或二手放售的吸引力。所以就算沒有收到屋宇署發出的法定通知，業主或法團亦可自行為物業進行美化或維修工程。

選合適認可人士檢驗 確定維修目的

對於已具備業主立案法團，並有聘用管理公司的屋苑或物業，可透過法團及管理公司召開業主大會，統合各業主的意見，並以公開招標方式，選擇聘請合適的認可人士/工程顧問，於指定限期內為物業進行訂明的檢驗。

完成檢驗後，認可人士會向業主/法團報告相關結果，如確定物業須進行訂明修葺工程，亦會提供修葺建議書及協助法團訂立最終的維修方案；為法團提供相關工程項目的估價報告，協助法團進行工程招標及進行回標分析，亦會負起工程監督、簽發完工證明，以及給予專業意見等。

進行工程招標 監督工程進度

於檢測完成後，法團可再召開業主大會，由業主確認相關報告及建議安排，然後再按建議，同樣以招標方式揀選工程承建商。於招標期滿後，分析標書及評選入圍承建商，從而安排面試，以增強對承建商的背景及各方面的了解。並按照法例召開業主大會，於會上由業主投票揀選工程承建商。       

選擇工程承辦商後，業主或法團代表可在工程顧問協助下，監督維修工程進度。待工程將完成時，應在工程顧問協助下驗收工程，並記下未完善的工程以便安排於補修期內執漏。當確認所有工程項目均按合約要求完成後，工程顧問會發出完工證明書，而在保修期內，工程承辦商需根據合約內容為未完善的項目進行修補。直至保修工程亦完工後，工程顧問會再發出補修工程完工證明書力，業主或法團於收到通知後，才安排結清所有工程款項。

如何成立業主立案法團？

沒有業主立案法團的物業，往往難以統一業主意見，如想順利推行物業大維修工程，可以先成立業主立案法團。根據民政事務總署資料，舊樓如要成立案法團，可照以下步驟進行：

1 由總數不少於5%業主委任一名業主作為召集人，並要負責收集物業全部業主的資料

2 召開業主會議，召集人需在會議日期至少14日前，將會議通知書送達每一名業主、公契經理人及公契授權人。並於建築物當眼處展示相關會議通知

3 於送達會議通知書時，可連同合符法定格式的授權書一同派送，且提醒業主如擬委任代表，必須於會議舉行48小時前交還授權書

4 於會議舉行當天，需確定符合法定人數(業主總數的10%)，並清楚記錄出席者的資料。

5 召集人主持會議，如其中涉及表決，召集人需向出席的業主解釋投票方式，並確保通過委出管委會和成立法團的決議獲過半數票通過，以及獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。

6 以票選方式，決定委任管委會正/副主席、秘書和司庫等人選，並提醒各管委會委員於獲委任後21天內將簽妥的陳述書，送交管委會秘書，以表明各委員均符合擔任委員的資格

7 獲委任的管委會需在會議舉行後28天內，以指定表格向土地註冊處處長申請註冊成為法團

積極參與 有效監察法團

由於業主立案法團是根據大廈公契和建築物管理條例規定成立的組織，擁有法人身份及可行使法定權利和義務。各業主為保障自身利益，最好是多關注和出席法團舉行的會議，並積極參與討論和投票等，對法團進行監察，以防法團出現濫權、不公等問題。