連結： https://reurl.cc/3XXl8V 內文： 台中七期成中台灣曼哈頓 企業主「愛面子」新商辦走豪辦規格 台中「新市政商圈」被統稱為七期，過去是豪宅聚落而聞名，但隨著豪辦、百貨與旅館多 箭齊發，成為含金量最高的投資區，更成為進駐企業對外的「名片」。 文．顏瓊真 在台北，一提起商辦市場，大家都以「信義計畫區」為指標，而台灣第二大城市的台中， 近年因為企業主競相在台中七期找尋優質商辦大樓，且企業總部興起，讓台中七期除了成 為「中台灣曼哈頓」外，新興起的商辦大樓更是競走「豪辦」規格。 七期豪宅、商辦與商場林立 高力國際資本市場及投資服務部副董事總經理黃正忠指出，台中七期新市政商圈以台北「 信義計畫區」為藍圖規劃，為台中市都市發展西移最重要的區域，早期由百貨及住宅發展 開始，隨著台中市政府及市議會大樓進駐，及交通建設規劃，生活機能逐漸到位，商辦大 樓及國際級旅館陸續出現，已成為中台灣政經、商業及文化核心，以及最國際化的中心商 業區。 「新市政商圈」是由市政路、朝富路、臺灣大道及文心路圍成之區域，經過近三十年的發 展，融合政治、經濟、交通、文化、休閒等五大能量，且台中市商圈發展腹地大，廣納中 彰投458萬人口，七期的新市政商圈豪宅、商辦與商場林立。 並有秋紅谷與大都會歌劇院等公共景觀，商業群聚，兼備辦公金融、零售消費、娛樂及高 端住宿等功能，屬於中部地區的消費及娛樂重心，市場發展成熟，土地具立即開發效益， 為商用不動產投資最保值抗跌的區域。 黃正忠表示，台中市辦公大樓分布於七期新市政中心、臺灣大道沿線及文心路沿線等三大 辦公區塊，不過，近十年所開發之商辦大樓大都集中於新市政中心商圈，最早期的商辦大 樓是1996年完工的達摩辦公大樓，之後有敬業樂群大樓、親家T3、豐邑市政都心、三支雨 傘標的全球運籌中心大樓，及順天建設的順天經貿等少數幾棟(圖一)。 建商加快商辦投資 但自從2014年興富發興建的BHW鼎盛啟用之後，該集團又陸續搶進不少商用地，陸續推出 台中CBD時代廣場及台中潤隆NTC國家商貿中心，及台中TOP1環球經貿中心。 黃正忠表示，隨著時代的推移，愈後期興建的商辦大樓，在ESG浪潮下，愈蓋愈頂級，如 聯聚中雍大樓還吸引玉山私人銀行及瑞士銀行等高端金融業進駐，此外，中信金控台中金 融大樓更是市場焦點(圖二)。 黃正忠談到，新市政中心高級商辦群聚效應明顯，需求來自於企業門面升級、軟體科技業 、台商回流等辦公室需求帶動，租賃去化快速，租金明顯上漲，從最早臺灣大道商辦的每 坪租金約700-800元，到今(2024)年，七期的商辦行情已經看到每坪1000-1300元，豪辦租 金更高。 台中七期商辦大樓拔地而起 台中七期不只是富人最愛豪宅區，指標建商也相中這塊最精華蛋黃區未來辦公需求，一棟 棟商辦大樓拔地而起，使七期也化身中區重要的豪辦聚落。 據信義全球資產觀察台中商辦市場租賃交易情形，七期商圈2023年全年租賃規模已衝破 1,500萬元，為2022年1.7倍，佔大台中近半數交易額，成為豪辦一級戰區。 信義全球資產統計台中辦公室租賃實價登錄資料，2023年台中市辦公室租賃交易總額達 3,412萬，為2023年總額的1.86倍，其中西屯區七期商圈為台中商辦市場交易主力，2023 年全年貢獻了1,504萬，佔全市總交易的44%。2024年第一季台中辦公室租賃交易總額達 1,027萬元，為2021年以來單季次高，台中商辦租賃需求強勁(圖三)。 據信義全球資產中區商仲部觀察，台中集結海、陸、空交通優勢，傳產、精密機械等隱形 冠軍聚集，在全球供應鏈中有舉足輕重的地位，產業含金量極高，近年還有台積電中科擴 廠、離岸風電產業鏈進駐，使中部產業呈百花齊放，也帶動辦公室交易需求。 信義全球資產總經理林三智分析，台中商辦市場成長動能有三，其一是企業為提高國際接 單競爭力，需要一個可接待客戶、展現公司實力的氣派辦公室，廠、辦分離趨勢下，七期 商圈的商業氣息及豪辦新供給，成為企業租、買客首選。其二是在地企業的置產需求，企 業經營為分散風險，會將手上資金進行多元化配置，而商用不動產相對其他金融商品來說 較為穩健，無論是自用、收租，從長期持有來看，都具備一定增值效益。 其三是跨區域企業總部需求，近期從市場交易可觀察到，許多在北部原本就有企業總部的 公司，為拓展營運服務範圍，也選在中部設置第二總部，如艾司摩爾今年就租下七期原衣 蝶百貨部分樓層，做為在台灣的中部營運總部。此外，相較台北信義區頂級辦公室最高租 金單價落在4000至5000元，台中豪辦單價約在1500元至1800元，價格對承租方來說相當有 競爭力，也會吸引企業主進駐。 未來六年將有三十萬坪新供給 黃正忠指出，除了現有十多樓商辦大樓之外，台中七期未來還有十一樓大樓正在興建中， 可貢獻的辦公空間高達三十萬坪，而其分布的區塊則明顯集中在臺灣大道，以及市政路( 圖四)，且不乏大咖建商跨足到商辦市場。 有巢氏台中五權黎明店店長林宏霖指出，台中七期大致上可分為三大區，包括北七期、南 七期、西七期，其中，北七期目前已完工的指標性商辦大樓約有十座，未來興建及規劃中 的至少還有十一座，北七期成為真正的中心商業區將指日可待，甚至未來五年的發展，根 本就是商辦的天下。 他說，隨著中科園區、精密產業園區持續擴廠，上下游供應鏈聚集，形成經濟聚落，吸引 全球布局的企業集團紛紛在台中籌設企業總部，七期商辦成為首選，加上近幾年七期商辦 新案注入活水，帶動商辦市場蓬勃，身價扶搖直上。 林宏霖也就興建的商辦大樓進行分析指出，興富發投資商辦大樓非常積極，在臺灣大道就 有惠國段88地號及90地號，其中，「興富發惠國段88地號」的基地面積920坪，該土地成 交單價高達350萬元，據了解，將規劃地上33層、地下9層之建築物，一幢五棟，建築物高 度約170.4m，建築物設有店鋪(約5戶)、辦公室(約212戶)。 另外興富發建設在臺灣大道、緊鄰大遠百的「惠國段90地號」規劃興建63層樓、地下8層 、總高度323.5公尺的玻璃帷幕摩天商辦，建築高度將成為台中第一高、有望挑戰全台第 四高商辦！該案基地面積達2,593坪，規劃店鋪5戶、辦公室414戶。 而近期對外公開的「市政萬象廣場」，位在文心路及市政路，基地面積733坪，將規劃地 下7層、地上23層，產品規劃為25~45坪微型辦公室。 愈來愈多建商跨足商辦大樓 此外，屬於在地建商的豐邑機構，除了早年推出的市政都心及市政核心外，目前在七期市 政路與惠中路口、基地面積約3057坪的黃金角地，初步規劃興建樓高53層、總樓地板面積 約六萬坪的商辦與商場綜合開發案的「豐邑塔」，據了解，豐邑將「只租不賣」，其中， 商場將由豐邑子公司「豐生活百貨」招商運營，創造現金流。 而在台中七期有「豪宅一哥」之稱的聯聚建設，繼「聯聚中雍大廈」豪宅賣出好成績後， 也在市政路再推出第二座豪辦產品「聯聚中維大廈」。 「聯聚中維大廈 Kuma Tower」是聯聚建設與國際建築大師隈研吾首次攜手合作，規劃樓 高42層的頂級商辦，建築總高度208公尺，為隈研吾生涯最高的代表作品，聯聚建設總經 理王于娟表示，該案英文名為Kuma Tower，以隈研吾的英文姓氏命名，也是大師惟一留名 之作。 聯聚中維KUMA TOWER 甫於今年2月初舉行隆重的鋼構立柱典禮，不到3個月期間，建築師 隈研吾特地三度來台，與聯聚創辦人江韋侖及其團隊進行深入研討，一向以細節要求與美 學堅持著稱的台中豪宅推手聯聚建設，更精準打造出「高二層樓」的外觀模型，讓雙方眼 見為實。 商辦、百貨與旅館多箭齊發 元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，被各界認為媲美信義計畫區的七期，近年 發展更趨完熟，機能不斷躍進，商辦、百貨與旅館多箭齊發，更加繁榮活絡，再次奠定其 中台灣商業核心的地位。 進一步觀察近期七期商場發展，如市政路上，中南部最大的「誠品生活480」，開始營運 ，全店共八層樓7,500坪，匯集逾百家品牌，另日本連鎖零售百貨「唐吉訶德」，也選擇 進駐七期，成為中台灣首間店面。 另外，豐邑百貨「豐生活」也將進駐市政路與惠中路口，打造樓高53層、總樓地板面積約 六萬坪的商辦與百貨商場，而冠德建設攜手中鹿開發推動台中捷運市政府站(G9-1)土地開 發案力拚2025年中動工，2029年底完工啟用，初估總投資金額達106.5億元，將引進商場 、辦公與旅宿等業種，初步由環球購物中心經營地下商場(如附表)。 商辦部分，目前七期就有包括聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極興建，其 中，由余曉嵐建築師事務所與英國凱達設計公司總裁Keith Griffiths共同操刀設計的台 中商業銀行企業總部「台中之鑽」，潛在辦公室總樓地板面積約3.5萬坪，高樓層將引進 萬豪集團旗下最高等級的奢華酒店品牌「JW Marriot」，平均房價破萬元，未來將會是中 台灣住房價格最貴的品牌飯店。 另外，凱悅飯店集團旗下精品酒店品牌Andaz安達仕，及長榮桂冠酒店集團最新型態的文 旅品牌，也都將陸續進駐七期，整體發展值得期待。 黃金產業聚落支撐 七期的璀璨不墜 黃正忠指出，支撐台中七期豪辦的璀璨，主要來自於中彰投等區域的產經發展，加上鄰近 大肚山麓黃金產業縱谷的經濟發展軸帶，產業聚集效應漸趨明顯，七期新市政商圈也成為 企業進駐首選。 黃正忠表示，早年台銀人壽、全球人壽、中國人壽及台灣人壽看好七期商辦發展，在2019 年至2022年大舉買進，但近年因央行跟隨美國FED升息腳步，使得壽險業投資不動產的最 低投報率門檻，提高至最近的2.97%，致符合條件的物件難覓。 少了壽險業的資金，商辦行情似乎激情不再，但近年取而代之的「新買力」，則來自於金 融業、專業服務業和科技傳媒電信業，以及一些新創產業爭相進駐。 黃正忠表示，相對於台北商辦的需求都追求數百坪，甚至上千坪的承租空間來說，台中商 辦市場主要進駐產業，除了設企業總部，需要較大坪數外，大多數是新設立之資訊業，主 力需求坪數在100坪以下。 此外，就其觀察，台北市商辦承租方除了追求信義計畫區的「黃金門牌」指標性功能外， 對於大廳的門面講求，比不上七期的承租方。 企業二代接班 總部需求日增 黃正忠說，很多中彰投的傳統產業主已經到了「二代接班」，而正在被培訓的企業家第二 代，大都從國外留學回來，對於傳統產業以往將廠房及辦公合在一起的「廠辦」大樓，認 為應該廠辦分離，加上傳產業愈做愈大，從國外來的客戶接待，需要更好的接待門面，因 此，「七期」的門牌成為一張漂亮的「名片」，進而使得七期繼豪宅之外，豪辦如雨後春 筍般冒起。 黃正忠表示，「新市政商圈」頂級商辦、零售商場、旅館與豪宅林立，處於黃金成長期的 七期，成為投資最保值抗跌的區域。 二特性吸高資產客群資金停泊 信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛也談到，台中精密機械產業群聚，企業營運朝廠 辦分離設置據點的趨勢推升辦公室自用需求，疫後商圈復甦、觀光市場回溫，指標新百貨 三井LaLaport開幕，為台中零售市場注入強心針，利多因素齊聚，是台中商辦、店面兩大 產品交易成長的主要原因。 林建勛分析，隨著台中市場趨熱，商用不動產具保值特性，成為高資產客群資金停泊熱門 選項，而買方在進行投資時，主要會評估兩點，其一是交通便利程度，無論是商辦、店面 或其他商用產品，交通易達性牽涉到員工上班通勤、實體店鋪人流多寡等，是重要考量因 素。 其二為是否有產業、開發案等題材支撐，只要產業群聚、開發案加持，會持續創造商用不 動產需求，活絡區域發展，長期來說則可創造不動產增值效益。 心得： 中部的CBD應該毫無疑問就是七期，不過現在話題區的水湳，如果從臺北經驗來看，會比較接近大直美麗華那區嗎？少部分的商業機能，加上住宅區，鄰近高薪(內科/中科)就業區域。以前沒有關注到大直怎麼起來的，水湳的走向感覺可以參考。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.26.33.104 (臺灣) 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