珠海的唐家湾半岛的房子，怎么样呢？

最近有两个楼盘刷爆了中介朋友圈：

一是珠海北围的雅居乐国际花园，从当初2万多的单价一下降到了最低1.6万+；

二个是中山三乡的雅居乐万象郡，二手成交价1万左右，新房最低却只要6千+。

为何会降价这么多？这两个楼盘目前是入手的好时机吗？这就是我们今天要讲的。

降价背后的原因

事出反常必有妖，一言蔽之：地主家没余粮了。

据2021年的半年报数据显示，

雅居乐的负债合计达2404.24亿，相比2020年同期，负债增加了超过100亿；

在2404亿的总负债中，流动负债总额为1728.29亿，其中短期借款为394.87亿，应付账款及票据为293.81亿，而其账上的现金及现金等价物仅465.12亿，资金压力可谓巨大。

而雪上加霜的是，还债压力巨大的雅居乐，却还被机构下调了评级：

2022年1月18，穆迪将其公司家族评级下调至“B1”，标普则将雅居乐的长期发行人信用评级下调至“B+”，二者的评级展望皆为“负面”。

穆迪方面认为，

雅居乐在未来6至12个月内将有大量债务到期，同时因融资渠道受限，公司再融资风险增加，其预计在未来12至18个月内，由于缺乏新的融资渠道来解决庞大的债务问题，加之房地产销售疲软影响，雅居乐的流动性将变得不足。

这些情况其实雅居乐自己非常清楚，所以2022年1月10日雅居乐集团便发布公告称，公司早在2021年7月1日至12月31日，就已经累计出售14项非核心物业，共套现28亿元。

而到了1月24日，雅居乐又发布公告称，拟将其持有的广州亚运城项目26.66%股权出售予中国海外，要知道，这可是雅居乐的“宝贝疙瘩”啊。

作为曾经的“华南五虎”之一，如今雅居乐似乎已处在风口浪尖上：

处理得当，可以顺利渡劫；处理不好，后果则不堪设想，甚至有可能会步某大后尘。

那，值得买吗？

显然，雅居乐正通过积极抛售资产加速“回血”。而文章开头提到的雅居乐国际花园与雅居乐万象郡的大幅降价，不过是雅居乐割肉求存的缩影罢了。

那，我们到底能不能趁虚而入呢？

先说雅居乐国际花园。

需要注意的是，这次雅居乐国际花园列举的特价房源只是毛坯价，最终购买不仅要多加2000元/㎡的装修费，同时还要交10万元的团购费。

举个例子，11栋1802，毛坯总价是1904086元，算上装修费与团购费后，最终落地价则是要1904086（毛坯总价）+99.87*2000（装修费）+100000（团购费）=2203826元。

想以图中的价格买下？那是不可能的。

可话又说回来，即便最终落地价220万，折合下来的单价也只有22069元/㎡，而且是精装（过去这个价只能买毛坯）。相比周边动辄3万一平的竞品，雅居乐国际花园是真的香。

这让我想起一个梗：北围卖多少钱，雅居乐说了算。雅居乐不卖完，谁都别想涨价...

我也知道复式以后不好卖，我也知道这种产品受众比较窄，但它就是便宜，足够了。

事实上，这次的特价房已经是击穿了历史最低价，这也能看出雅居乐背水一战的决心。

<< 滑动查看项目户型图 >>

便宜是便宜了，可买雅居乐国际花园会有风险吗？

说实话，按照目前开发商的情况，谁都不敢承诺100%无风险，但雅居乐国际花园的复式产品目前已经处于准现楼状况，所有楼栋都已经全部建成，除了装修和部分园林需要完善外，其余都近乎完工，烂尾风险微乎其微。

不放心的，也可与我们一起前往项目实体进行勘察，这里不过多赘述。

丨雅居乐国际花园-实景图

再讲讲雅居乐万象郡

目前万象郡在售的是峯汇产品，位于中山三乡，驾车前往珠海主城区只要20分钟左右。

在过往的文章中，我几乎没有讲过三乡的房子，因为的确不看好。除了离珠海近点外，要配套没配套，要人口没人口，要产业也只有低端制造业，就连原本最大的宝元鞋厂据说也搬到了越南...

根据最新的七普数据显示，三乡常住人口共计23.48万，而六普（2010年）就已经有20万左右，11年来仅增长了3万多人。

就这样一个区域，根本谈不上投资价值。

事实上，三乡与坦洲一样，除了更多是承接珠海的刚需与港澳客外，本地人买房的少之又少。

这个从房价变化就能看得出来，虽然三乡同样赶上了当年的房地产牛市，但自2018年起，区域房价就一直持续下降，尤其是牛市中后期买房那一波购房者，如今基本已经把首付给亏得差不多了。

丨截图来自安居客

而这次之所以讲三乡的雅居乐万象郡，只有一个原因：

便宜，而且比周边二手房还便宜。

目前万象郡峯汇在售产品的单价大多在7字头，虽然也是要收其他费用，但最终的落地价也只在8千多，比去年的往期二手成交价降了近20%左右。

那，降了近20%的万象郡峯汇值得买吗？

俩字：慎重。

一是万象郡峯汇要到明年年底才交房，以目前开发商的情况，非必要的话就再多看看吧；

二是三乡前景并不明朗，虽然中山一直扬言要产业转型，但这显然不可能是短期内能实现的。这个区域除了珠海刚需和港澳客，本地人是不太具备接盘能力的。

如果是自住，购买没问题，甚至有点淘到笋的意思。但如果仅仅用于过渡、或是投资的话，三乡的房子未来能否保本卖掉都还是问题。

……

当然，掏心窝子的说，中产朋友们现在更需要考虑的，已经不是投资升值的事情了，而是怎么样做好资产保值的事情，进行资产优化的问题。

1.雅居乐国际花园：最后清盘阶段，北围片区价格地板，宣传的1.4万元/平单位预计1.9--2万元/平可以拿下，只剩下复式单位，刚需可入。

2.华润置地广场：整个唐家高新区最热门的项目，十一当天热卖20多套，最新特价房2万元/平，在售89平和105平两种户型。

3.清能领秀荟：部分板楼产品特别受欢迎，还有120平改善型平层板楼，在该片区都属于稀有产品。追随华润特价后均价2.3--2.4万元/平，销量已经开始处于高位。

4.万科红树东岸：国庆推出了一口价房源，面积段位91--151平米，而且该项目最近几个月卖得都不错。

5.仁恒滨海湾：后环片区品质好盘，并且还有142平的改善型产品，前十位购房者还额外赠送万元家电，还有国庆节额外99折优惠。

6.美的宝龙城：美的宝龙城是继清能之后参与降价的项目，目前在售的是79--99平米的刚需三至四房，国庆期间新开5栋新品，最低首付可做到1成。

7.格力海岸6期：这是唐家半岛上难得的一手项目，虽然是三梯八户的刚需户型，但胜在总价偏低，因此受到不少本地刚需和度假投资型购房者，降价到2.6万元/平之后一直卖得不错。

8.华发绿洋湾：位于唐家半岛上的半岛位置，背山面海的豪宅格局，此前已经降价到最低2.8万元，让豪宅的门槛一下子降低了好多。目前该项目处于清盘阶段，仅剩最后30余套192平和300平毛坯产品，其中不乏楼王单位，总价在千万元以上。

9.天恒湾景：这就是踩对点的项目，开盘选对了时机，基本上开盘后就只剩下尾货了。此后一直处于不着急卖的状态，甚至在行情不佳的情况下，也一直没有降价。但国庆期间似乎也推出了部分特价单位，144平米户型宣传中有3万元/平的特价了。

10.仁恒滨海半岛：这是唐家半岛的尾盘了，只剩下三期的部分305平尾货，精装大平层，何以解忧，只此一套房，基本上谁看谁喜欢，除了价格一点毛病都没有。