28歲仔月儲80%收入　拍拖少出街　個人支出僅$3000　望盡早財務自由　

盡早達財務自由，是當今不少年輕人的夢想，今年28歲，從事銷售工作的他，已擁有一層收租物業，由於準備於3年內結婚，他有打算多買一個價值530萬元的單位作自住用途，但未知再多買一個單位是否明智決定。

他預算新居首期由他負責，利用目前已累積的62萬現金及將部分股票套現得來的資金應該可以支付一成首期及買樓支出，供樓方面已經和未來太太有共識，將會一起供樓。除此之外，他也希望能夠創造被動現金流，目標是能夠累積到900萬元資產，以4厘收益率計算，每月能夠製造3萬元現金流作退休用途，他想知道如何能夠達到目標。

年輕而有打算，絕對是一個好榜樣，只是想法是否能夠落實便需要分析過才有定論。所以對Raymond的個案我用了最直接的分析方法，首先是先了解他每月能夠有多少盈餘。雖然帳面上有近1.7萬，但未計算交稅及其他買樓收租有關的支出，所以穩陣計，我以每月儲蓄1萬元計算。

目標儲蓄900萬元　應能達標

假設股票及銀行存款共102萬元預算是買樓及結婚資金，現有強積金供款及累算權益將用作製造900萬元的資本，然後按他目標儲蓄的900萬元需要在多少年後發生來推算期望回報。

假如「盡早」的意思是10年便要發生的話，以目前的本錢來說，每年的期望回報必須達到31厘以上才能做到，相信這回報能在10年持續做到的機會是微乎其微。

如果時間延長至20年，每年需要達到回報是9.3厘。相同假設及計算下，25年及30年的期望年度回報下降至5.9厘及3.9厘，這樣能夠達標的機會便增加了。

所以以目前狀況來說，25至30年是合理時間，到時Raymond年齡是53至58歲，不算年輕但也是合理。因此只要Raymond能夠把握時間，好好管理資產，相信未來的生活是不用擔心的，而且工作順利的話收入也會增加，達標的時間有機會再提早。

當然我也提醒他，不要忽略了支出方面的變化。由於目前是以個人為單位計算支出需要，但到結婚後將會以家庭為單位，到時支出會否大幅增加或是會如何改變都會對結果有很大影響，而另一半的收入及支出模式能夠同時考慮時整體理財效果應會更好。

我亦提醒Raymond未來有幾個主要支出項目要加倍注意，因有機會對計劃有較大影響，包括結婚，買樓及婚後生育孩子等。

聽完分析之後，Raymond進一步問到應否在這兩年內買入一個530萬元的單位用作結婚，還是應該保存資金作投資用途，為將來滾存更多財富。他考慮是否投資海外物業或是債券基金，而他亦有聽聞投資債券基金需要的資金較多，不知是否屬實。

目前Raymond持有一個收租物業，但因樓齡高，不會考慮作為新居。他透露結婚是未來3年事在必行的事情，而目前居住地方是不能夠容納多一個家庭新成員，所以對他來說買樓是必須，因此不用考慮將資金用作投資安排。

除非他能夠在3年內先投資獲利，然後再套現，之後在合適價格買入心水物業，整個過程存在很多假設及難以控制的因素，我不相信是一個好的做法。我估計未來幾年樓價相對穩定，所以只要能力容許，又有合適單位的話，便不需要想太多，應該按計劃進行，之後才能更專注在其他事情，包括事業及婚禮。

反而我問到他關於現時的出租物業的安排。Raymond現時的收租物業樓齡已經有41年，雖然表面上有租金收入，但因仍然需要供樓，一加一減下每月仍要補貼4,000元，而還款期仍然有廿多年。

收租物業樓齡過高　每月仍要補貼　急需處理掉

有人會說買樓收租的好處之一是由別人替你供樓，之後便可以將來得到一層物業。但Raymond的物業樓齡已41年，再加上廿多年的供樓時間後，就算到時不用供樓，物業樓齡近70年，你認為還是一個很好升值潛力的資產嗎？

其實Raymond買樓收租的安排是先付出一筆數十萬的首期，之後每月補貼4,000元，似是一個定期供款計劃，再期望20多年後獲取一個資產，這做法是否真的可以利用時間讓財富增值呢？我提醒他要想清楚。而期望將來能夠有更理想收益的資產還會隨時間而老化，需要用不少資金去維持狀態，變相收益或增值還要打折扣。

而且Raymond正考慮再購入一個自住單位，加上這個必須要有的單位後，他擁有的絕大部分資產及負債都和物業有關，會出現過度集中風險及欠缺流動資金的問題，所以他買新樓的同時必須考慮如何處理舊樓。

還有是Raymond有些數目計不清，擁有一層收租物業，租金1萬元，但未計算管理費、差餉及交稅前已經每月需要補貼4,000元。而管理費及差餉平均每月約1,000元，物業稅估計約1.4萬元，即平均每月要1,200元，所以真正補貼金額需要約6,200元。

如果每月額外儲蓄6,200元，預期年回報6.1厘便能在20年累積900萬元，25年的預期年回報更只是3.3厘，所以Raymond要想清楚如何運用現有資金是對他最適當的安排。

每日帶飯、每月三數次拍拖　使費不多

Raymond了解後又問到有甚麼適合的理財方案可以考慮，因此我和他將話題轉到他目前的需要上。他每月有6,500元用在個人及家庭支出，包括需要支付3,000多元的家用，扣除這項支出之後即每月個人生活費只有3,000元左右，Raymond提到他比別人花費少的原因，包括會「帶飯」上班，而他和女朋友的生活各有各忙，所以每月可能都只會有三數次行街食飯的活動，因此使費不多，他亦很有信心，為了能夠盡早達到財務自由，可以將收入的80%儲起。

但我提醒他，現時年青還是在「很捱得」的階段，但這種生活模式未必能夠長期維持，所以不能夠只想着將來的目標而放棄了今天的需要。而且儲蓄以外亦要注意責任，他目前安排了人壽保障350萬元，萬一有事早逝能夠應付未供完物業的按揭還款，但對家人的保障便沒有任何安排，所以他需要增加人壽保障。

現時父母仍有工作，但到將來總有機會由他照顧，到時家用可能會再進一步增加。另外自己及未來太太亦需要妥為安排醫療及危疾保障，因為到時家庭任何一名成員有意外或疾病而導致醫療支出，都要從家庭儲備支付，透過保險能夠將風險轉移給保險公司，減少失預算的問題。

Raymond對海外物業及債券基金有興趣的原因都是追求收益。他聽說過債券基金相對穩健及能夠派發達6%的年回報。其實多元資產類別派息基金的潛在收益可能更高，有個別多元資產基金派息率達到8%以上。

但是理論和現實不能混為一談，如果能夠低風險獲得高回報，便不會有這麼多人投資虧損了。所以無論選擇甚麼產品，我們需要明白風險與回報的取捨。當你要求回報愈高，風險當然愈高，所以沒有一些「穩健」地能獲取6厘或以上回報的投資。因此我建議他應該透過不同理財產品製造符合需要的收益組合。

高收益產品可以是派息股票或派息基金，平穩收益可以選擇一些保險為本的儲蓄產品或是年金。而物業租金回報率並不吸引，投資者只是追求潛在升值機會。想追求高回報而必須承擔高風險，更加需要在組合中增加一些運用時間能夠穩定增值的工具，確保到將來不幸地未能如期望中獲取高回報時亦可以有穩定收益作支援

七成資金可進取投資

按Raymond年齡來說，我建議他可以將三成可投資資金放在能夠製造平穩收益的工具，另外七成資金可以用作進取投資。Raymond又說是否應該投資盈富基金獲取高息。有人說不懂投資股票便應該買盈富基金，而現實是盈富基金的股息收益率並不吸引，因反映了恒生指數所有成份股的派息狀況。

言談間Raymond提到，他曾經為了增加投資知識而報讀過一些課程，學習投資股票及地產，因此他才會提到海外置業及購買派息基金等概念。在學習過程中，大家必須要明白導師分享的內容是一些正確理財概念，個別過去市場情況，還是鼓勵你跟專家投資賺錢，需要小心審慎過濾內容。

【原文刊於第810期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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