注意，市場真的回暖了。

主要體現在四個方面——市場討論房產氛圍活躍、二手住宅成交復甦、豪宅搶跑、萬人搶人才房。

3月的春風雖然還沒有徹底吹暖樓市，但整個2月的數據就是復甦最好的反映。

綜合2月深圳全市二手房錄得量3552套，二手住宅成交2509套成為2022年以來的最高值。

這意味着，2023年深圳樓市開了個好頭。

豪宅搶跑市場

上個月雖然英雄就讓大家緊盯市場各方面的數據，但豪宅的表現確實有點讓人始料不及。

從市場各個渠道傳來的消息，南山、寶中、福田的豪宅，都活躍了不少。

麗茲行豪宅渠道的數據顯示，2月二手豪宅實時成交38套，環比1月增幅153%。

實際上，深圳上月豪宅真實的成交，又跑出了新高度。

尤其是南山、福田的豪宅。

2月香蜜湖豪宅水榭花都三期樓王成交一套272平左右房源，成交總價6900萬，比去年11月份同户型升價600萬。

（數據僅供參考）

而福田香蜜湖的熙園，竹子林的蝴蝶谷同樣傳出成交的消息。

（數據僅供參考）

至於南山豪宅的表現就更加明顯了。

2月20日，蛇口的豪宅典型盤半島城邦花園三期，成交一套168.6平房源，業主報價5000萬，參考價1956萬，成交總價4520萬，摺合單價26.81萬/平。

緊接着2月22日，深圳灣的典型小區華潤深圳灣悦府二期成交一套168.31平房源，業主報價3600萬，指導價2222萬，成交總價3260萬，摺合單價19.34萬/平。而且成交週期僅僅只有3天。

到了2月23日，蛇口半島城邦花園3期一套87.07平2房緊湊户型，業主報價2000萬，參考價1010萬，成交總價1650萬，摺合單價18.95萬/平。而成交週期也只有短短的5天。

實際上，據市場不完全統計，2月南山區的豪宅如華僑城片區的紅樹西岸、瑧灣匯、中信紅樹灣，深圳灣的恒裕濱城、三湘海尚、卓越維港、翡翠海岸、曦灣天馥等都集中出現了成交。

（數據僅供參考）

雖然成交數據有部分未坐實，但從已經確認的成交來看，整個南山豪宅市場活躍度確實已經跑在了前面。

除了南山、福田，寶安中心的豪宅也不遑多讓，在短短的三週，“一哥盤”壹方中心也成交了4套房源。

據市場一線消息：

2月20日，壹方中心一套頂樓複式498.32平房源，業主報價1.6億，參考價5023萬，成交總價1.3億，摺合單價26萬。過億的總價，幾乎突破小區過往二手房成交的記錄。

2月27日，壹方中心1棟中間樓層一套488平房源，成交總價8500萬，摺合單價17.42萬/平。而同户型2017年約5800萬，2019年9月二手房成交價約6330萬。

3月5日，壹方中心玖譽中高樓層，一套101平3室，參考價1018萬，成交總價1470萬，摺合單價14.55萬/平。

3月6日，壹方中心玖譽中間樓層，一套185平4室，參考價1864萬，成交總價2680萬，摺合單價14.49萬/平。

所以基本可以確定的是，豪宅2月已經在悄悄搶跑。

當然，除了豪宅盤、網紅盤，2月和3月的熱點小區、標杆小區也出現了被狙擊的情況。

以南山科技園的標杆豪剛盤華潤城為例。

2月1日，華潤城一期一套89平3室，成交總價1315萬，摺合單價14.78萬/平，成交週期6天。

2月14日，華潤城三期，一套150平3室，業主報價2800萬，參考價1980萬，成交總價2380萬，摺合單價15.87萬/平，成交週期僅僅2天。

3月4日，華潤城一期，一套89平3室，業主報價1590萬，參考價1175萬，成交總價1555萬，摺合單價17.47萬/平，成交週期18天。

再看寶中片區的深業新岸線、龍華紅山片區的華業玫瑰、上塘片區的曼海寧，也分別成交了2-3套。

這幾個都是各區很典型的小區。

（數據僅供參考）

總的來説，無論是豪宅，還是典型的標杆小區，各區之間的成交出現得更多，更集中了。

熱門板塊的小區，暗暗中也搶跑了。

法拍回温

除了豪宅出現搶跑，法拍房的熱度也衝上了深圳人的話題榜。

寶能城47套房源二次拍賣，成為法拍市場的網紅。

1月10日—13日，寶能城最後一批法拍房共計47套房源，其中30套於1月10日—11日期間競拍，17套於1月12日—13日競拍也同樣全部流拍。

但3月7日寶能城成了大熱門，382人搶25套房。

原本一拍全部流拍的房源，這一批共24套，二拍15套成交高於一拍價格，8套成交低於指導價，一套流拍，最高超一拍價164萬。

而且不僅幾乎全部成交，不少房源出現十多人報名，競拍中途不乏出現30—40次激烈出價的情況。

比如深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園（東區）三期工程B座2單元34C房產，17個人報名，出現了41次出價廝殺的結果，最終以超出評估價約11.16萬成交。

比如深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園（東區）三期工程B座2單元28C房，出現21人報名，經過37次出價，最終以超出評估價119.15萬成交。

而3月9日的35套房源，截止3月8日28:45，預報名人數已經達到264人，基本上是7.5人搶一套房。

可能有人説，上一批次房源全部流拍是因為税費問題沒有理清，官方沒有定性上百萬的税誰來付所以導致流拍。而這次是税費問題，已經解決，拍出高價的結果正常。

但實際上，其他超一拍價成交的房源多了起來。

比如福田長城大廈7棟A1802房，127.21平，二拍起拍價794萬，成交價1103萬，超一拍價110萬。

而即使沒有出現超一拍價的情況，競拍出價的次數並不少，個別房源出價次數甚至達百次以上。

來源：法拍深圳

所以整體來看，法拍市場已經有所回温。

人才房門檻踏破

人才房市場因為政策因素，近期也出現了火爆。

超過萬人搶奪7518套房源，具體的盛況就不展開描述了，大家可以回看——市場玄學，萬人搶房再現。

在這裏多説兩句其中的原因。

一方面是政策放低門檻，另一方面各項目位置相比上一批更加優越。

不過從項目重疊程度來看，第一批推出了安居鴻棲台、華僑城九樾、星河開市客，第二批也同樣繼續在供應的名單中，項目的重合度並不低。

市場也因為南山的同樂馨苑和深鐵熙府，位置更佳，户型更難得而火熱。

但更明顯的趨勢是，市場申請的人數更多了。

房源量沒有翻倍（第一批4422套，第二批7518），申請批次卻翻倍了。最新數據統計顯示，申請批次已經達到3.23萬批（第一批約1.6萬批）。

説明大家申請的意願更強烈了。

總結

雖然深圳的回暖火苗在蔓延，但千萬不能盲目樂觀。

要懂透過現象看到本質，看到樓市的底層邏輯。

一方面深圳的市場庫存還是很大。

無論是在售的新房庫存還是二手房庫存，都有跑出歷史高度的苗頭。

新房方面，據不完全統計（統計截止2023年3月8日，2020年後預售項目+部分現售項目+部分2019年及以前項目）深圳新房在售套數就超過37163套。

二手房方面，英雄追蹤了一下數據。深圳二手房源掛牌量，由2022年6月28日28505套上升到2023年3月8日的83570套。

雖然和去年11月-12月超過10萬套的體量相比，但庫存也只是稍有回落。

另一方面，深圳在走一條以往樓市中沒有人走過的路，而且是抽筋剝骨的路。

其他城市都在走大力打折降價、促成交、去庫存的路子，甚至北京、上海、廣州都有直接或間接的政策出來，唯獨深圳沒有。

面對月活成交持續一年都沒超過3000套的市場，深圳不僅看不到一丁點對商品房有利的政策，還直接將“十四五”保障性住房目標加碼（從54萬套（間）提高到不少於74萬套（間））。

雖然20多萬套的擴充，扔到百萬級別的商品房市場中，算不了什麼，但住房調整信號意義，一定是大於大家所看到的市場意義的。

所以對深圳來説，嚴守政策底線，解決百萬青年住房問題的方針都是要貫徹到底的，未來很大概率會在現有市場體系中闖出一條大道來。

相信深圳力量，大家可以拭目以待。

作者 | 騎豬英雄