【香港樓市】大摩承認太樂觀：即使減辣今年樓價仍跌3%、明年再跌5%至10%　狠削地產股目標價（附個股目標價）

本港樓市吹淡風，再多一家投行料今年樓價不升反跌。摩根士丹利指，本港樓市反彈相當短暫，預期面對美國息口高企及內地增長放緩的大環境下，香港樓價仍有進一步下跌空間。大摩原先估計今年樓價升8%，經最新調查後，預期今年樓價跌3%，明年樓價再跌5%至10%，同時調低本港地產股評級至「與市場同步」，偏好低負債及擁有強勁經常性現金流的本港地產股。

按息於2024年底前料維持在4%以上

市場憧憬香港政府會在月底公布的《施政報告》中，公布樓市減辣措施。大摩認為，即使政府將非香港人的印花稅由30%下調至15%，仍不預期會樓市前景有太大變化。

該行坦言：

原先預期本港樓價增長8%的預測被證實過於樂觀，過去4個月樓價累跌6%，主要受累於高息環境及樓市成交低迷，恒指走弱亦拖累市場情緒。

供樓負擔比率升至56%　按揭封頂息未見頂

早前多家大型銀行將按揭息率上限調升至4.1%，大摩指，按揭封頂息仍有可能再升，預期按息於2024年底前維持在4%以上，基於該行計算的供樓負擔比率，已由過去15年的40%至50%，升至56%，若供樓負擔比率要回落到正常水平，樓價必須由現水平跌5%至10%。租賃方面，總租金收益率為2.7%，投資需求低，而且對用家來說，租比買更吸引。

現時本港地產股估值相當吸引，部分地產股的自由現金流兌股本比率（FCFE）逾11%，股息率亦高達6至9厘，但單憑這兩個條件，並不足以推動本港地產股跑贏大市。

偏好長實、新地及信置3隻地產股

在樓市低迷及高利率環境下，大摩偏好長實 （01113） 、新鴻基地產 （00016） 及信和置業 （00083） 。該行稱，長實及新地的經常性自由現金流兌股本比率逾11%，可在樓市下行時提供穩定的現金流，而長實及信置的負債偏低，有能力派息或回購股本，因此看好這兩家公司，多於經常性收入較低及受利息成本上升影響的嘉里建設 （00683） 及恒基地產 （00012） 。

大摩將本港地產股目標價平均削19%，以反映該行最新的樓價預期，並擴大行業基準指數較資產淨值（NAV）折讓幅度5個百分點至50%。該行亦下調九龍倉 （00004） 評級至「減持」，因基本面疲弱及估值並不吸引。

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編輯：陳韻妍