Expulsão do Condômino Antissocial. Quais são os requisitos?

Conviver com outras pessoas em um condomínio nem sempre é fácil, não é mesmo? Este artigo te esclarecerá sobre a possibilidade de expulsão do condômino antissocial e os requisitos para propositura de ação judicial neste sentido.

                Por Luan Rodrigo de Carvalho da Silva

INTRODUÇÃO

Hoje o assunto a que venho tratar com vocês se refere à possibilidade de um condômino – proprietário de imóvel em condomínio – ser privado, temporariamente ou não, de utilizar as áreas exclusivas e comuns do condomínio por reiterado descumprimento às normas (convenção e regimento interno do condomínio), a legislação civil e aos direitos de vizinhança.

Viver em condomínio pode ser muito positivo, principalmente tratando-se da questão da segurança e dos serviços oferecidos pelos condomínios, por outro lado, um morador problemático pode acarretar grandes transtornos de convivência, aniquilando com a harmonia desta microssociedade.

O condômino antissocial, ou popularmente conhecido como “problemático”, é aquele morador que faz diversas festas no apartamento em horários inapropriados com som no último volume, as vezes com consumo de drogas; é aquele que vive descumprindo as regras da garagem, xingando os demais moradores, talvez ocasionando prejuízos aos outros veículos; é aquele usa a sua moradia para cometer crimes como um aliciador de menores ou como um traficante, colocando em risco a vida dos moradores, enfim... estes são apenas alguns exemplos de pessoas que infernizam a convivência em condomínio.

O nosso Código Civil não prevê expressamente a possibilidade de afastar este condômino antissocial do condomínio até que se prove que o mesmo tenha condições de voltar a conviver com os demais moradores.

No entanto, a jurisprudência tem admitido, com extrema cautela, a possibilidade de “expulsão” do morador antissocial de forma temporária, conforme veremos, cumulativamente, os seus requisitos.

1 – Comportamento nocivo reiterado que impossibilita a convivência comum

Não é qualquer hipótese que permite a expulsão de um condômino, conforme se vê das decisões judiciais pelo país.

De um lado, existe o direito ao condômino/morador de não ser perturbado no exercício de sua propriedade, por outro lado, o direito de propriedade sofre limitação em prol do coletivo, devendo o proprietário ou possuidor do imóvel exercer o seu direito sem ferir com o direito dos demais.

É aquele velho ditado: “o seu direito acaba onde começa o do outro”.

Assim, o condômino antissocial é aquele que pratica, reiteradamente e de maneira nociva, atos que afetam os direitos de vizinhança, ou seja, que prejudicam a saúde, sossego e segurança dos demais moradores, bem como atos que violam as normas estipuladas pelo condomínio, tornando insuportável a convivência comum.

Apesar de ser desagradável, por exemplo, o condômino que fuma cigarro na janela incomodando o morador ao lado, ou que toca bateria em horários inapropriados, mesmo que sejam considerados antissociais pelo comportamento abusivo reiterado, não poderão, a princípio, ser simplesmente afastados do condomínio.

Para esses, a solução continua sendo a aplicação de multas, ações de obrigação de fazer (obrigar o condômino a deixar de praticar o ato danoso, sob pena de multa diária etc.), pedido de indenização por eventuais prejuízos causados e tentativas de mediação para solução amigável.

Conforme já dito, o que respalda a possibilidade de afastamento do condômino antissocial é o seu grave comportamento que pode colocar em risco até mesmo a vida dos demais moradores, como a prática de tráfico de drogas, prostituição e aliciamento de crianças dentro do condomínio, reiteradas ameaças e agressões físicas a outros condôminos, desrespeito a decisões judiciais relativas ao comportamento do condômino dentro do condomínio, posto que são atos que configuram abuso do direito de propriedade.

Nestes casos específicos, após o preenchimento dos outros requisitos que ainda serão abordados, para garantia da harmonia, da função social da propriedade e do respeito aos direitos de vizinhança (saúde, segurança e sossego), a assembleia de condomínio poderá deliberar a respeito da propositura de ação de exclusão de condômino antissocial.

Repito: os casos são específicos e precisam ser cuidadosamente analisados pelo síndico, advogado e outros condôminos para eventual propositura da ação de expulsão, uma vez que não há uniformidade de decisões judiciais neste sentido, sendo que o Juiz analisa caso a caso.

2 – Ineficácia da aplicação de multas, previstas no Código Civil

O Código Civil brasileiro estabelece a aplicação de multa no caso de descumprimento das regras impostas pela própria lei, bem como àquelas dispostas na convenção condominial e no regimento interno.

No caso do condômino antissocial, a multa poderá alcançar até 10 vezes o valor correspondente à despesa de condomínio após ser deliberado em assembleia.

Porém, por vezes, o condômino que pode pagar, efetua o pagamento de todas as multas e indenizações, e se sente desobrigado a respeitar os limites impostos no condomínio, tornando as sanções ineficazes.

Em razão da ineficácia das sanções, após avaliado o comportamento do condômino social e seus atos reiterados, constatando-se a viabilidade de sua expulsão, é de suma importância que se esgote todas as possibilidades de aplicação de multa pecuniária antes de se cogitar ingressar com ação judicial de expulsão.

E não só isso, a incidência das multas deve estar em conformidade com o disposto no Código Civil de 2002 que determina o quórum de aprovação dos condôminos presentes em assembleia para aplicação da multa, vejamos o texto da lei para melhor compreensão, in verbis:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

O supracitado artigo do Código Civil dispõe sobre as sanções ao condômino antissocial e o quórum de aprovação para aplicação da multa, sem o qual não poderá ser imposta a penalidade.

É importantíssimo observar estritamente os requisitos de validade da multa, caso contrário, o condômino antissocial poderá usar a suposta ilegalidade em sua defesa, inviabilizando a procedência da ação de expulsão.

Reitera-se que a ação judicial para expulsão do condômino, ou até mesmo simplesmente ação de obrigação de fazer e indenizatória, deverá ser proposta após o esgotamento de todas as tentativas de solução amigável e aplicação das referidas multas.

Além disso, o condomínio/síndico também deverá respeitar o contraditório e ampla defesa, bem como assembleia deliberando a respeito da propositura de ação de expulsão de condômino antissocial, conforme veremos a seguir.

3 – Contraditório e Ampla Defesa do condômino antissocial e deliberação em assembleia para propositura da ação de expulsão

Vejamos o que demonstram os seguintes Enunciados de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal:

Enunciado 92 do CJF - As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.

Enunciado 508 do CJF - Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

As decisões judiciais consoantes à possibilidade de expulsão do condômino antissocial são proferidas, inclusive, com base nos enunciados apontados.

Desta forma, é imprescindível que o suposto condômino antissocial seja anteriormente notificado em relação às multas aplicadas de acordo com o item anterior, sob pena de ilegalidade e inviabilidade de afastamento deste morador.

Assim, o síndico deve estar atento a estes requisitos, notificando o condômino a apresentar defesa dentro de prazo razoável a cada conduta antissocial praticada dentro do condomínio, em respeito aos Princípios Constitucionais do Contraditório e Ampla Defesa .

Outro requisito indispensável é a necessidade de assembleia para deliberar sobre a possibilidade de ingressar com ação judicial para afastamento do condômino que reiteradamente está trazendo problemas ao condomínio.

Sem a deliberação em assembleia com quórum qualificado do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil brasileiro, fica inviável propor ação judicial de afastamento do condômino antissocial, conforme entendimento jurisprudencial e doutrinário.

É importante dizer que caso haja condenação do condômino antissocial para o seu afastamento do condomínio, tal afastamento deve ser temporário com parâmetro bem definido pelo julgador.

CONCLUSÃO

Por fim, para evitar prejuízo ao condomínio com relação as custas processuais, honorários advocatícios etc. é de suma importância a análise específica do caso, bem como o preenchimento dos requisitos elencados neste artigo.

A assessoria jurídica de qualidade minimiza os riscos de o condomínio sair no prejuízo, razão pela qual se faz necessário o síndico ficar atento a estas questões e não tomar atitudes deliberadamente.

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Em caso de dúvidas, poderá entrar em contato.

Luan Rodrigo de Carvalho da Silva.

Advogado atuante em Osasco, São Paulo e Rio de Janeiro.

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