房屋漏水我該怎麼辦？4步驟幫自己爭取權益！

作者：定恆法律事務所 主持律師 黃柏榮

之前我們介紹了「保固、瑕疵擔保、債務不履行的概念」並提及交屋後，如超過保固期間，還可以向前手主張瑕疵擔保責任的部分，恰巧筆者最近處理購買二手房屋相關漏水糾紛，認為在滲漏水上還可以提供保固、瑕疵擔保外，不一樣的面向主張，提供給讀者參考。

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■Ｑ：房子漏水該怎麼辦？

筆者最近處理的案例是，某A購買向前手購買一間取得使用執照5年的非頂樓的二手屋，前手、房仲均未就任何屋況瑕疵提供合約上的保固，A裝潢入住後，發現不明原因滲漏水，導致屋內客廳、次臥房等大面積的漏水。

首先滲漏水原因可分為建物結構性漏水與管線漏水，前者如外牆、窗台、排氣孔、頂樓滲水等，後者可能有冷熱水管、污水管破裂、腐蝕等原因，當然這些漏水原因都屬於物之瑕疵擔保的內容，得向前手主張物之瑕疵擔保責任，然而遇到前手消極的處理，屋主還能向何人主張權利呢？

建議視漏水原因、區域，向造成滲漏水的責任人主張修繕責任，因此建議當事人依序進行下列處理：

步驟1. 確認漏水源頭 釐清責任
當屋內發生滲漏水情形時，民眾得委請水電技師，初步檢測，漏水位置、漏水原因，並請水電技師提供初步的書面文書，作為向樓上住戶或管委會（下稱責任人）請求修復或賠償之依據。

步驟2. 以存證信函 告知責任人情形
當責任人不願配合檢修或對於檢測結果置之不理時，建議以存證信函通知責任人該漏水情形，並約定檢修時間。如果發現滲漏水時，交屋期間尚未逾5年時，請同時寄發律師函或存證信函通知前屋主，請求前屋主負擔瑕疵擔保責任，並以信函證明通知瑕疵的時間。

步驟3. 向調解委員會申請調解
除建議寄發存證信函外，民眾亦可考慮向鄉鎮市調解委員會申請調解，藉由調解委員居中，協助雙方溝通，達成修復漏水位置以及賠償之共識。

步驟4. 民事法庭訴請賠償
最後如調解不成時，可向民事法院訴請修復漏水位置，並請求因漏水所生損害賠償，亦可主張前手應負物之瑕疵擔保責任，另上開二種主張，都可在訴訟過程中，依案件進行狀況，向法院聲請囑託由專業之鑑定單位如臺灣省土木技師公會、建築師公會或台灣營建防水技術協進會等單位，鑑定漏水瑕疵位置與原因。

■律師專業建議：

漏水房屋在法院審理時，最重要的爭點在於漏水原因，因此建議讀者遇到房屋漏水時，不要急著修復，應妥善請專家驗屋找出漏水原因。請專家判斷後，除了未來在法院上有所依據外，也便於判斷正確的責任對象及求償範圍。