La Déclaration d'intention d'aliéner (DIA), comment ça marche ?

Que veut dire DIA ?

Les communes peuvent décider de délimiter certaines zones pour y réaliser des opérations d'intérêt général. Elles ont alors un droit de priorité pour acheter ces biens lorsqu'ils sont mis en vente. On prévient alors la commune en lui adressant une « déclaration d'intention d'aliéner » ou « DIA » afin de savoir si elle veut préempter le bien en se substituant à l'acheteur.

Définition de la déclaration d'intention d'aliéner

La déclaration d’intention d’aliéner ou « DIA » est un acte juridique par lequel le propriétaire d'un bien immobilier notifie au bénéficiaire du droit de préemption son intention de vendre ce bien ainsi que les conditions de la vente, en particulier le prix. Le bénéficiaire de ce droit de préemption est généralement la commune ou un établissement public de coopération intercommunale.

Quand faut-il faire une DIA ?

La DIA est à adresser aux communes ou collectivités locales à l'occasion de la mutation des biens immobiliers, en particulier en cas de vente. Car les collectivités publiques peuvent définir un périmètre sur leur territoire dans lequel elles souhaitent réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général ou autres projets qu'elles ont élaborés. Dans ce cas, elles deviennent prioritaires pour acheter le logement que vous vendez et peuvent décider de se substituer à votre acheteur.

🙋‍♀️ C'est pourquoi il est obligatoire d'informer la mairie du lieu que vous êtes sur le point de vendre un bien situé dans le périmètre concerné en leur adressant une DIA (Déclaration d'intention d'aliéner),

Zones de préemption prévues par le Code de l'urbanisme

Les zones définies par les collectivités locales dans lesquelles peut s'exercer leur droit de préempter sont celles dans lesquelles la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général a été décidée telles que : 

• la réalisation d'équipements collectifs, de locaux de recherche ou d'enseignement supérieur ;
• la création de logements sociaux ;
• la lutte contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux ;
• permettre le renouvellement urbain...

✋ Ces zones sont définies par une délibération de la mairie ou de la collectivité locale qui est affichée en mairie pendant 2 mois et publiée dans la presse locale.

Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Qui délivre la DIA ?

C’est théoriquement au propriétaire vendeur du bien d’effectuer cette démarche. En pratique, c’est le notaire rédacteur de l'acte, mandataire du vendeur, qui s’en charge systématiquement. Une fois que le vendeur a trouvé un acheteur et qu’il a signé un compromis de vente avec lui, le notaire complète le formulaire de DIA en s’assurant qu'il comporte bien les mentions imposées par la loi et l'adresse à la mairie du lieu où se situe le bien. Cela permet d'informer celle-ci que le bien immobilier est en cours de vente.

Le contenu de la DIA

La DIA comporte obligatoirement le prix de vente, les modalités de la vente, une description du bien, ainsi que la consistance et l'utilisation de ce bien actuelle et future : logement d'habitation, local professionnel, local commercial... les modalités d'occupation (propriétaire, locataire...). Si le bien est vendu occupé par un locataire, cela doit être indiqué dans la DIA. Il faut également préciser si le bien est grevé de droit réel ou personnel.

Ce document donne également diverses informations sur le secteur. Il précise, par exemple, si une installation classée pour la protection de l'environnement a été exploitée sur le terrain et indique les dangers ou inconvénients importants résultant de cette exploitation. En revanche, il est facultatif d'indiquer l'identité de l'acquéreur.

Comment remplir une déclaration d'intention d'aliéner ?

Le notaire qui se charge de rédiger la DIA utilise le Cerfa dédié, car il contient toutes les mentions indispensables et s'assure que l'ensemble des mentions y sont bien renseignées.

Formulaire Cerfa de déclaration d'intention d'aliéner

Le notaire utilise le formulaire Cerfa 10072*02 « Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption prévus par le Code de l'urbanisme. »

Il l'adresse en RAR en 4 exemplaires à la mairie de la commune où est situé le bien, avec les pièces justificatives nécessaires, le cas échéant. Cela représente une véritable offre de vente adressée à la collectivité locale. La DIA peut aussi être adressée par voie électronique sécurisée en un seul exemplaire.

🙋‍♀️ Le modèle de DIA est annexé à l'article A 213-1 du Code de l'urbanisme. Il est possible de se le procurer en le téléchargeant sur le site du service public, mais aussi en mairie.

Est-ce obligatoire d’adresser une DIA en cas de vente ?

⚠️ Il est obligatoire d'adresser une DIA lorsque le bien est situé dans une zone où s'applique le droit de préemption urbain. Dans ce cas, le notaire va devoir purger le droit de préemption en adressant cette DIA avant de procéder à la vente définitive. Car une vente qui serait réalisée sans faire valoir ce droit de préemption serait nulle.

Cependant, tous les biens ne sont pas soumis au droit de préemption urbain. Il est possible de se renseigner à la mairie afin de savoir si le bien en vente est situé ou non dans un périmètre soumis au droit de préemption. Si le bien n'est pas soumis au droit de préemption urbain, le notaire n'est pas tenu d'adresser de DIA à la commune et cela peut faire gagner du temps sur la transaction !

Toutefois, s'il y a le moindre doute, il est indispensable d'adresser une DIA afin d’être sûr que la vente ne risque pas d’être remise en cause.

La vente a lieu sous réserve du droit de préemption

Lorsque le bien est situé dans un périmètre de préemption, le compromis de vente signé entre le vendeur et l’acheteur est conclu sous condition suspensive que le bien ne soit pas préempté par la commune ou la collectivité locale concernée. L’acheteur est ainsi informé qu’il est possible que la mairie achète le bien à sa place. Il ne pourra donc acheter définitivement le bien que si la mairie ne l'acquiert pas en priorité.

👉 La condition suspensive protège aussi le vendeur. Si le bien qu’il s’est engagé à vendre à son acheteur est finalement préempté par la commune, il ne devra aucune indemnité ni pénalité à son acheteur.

Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

Une condition suspensive est une clause d’un contrat qui permet aux parties de s’engager sous réserve de la réalisation ou non d’un événement qui est indiqué dans le contrat. Lorsque le bien est situé dans le périmètre soumis au droit de préemption, une clause du compromis de vente prévoit que la vente n’aura réellement lieu entre le vendeur et l’acheteur que si la commune n’a pas répondu positivement à la proposition de vente qu’elle a reçue : le document Cerfa de Déclaration d’intention d’aliéner (DIA), que le notaire lui a envoyé pour lui proposer le bien en priorité.

📆 Dans quel délai obtient-on la réponse à une DIA ?

Une fois que la commune a reçu la DIA, il faut ensuite attendre sa réponse avant de pouvoir procéder à la vente définitive entre le vendeur et l’acheteur. La réponse de la commune concernée peut être expresse ou tacite.

2 mois à compter de l'accusé de réception pour une réponse tacite

Lorsque la commune ne répond pas, on considère qu’au bout de 2 mois après avoir reçu la DIA, son silence vaut renonciation définitive à exercer son droit de préemption pour acquérir le bien. C’est pourquoi on prévoit toujours un délai d'environ 3 mois entre la signature du compromis et celle de la vente définitive pour intégrer ce délai et les démarches. Cela fait partie des délais d'usage pour une vente.

Cela permet au notaire de réaliser les différentes formalités indispensables en cas de vente et en particulier de préparer et envoyer la DIA et d’attendre ce délai de 2 mois de la commune qui vaut renonciation à préempter avant de conclure définitivement la vente.

Moins de 2 mois pour une réponse expresse

Lorsque la commune est réactive, et c'est souvent le cas, elle va répondre au notaire et lui éviter ainsi d'attendre ce délai de 2 mois :

• soit en répondant qu’elle souhaite acheter le bien
• soit en indiquant qu’elle renonce à préempter.

Délai plus long pour demande d'informations complémentaires

Durant le délai de 2 mois de la réception de la DIA, la commune peut demander au propriétaire de lui communiquer des documents complémentaires permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble. Cela suspend le délai de réponse à la DIA qui est prolongé d'autant.

La commune peut par exemple demander à consulter le dossier de diagnostic technique lié à la vente ou, s'il a été réalisé, le diagnostic technique global de l'immeuble, ou encore l'information et les documents relatifs au risque de pollution des sols...

La mairie exerce son droit de préemption

La mairie peut souhaiter préempter, c'est-à-dire acheter le bien en priorité par rapport à l'acheteur qui a déjà signé le compromis de vente. La collectivité locale se place alors avant lui, pour acheter le bien. Elle doit le faire savoir au plus tard dans un délai de 2 mois après avoir reçu la DIA (à compter de la date de l'avis de réception postal ou électronique) :

1️⃣ Soit la commune accepte d’acheter aux conditions de prix auxquelles la vente avait été conclue dans le compromis de vente entre le vendeur et l’acheteur. Le vendeur conclut alors la vente avec la commune. L'acte authentique de vente doit être dressé dans les 3 mois. Toutefois, le paiement n’intervient généralement pas dès la signature de l’acte de vente puisque la commune dispose de 4 mois pour le verser au vendeur. Pendant ce délai, le vendeur conserve la jouissance de son bien et peut, par exemple, continuer à toucher les loyers si le bien est loué.

2️⃣ Soit la commune décide de faire une proposition à la baisse ! Si elle veut préempter à un prix inférieur à celui proposé, elle doit l’indiquer par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur. Cependant, le vendeur n’est pas tenu d’accepter sa proposition. Si le vendeur et la collectivité locale qui préempte ne se mettent pas d'accord sur le prix, la collectivité locale peut saisir le juge de l'expropriation pour obtenir la fixation judiciaire du prix.

🤷‍♀️ Le vendeur a alors le choix entre les 3 solutions suivantes et dispose de 2 mois pour faire connaître sa réponse : 

• soit accepter le prix proposé ;
• soit maintenir sa première offre au même prix que celui proposé à son acheteur et indiqué dans la DIA ;
• soit renoncer à vendre son bien et le conserver.

La mairie renonce à préempter le bien

La mairie peut également ne pas souhaiter préempter. Dans ce cas, sa renonciation est définitive et le vendeur peut poursuivre la vente avec son acheteur.