Cosa si deve scrivere in un compromesso?

Cosa indicare nel preliminare? Come va indicato l’immobile? Sono indispensabili i dati catastali?

Il compromesso, tecnicamente chiamato “contratto preliminare”, è l’accordo che si colloca tra le trattative informali relative a una vendita immobiliare e il successivo e definitivo contratto di compravendita. Esso serve a obbligare definitivamente le parti alla stipula della compravendita – ossia il rogito notarile – in modo che queste non si tirino più indietro. Poiché, salvo alcune eccezioni, il preliminare può essere stipulato anche con una semplice scrittura privata, senza quindi l’assistenza del notaio, le parti potrebbero chiedersi cosa si deve scrivere in un compromesso.

In particolare, oltre a indicare quali clausole si inseriscono in un preliminare, vedremo anche cosa succede se l’immobile non viene identificato con precisione, mancando gli estremi catastali. Lo faremo alla luce di quelle che sono le più recenti indicazioni della Cassazione. Ma procediamo per gradi.

Cos’è e come funziona il compromesso

Il compromesso non trasferisce ancora la proprietà del bene: serve solo per “bloccare l’affare”. Esso infatti ha l’effetto di vincolare il proprietario a vendere e l’offerente ad acquistare in un successivo momento, indicato dal compromesso stesso, dinanzi ovviamente al notaio. È proprio davanti al pubblico ufficiale che le parti sottoscriveranno il vero e proprio “contratto definitivo”, ossia la compravendita, che trasferirà la proprietà dell’immobile.

In questo modo, grazie al compromesso, la parte che si rifiuti di sottoscrivere il successivo rogito potrà essere citata in giudizio. In quella sede, si potrà chiedere al giudice alternativamente:

• la risoluzione del contratto preliminare e la condanna della controparte al risarcimento del danno;
• una sentenza che sostituisca l’effetto traslativo dell’atto notarile e quindi disponga il passaggio di proprietà dell’immobile, sotto condizione del pagamento del residuo prezzo.

Perché stipulare un contratto preliminare?

Il contratto preliminare è utile per diverse ragioni:

• vincola giuridicamente le parti: una volta firmato, entrambe le parti sono obbligate a stipulare il contratto definitivo. Il compromesso è “irretrattabile”: lo si può cioè sciogliere solo con il consenso di entrambi i contraenti;
• permette di definire i punti salienti del futuro contratto: nel preliminare vengono stabiliti gli aspetti chiave dell’accordo, come l’oggetto del contratto, il prezzo, i termini di pagamento e le date di consegna. Questo permette di evitare incomprensioni future e di facilitare la stesura del contratto definitivo;
• consente di dilazionare la stipula del contratto definitivo: in alcuni casi, può essere necessario un certo lasso di tempo per reperire i finanziamenti necessari, per completare le verifiche legali o tecniche, per chiedere eventuali sanatorie o semplicemente per preparare il trasferimento delle parti da un immobile all’altro.

Come si stipula il compromesso?

Il compromesso deve essere sempre scritto, non avendo alcun valor un’intesa verbale. Può essere stipulato per scrittura privata che, però, deve essere sottoposta a registrazione entro 30 giorni.

L’iscrizione nei pubblici registri, seppur non necessaria, serve per tutelarsi da eventuali pignoramenti, ipoteche, fallimenti o condotte fraudolente del venditore. Difatti, nel conflitto tra più soggetti (creditori o acquirenti dello stesso bene) prevale chi ha trascritto per primo il preliminare.

Mario vende lo stesso immobile prima ad Antonio e poi a Giovanni. Giovanni però trascrive per primo il contratto preliminare e pertanto prevarrà su Antonio (il quale potrà chiedere solo il rimborso delle somme versate e il risarcimento).

Pasquale firma il compromesso per l’acquisto della casa di Matteo, ma qualche settimana dopo, il fisco iscrive un’ipoteca sulla stessa, non avendo il proprietario pagato alcune imposte. Pasquale può evitare l’ipoteca solo se ha trascritto il proprio preliminare prima dell’iscrizione di quest’ultima.

Quando tuttavia si tratta di immobili da costruire o in corso di costruzione, il preliminare deve essere obbligatoriamente sottoscritto innanzi a un notaio.

Cosa deve contenere un contratto preliminare?

Un contratto preliminare ben redatto deve contenere almeno i seguenti elementi:

• generalità delle parti: nome, cognome, residenza e codice fiscale di tutte le parti coinvolte;
• oggetto del contratto: una descrizione precisa dell’immobile che sarà oggetto del contratto definitivo (di tanto parleremo più diffusamente dopo);
• prezzo di vendita con le modalità e i tempi del versamento;
• modalità di pagamento;
• termine per la stipula del contratto definitivo, con indicazione di chi sceglierà il notaio;
• termini di consegna dell’immobile. Sebbene la proprietà si trasferisce solo con la compravendita definitiva, il possesso del bene può essere già concesso alla firma del compromesso (si pensi all’esigenza dell’acquirente di iniziare i lavori di ristrutturazione);
• clausole di salvaguardia: eventuali clausole che definiscono le condizioni in cui il contratto può essere risolto o modificato;
• foro competente: il Tribunale competente in caso di controversie.

Consigli per la stipula di un contratto preliminare

Redigere un contratto chiaro e completo è essenziale per poter evitare equivoci. Tuttavia, la giurisprudenza ritiene che la mancata indicazione di pertinenze collegate all’immobile (ad esempio cantina, posto auto, ecc.) si considera oggetto del preliminare anche se non esplicitamente richiamate, salvo esplicito patto contrario. Leggi sul punto Box auto non citato nell’atto di vendita.

Anche per questo è opportuno allegare tutta la documentazione, sebbene non sia strettamente necessaria:  dalle mappe catastali al certificato di prestazione energetica.

L’immobile deve essere determinato o determinabile a pena di nullità del preliminare (Cass. 10 giugno 2014 n. 13045, Cass. 30 dicembre 1997 n. 13098); soprattutto si deve fornire la documentazione necessaria a provare la titolarità del diritto, la libertà del bene da vincoli e pesi pregiudizievoli, nonché la regolarità amministrativa dello stesso.

Nel caso si tratti di un fabbricato, per individuare con precisione il bene è consigliabile allegare al contratto una planimetria catastale o elaborati planimetrici.

È opportuno richiedere la trascrizione presso i Registri Immobiliari, specie se tra il compromesso e il definitivo trascorre molto tempo o se non si conoscono bene il venditore e le sue condizioni finanziarie.

Elementi essenziali del contratto preliminare

Secondo la Cassazione, oggetto del contratto preliminare è solo l’obbligo di prestazione del consenso in sede di futuro contratto. Ne consegue che, ai fini della sua validità, pur considerata la sua funzione preparatoria del definitivo (il che fa salva la possibilità di concordare ulteriori, marginali pattuizioni), non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto; è sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali.

In particolare, nel preliminare di vendita immobiliare, l’indicazione dell’immobile oggetto della futura vendita può essere anche incompleta e carente sotto l’aspetto dei dati catastali e degli altri specifici elementi individuativi del bene. L’importante è che risulti certo, in base alle emergenze probatorie, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un immobile determinato o, quantomeno, determinabile in base a obiettivi criteri prestabiliti nello stesso contratto. Si ritiene, ad esempio, sufficiente l’indicazione dell’ubicazione, dell’estensione, dei confini e della provenienza dell’immobile promesso in vendita (Cass. sent. n. 11297/2018; n. 2473/2013).

È stato invece dichiarato nullo il preliminare di compravendita nel quale le parti avevano convenuto che la quantità di terreno da trasferirsi andasse distaccata a partire da un determinato confine, «per un’estensione da determinarsi in relazione alle necessità tecniche e funzionali occorrenti», senza ulteriori specificazioni (Cass. sent. n. 1312/1983).

Nel preliminare di vendita immobiliare, l’individuazione dell’oggetto o la definizione dei criteri per la sua determinazione deve, tuttavia, avvenire sempre con atto scritto, a pena di nullità. Non hanno quindi rilievo i dati di interpretazione che non abbiano riferimento al testo dell’accordo, quali quelli desumibili, ad esempio, dal comportamento successivo dei contraenti in fase di esecuzione dello stesso.

Il termine per stipulare la vendita

Abbiamo detto che elemento essenziale del compromesso è l’indicazione del termine per la stipula del contratto definitivo. In mancanza di una previsione, le parti possono rivolgersi al giudice affinché fissi giudizialmente una data.

La fissazione può anche essere rimessa alla volontà di una delle parti; se questa indugia e l’altra non si rivolge al magistrato o non propone la domanda di adempimento specifico dell’obbligo di concludere il definitivo, il diritto alla conclusione del contratto definitivo si estingue dopo 10 anni per prescrizione decorrenti dal giorno del perfezionamento del preliminare.