¿Qué es la tácita reconducción en contratos de arrendamiento?

La finalización de los contratos de alquiler es uno de los conflictos más frecuentes entre inquilinos y propietarios. Además de ser el momento de devolver las llaves o entregar la fianza, es algo que se complica si no se siguen los plazos y pasos que marca la ley.

Una de las cuestiones a tener en cuenta en este punto del arrendamiento es la tácita reconducción. ¿Qué es? ¿Para qué sirve? ¿Qué implica? Resolvemos las dudas.

¿Qué es la tácita reconducción?

La tácita reconducción es la nueva relación de arrendamiento que se genera entre el propietario de un piso y su inquilino cuando termina el contrato de alquiler inicial. Si aparece la tácita reconducción, se mantienen las cláusulas y condiciones del contrato de alquiler primigenio, salvo la duración.

La tácita reconducción se regula en el artículo 1.566 del Código Civil, que establece lo siguiente: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.

¿Cuándo se produce la tácita reconducción?

Para que se produzca la tácita reconducción deben cumplirse dos requisitos:

• El inquilino debe seguir utilizando la vivienda o el local comercial durante 15 días después de que termine el contrato de alquiler
• El arrendador no debe comunicar al inquilino su deseo de que abandone la vivienda o local durante esos 15 días

Es decir, si el inquilino sigue usando la vivienda o el local durante 15 días después de que termine el contrato y el propietario no le pide que se vaya, se producirá una nueva prórroga del contrato de alquiler con las mismas condiciones que el anterior.

Alquileres renovados por tácita reconducción

Para que se produzca la tácita reconducción es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

• Tiene que existir un contrato de alquiler entre los particulares o entidades implicadas en el proceso de arrendamiento, sin ninguna cláusula que permita la renovación automática del contrato
• La propiedad alquilada debe permanecer ocupada por un periodo mínimo de 15 días después de la finalización del contrato inicial. Por lo tanto, situaciones como retrasos en la entrega de llaves o demoras similares no pueden ser consideradas como una extensión implícita del contrato, ya que no cumplen con este período mínimo.
• Debe existir la ausencia de acciones por parte del propietario para finalizar el contrato, lo que implica un acuerdo tácito con su extensión
• No debe haber ninguna solicitud formal por parte de los propietarios del inmueble para finalizar el contrato
• Todas las partes involucradas deben estar legal y contractualmente aptas para establecer un nuevo acuerdo de arrendamiento

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Duración del nuevo contrato creado por tácita reconducción

El artículo 1.581 del Código Civil establece que: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”. 

Es decir, la duración de un nuevo contrato de arrendamiento generado automáticamente se determina en función de cómo se fijó originalmente la renta. Si la renta se estableció anualmente en el contrato inicial, la duración del nuevo será de un año. Si la renta se acordó de forma mensual, entonces el nuevo contrato tendrá una duración mensual; y si fue diaria, la duración del nuevo contrato será diaria.

Existe cierta ambigüedad en la interpretación judicial en estos casos. Algunos tribunales argumentan que si el contrato inicial establece una renta anual (por ejemplo, de 12.000 euros al año) que se paga mensualmente (1.000 euros al mes), entonces la tácita reconducción será anual, es decir, el nuevo contrato tendrá una duración de un año. Otros, sin embargo, sostienen que si el contrato señala pagos mensuales, entonces la renovación será mensual, generando un nuevo contrato cada mes.

En el Tribunal Supremo, por ejemplo, ha prevalecido la primera interpretación: la duración del nuevo contrato corresponde a cómo se fijó la renta en el contrato inicial, independientemente de los pagos mensuales. De este modo, si el contrato original indica una renta anual de 12.000 euros, la duración del nuevo contrato será de un año, incluso si el contrato inicial especifica que la renta se pagará mensualmente.

Para los contratos de alquiler firmados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, la renovación por tácita reconducción será por tres años, pero solo para viviendas. Después de estos tres años se puede producir una nueva tácita renovación bajo las condiciones mencionadas.

Cada vez que se cumplen las condiciones establecidas para que se produzca la tácita reconducción, se genera un nuevo contrato. Como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no aborda específicamente la renovación tácita, se recurre al Código Civil como normativa supletoria. Esto significa que cuando un contrato de vivienda o local comercial regulado por la LAU termina y entra en una fase de renovación tácita, ya no se rige por la LAU sino por las normas del Código Civil que, generalmente, son más favorables para el arrendador.

¿Cómo se termina la tácita reconducción?

La tácita reconducción puede terminarse de dos maneras:

• Por voluntad de las partes: El propietario o el inquilino pueden comunicar a la otra parte su voluntad de no renovar el contrato realizando un preaviso por escrito con una antelación mínima de 15 días
• Por causas legales: Como la venta de la vivienda o local, la declaración de ruina del inmueble o el fallecimiento del arrendador o arrendatario

Diferencia entre tácita reconducción y prórroga 

Aunque ambas figuras extienden la duración del contrato de alquiler, existen diferencias entre la tácita reconducción y la prórroga de un contrato de alquiler:

La tácita reconducción aparece cuando un contrato de arrendamiento llega a su fecha de vencimiento y el inquilino sigue ocupando el inmueble sin que el arrendador se oponga explícitamente y sin que le pida que se vaya. En este caso, se establece un nuevo contrato con cláusulas similares al original, salvo la duración, que dependerá de la frecuencia del pago del alquiler original.

En cambio, la prórroga implica continuar el contrato de arrendamiento original sin cambios significativos en su contenido. Esta prórroga puede ser de dos tipos: legal o convencional. La prórroga legal se aplica automáticamente en ciertos tipos de alquileres de vivienda, según lo establecido por la LAU, sin necesidad de un acuerdo específico de las partes. La prórroga convencional, por otro lado, ocurre cuando las partes acuerdan explícitamente extender el contrato original por un período adicional.

Independientemente de si se trata de tácita reconducción o prórroga, siempre se aconseja que cualquier modificación en el contrato se refleje por escrito a través de un anexo firmado por ambas partes para evitar posibles conflictos en el futuro.