Facebook

【恆地的潛在價值】

恆基兆業地產有限公司
HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代號：0012
市盈率：6倍
每股盈利：$6.92
市值：$1800億
業務類別：地產業
集團主席：李兆基
主要股東：李兆基（72.8%）
集團網址：http://www.hld.com

5年業績
年度：2013／2014／2015／2016／2017
收益（億）：233／234／236／256／245
毛利（億）：87.8／92.0／110／109／117
盈利（億）：159／168／213／219／304
每股盈利：3.71／3.84／4.85／4.98／6.92
每股股息：0.66／0.75／1.09／1.28／1.56
股本回報率：7.44／7.26／8.72／8.52／10.9

--企業簡介--

恆基兆業地產（恆地）為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資，是香港主要地產發展商之一。

此外，恆地亦直接持有附屬公司恆基兆業發展（0097）及三間上市聯營公司，即香港中華煤氣（0003）、香港小輪（0050）、美麗華酒店（0071）。

【圖1】--恆地架構圖

--業務分析--

恆地有多間附屬及聯營公司，因此整個集團包括多個業務。簡單來說，可以將恆地的業務分成3大類，第一是物業發展，第二是物業租賃，第三是其他業務。

若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加，以經營盈利去分類，即下圖所示，可見地產業務佔了最大部分。

由於恆地的聯營及合營公司提供了相當的盈利，而下圖數字並未包括，因此要考慮這些公司的貢獻，而這些公司的核心業務，其實大部分都與地產有關，例如香港小輪、美麗華酒店，以及眾多在內地業務的合營公司，因此地產仍是恆地的重心。

【圖2】--恆地收入與經營盈利

--地產發展及租賃--

香港本身地少人多，由於人口不斷增加，但長期的土地供應有限，因此令土地甚有價值，地價長期向上是必然的現象。憑這因素已可推論，在香港從事地產發展，是一門甚為好賺的生意，現時的新樓，全部都是豪宅自居，因為這樣定位能賺得最多。

故此，在香港的大型地產發展商，都有一定的企業質素，從這方向已可確認，在香港及內地從事地產的大型發展商恆地，本質是一隻不錯的優質股。

若不計物業重估收益，物業發展及物業租賃是主要部分，發展部分將成為恆地的潛力，而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流，同時持有的物業質素不差，令整個恆地有穩中求勝的特質。

從下圖可見，部分收租物業有相當的質素，例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等，現金流強勁，同時有長遠租金上升的能力。

【圖3】--恆地持有收租物業

--發展潛力--

基本上，恆地有穩中求勝的特點，物業租賃是穩的地方，而物業發展則是潛力所在，香港樓長期只會向上，持有土地者當然有一定的潛力，恆地有多個項目已成功收購八成或以上業權，以及全部分業權，這些位於市區的項目，擁有相當的價值。

【圖4】--恆地已成功收購八成或以上業權項目

【圖5】--恆地已成功收購全部業權項目

從上表可見，恆地很積極利用收購舊樓，去提供市區樓的土地儲備，這些重建後的市區樓，呎價雖然驚人，但往往有價有市。由於市區土地供應有限，利用收購舊樓，成為了其中一個主要的發展模式，上述土地均有一定的發展潛力。

另外，內地的發展亦是恆地的潛力所在，恆地積極發展內地業務，與內地發展商合作模式，在多個城市都有項目，同時有相當多的土地儲備。恆地於中國11個城市的可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約3550萬平方呎，當中約74%發展為住宅物業，其餘則發展寫字樓及商場。

中國樓市長期向上，反映在經濟增長的前提下，土地的價值必然向上，這是社會發展的自然現象，持有土地的發展商，長遠必定得益。因此，內地業務都是恆地其中一個增長動力來源。

--農地潛力--

在整個恆地的長遠發展中，持有的農地是最大的潛力所在，恆地持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。

根據政府公佈《新界東北新發展區規劃及工程研究》，確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/上水新市鎮擴展部分，容許原址換地，令私人土地業權人可發展個別私人項目。恆地於發展區內共擁有240萬平方呎土地，約80萬平方呎土地可符合原址換地之條件，其餘則可能會被政府以現金補償方式，收回作公共用途。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面，恆地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約21萬人之新市鎮，容納約6萬個新增住宅，約一半為私營房屋。

從上述的發展方案中，可見恆地都有相當的利益。當發展商在開發區持有農地，政府有可能邀請發展商加入參與發展，或是換地模式，又或以現金補償模式進行。無論是那一個方案，對於早在多年前，以低價買入農地的發展商，都有著巨大的利益。

在長遠而言，香港政府一定要建立一些大型新市鎮，以滿足人口增長，當中一定涉及新界的農地，其中不少都由發展商持有，這些農地的價值將會大幅提升，只是遲早的問題，因為這些地終有一天會發展的。因此，擁有最多農地的恆地，擁有一定的長遠價值。

--投資策略--

整體來說，恆地有一定的質素，物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流，而物業發展則保持平穩增長，因此這股有穩中求勝的作用。

長遠而言，恆地的農地一定有價值，這是遲與早的問題，這亦是恆地的潛力所在，政府愈遲發展，當中的價值愈大，因為土地價值只會向上。

由於恆地本身已龐大，因此就算有上述的潛力，都不是爆升類型，但以穩健類的股票來說，這是較有增長力的一間。中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動，但長遠的價值不錯，但投資策略就一定要長期，才能見到企業的真正價值。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）