【英國物業】樓價屢創新高　明年加息或添變數

一連兩期談及朋友移居倫敦的租樓及買樓經歷，或多或少可予後來者借鏡。不過，說到英國樓市，究竟目前情況如何？未來大概會怎樣走？是租樓好還是買樓好？何時是最佳的入市時機？這些問題縱然見人見智，沒有標準答案，但提供一些客觀論述及市場統計數據，或許還是值得探討一下。

預計全年升幅達10%

英國的樓市，正如本欄年初分析時看好，今年以來在首置支援政策、印花稅假期、低息按揭、剛需​​強​勁，以及疫情相對緩和下激活經濟等利好因素帶動，據Nationwide房價指數 （NHPI） 截至9月底數字，英國9月房價按年漲達10%。而據Halifax房價指數顯示，英國9月份平均房價，在8月份創歷史新高後再上一層樓，達到破紀錄的26.75萬英鎊。

事實上，7月份英國房價因印花税假期階段性結束而回軟，但其後卻持續彈升，連續兩個月創新高，雖然夾雜着買家趕於九月底印花稅寬限終結前入市因素，但亦反映了市場供需仍失衡，估計今年末季樓價仍有輕微上升空間，可望在高位横行整固，預計全年可保持約一成的升幅。

【移居英國租樓實例 留意3大注意事項免浪費時間金錢：按此】

經濟延後復甦  加劇樓市不明朗

不過，當9月份印花稅假期正式完結，買家之前經過一輪最後衝刺後，提早消耗了一大批市場購買力，未來一段時間樓市交投或會減慢，形成「有價無市」狀況。另一方面，政府財政已捉襟見肘，將逐漸收回就業補貼，預計明年失業率將會走高，加上經濟若延後復甦，企業難以加薪，一定程度上也會拖累剛性需求。因此，今年眾多利好因素或許成為明年利淡藉口，樓市不明朗也會加劇。

【買樓費用手續按揭須知 過來人教你避開「爛尾樓」陷阱：按此】

通脹走高  明年加息或成樓市變數

值得關注的是，英國近月通脹反撲，雖然消費物價指數9月份回落0.1個百分點至3.1%，意外地低於預期。不過，8月消費物價指數創逾9年新高，更較7月份大增1.2個百分點，是自1997年有紀錄以來最大增幅。統計局辯稱通脹升溫只屬暫時性，但綜觀國際能源價格持續高企，加上英國脫歐後物品供應緊張推升價格，相信當局說法也會不攻自破。另一方面，最新的10月份採購經理人指數（PMI）初值56.8，按月急升1.9個百分點，成本壓力升幅創25年最大。其實，目前通脹率已遠高於英倫銀行訂定的2%目標，當局亦預計今年稍後時間通脹將升穿4%，倘情況持續將促使英倫銀行面對收緊貨幣政策及加息時機等問題，亦可能導致根基不穩的經濟復甦進一步推遲。

大家必須警惕，英倫銀行早前已暗示有可能需要在明年加息，這無疑將成為樓市走勢的一大變數。倘若成真，目前市場預計明年將只會加息兩次，合共0.4厘，基準利率也只是上調至0.5厘，仍然是處於低位，對實質供樓負擔影響不大。可是，市場也將解讀央行已重啟加息之門，對買家也會產生心理壓力，進而削弱樓市氣氛。

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理（Zeal Asset Management）CEO，超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國，亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則（PRI）簽約機構，是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。