【香港樓市】花旗楊海全：極度痛苦的時間剛開始、今年料再加按息0.5厘　明年底前樓價至少跌10%

滙豐於9月初突然調高新造按揭利率0.5厘，新造H按鎖息升至4.125厘。早於4月中便準確預測樓市轉勢的花旗中國及香港地產研究主管楊海全接受本報專訪時認為，銀行的風險管理部門年中修訂了對樓市前景及信貸成本的預測，即使美國聯儲局11月不加息，不排除本港銀行於11至12月會再加按息0.5厘。

困擾樓市的關鍵是利率問題

楊海全表示，目前困擾樓市的關鍵是利率問題，以奧海城一個450呎單位為例，樓價約900萬，供款30年，用目前按息4.125厘計，每月供款約4.4萬元，但月租只需2萬至2.1萬元，反映租樓較供樓更便宜，而且買樓還要支付首期，故此高息環境嚴重影響投資需求。

「聯邦基金目標利率不上升，不等於按息不會再上。」

大家都捱住最後一口氣

他指，現時本港部分銀行的按息已近5厘，意味這些中小行覺得承造新造按揭的風險相對較高，而新造按揭對未來樓價的影響相當大，令他對樓價前景「好難唔悲觀」。

「現時市場預期明年會減息，所以大家都捱住最後一口氣，但我相信利率會在更高位維持更長時間，所以估計明年香港經濟應該會幾差。」

明年樓市小陽春會較今年更短

他表示，本港不少商家均經營與內地相關的業務，內地經濟欠佳，所以經營「好艱難」，而人民幣又不能貶值，變相削弱出口競爭力，所以「極度痛苦的時間才剛開始」。楊海全相信，明年樓市小陽春會較今年更短，預期會於農曆新年前後出現，帶動每月成交回升至逾5,000宗，但3月後會再次回落至4,000宗以下，因此預期樓價至少跌至明年底，跌幅逾10%。

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記者：陳韻妍