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【海外買樓地雷💣提示】

筆者每週做講座都會分享買這個買那個，今日筆者想說說如何避免極高回報率的糖衣包裝。投資者很多時候會被極高租金回報率吸引，當中全球rental yield名列前茅有近期熱討城市基輔。近年基輔市內有高達十厘的回報率隨處可見，很筍對吧？

但自2008高位至今，烏克蘭貨幣格里夫納已下跌85%。當地政府一味渴望加入歐盟和北約，結果人均GDP三千美元的水平十五年沒漲過。當前俄烏大戰，政局不穩什麼投資也是徒然。

另外筆者不會考慮的地區就是港人第二家鄉日本，近年日本樓的確很平，平到二十幾萬港幣就有交易兼連租約坐享九厘回報亦存在。但根據聯合國的《世界人口展望》，日本已成全球老齡化趨勢最快的國家。

2010年時日本65歲以上人口比例增至23%，預計到2060年65歲以上老人將接近全國總人口的40%。衍生社會問題多的是，社會醫療開支加劇、勞動人口減少導致生產力下降及房屋空置問題。較早前有調查顯示，到2033年全日本會有2150萬所空置房屋，數量為全國三分之一。

雖然近年日本有意放寬永居條件，容許外藉人才攜同家人無限期居日。遺歸化（入籍）仍然不易。然而這些人口流入遠遠不及當前的人口下降數字。所以除非未來日本有其他突破性發展，否則筆者暫不會考慮在日購房。貨幣走勢、經濟增長、樓市政策、人口。

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