珠海一樓盤「5折」賣房背後：「限跌令」沒取消，開發商八仙過海

珠海金灣區地處南海之濱。圖文無關。（視覺中國/圖）

近日，珠海一樓盤「打響‘五折’賣房第一槍」的消息傳遍全網，被視為樓市放開「限跌令」的信號。

此前，下調房價普遍受到管製。2023年5月，江蘇崑山兩家房企因降價被當地住建局叫停網簽。

早在2021年8月，湖南嶽陽曾向當地房企下發通知，要求嶽陽市4個中心城區新建商品房成交價不得低於備案價85%，否則不予網簽。此後一個多月，全國至少9個城市相繼傳出「限跌令」。

備案價仍在

被傳「5折賣房」的樓盤是位於珠海金灣區的寶龍城。售樓處一位工作人員告訴南方週末記者，這是自媒體「拿2021年（價格）最高那套房和現在（價格）最低那套房做對比」得出的結論。

他介紹，2021年該項目曾推出126平方米的四房戶型，因為數量稀缺，價格在28000元/平方米左右。目前該樓盤最便宜的房子售價約15300元/平方米，是68平方米的兩居室。

金灣區住建局一位負責人向南方週末記者證實了這位工作人員的說法。

該負責人介紹，按照珠海現行規定，商品房銷售價不能低於備案價的85%。寶龍城目前個別戶型備案價約18000元/平方米，按照15000元/平方米左右的價格銷售仍在規定範圍內。

也就是說，對於降價賣房依然有管控。在備案價約束下，最多以85折賣房。但珠海允許開發商調整備案價。

2016年珠海住建局發佈的《關於執行房地產市場調控政策操作細則的通知》明確，間隔6個月可以重新調整備案價。

在珠海住建局搜索寶龍城，能看到該項目自2022年12月14日以來，先後7次調整備案價，涉及468套房源。其中一期B區域2022年調價的35套房，由24000元/每平米左右降至約20000元/每平米。調價後最便宜的一套賣17659.2元/平方米，比2020年的備案價直降近7000元/平方米。

和珠海相比，不少城市執行的「限跌令」更為嚴格。

2023年5月，崑山夢之悅花園、尚濱花園因降價銷售被當地住建局叫停網簽。南方週末記者以購房者名義進行諮詢，兩個樓盤的銷售人員都表示，目前崑山商品房需按備案價銷售，成交價不能高於或低於備案價，且備案價不能調整。

2021年湖南嶽陽要求當地商品房銷售價不能低於備案價85%，被視為當年首個「限跌令」。嶽陽多個樓盤售樓人員告訴南方週末記者，這一「限跌令」現在仍在執行，且備案價難以下調。

據媒體報導，2023年8月，江西南昌市南昌縣欣光花園項目因二季度房地產銷售排名靠後，被縣住房保障中心要求整改。該項目銷售人員向南方週末記者表示，當地要求商品房銷售價不能低於備案價。

從「限漲」到「限跌」

其實，商品房備案價制度在實施之初主要是為了限漲，維持房價平穩。

2009年，崑山開始試點商品房價格備案，要求開發商開盤定價前15天到物價部門備案才能申請預售證。如果實際銷售過程中提高價格，需提前15天重新備案。據《法製晚報》報導，這是全國首次試行房價備案制度。

崑山當時測定全市商品房市場平均利潤率為12%，要求上浮幅度不超過50%。

2016年，珠海開始要求商品房進行價格備案時，也強調「商品房銷售價格原則上不得高於備案價格」，要求備案價不高於基準價3%。對於銷售價低於備案價或下調備案價沒有明確限制。

當時全國樓市一片火熱。以東莞為例，《21世紀經濟報導》援引東莞市統計局數據顯示，2016年8月東莞新建商品住宅網上籤約銷售均價為首次突破1.5萬元大關，同比上漲58.19%。

兩個月後東莞要求開發商進行價格備案，商品房實際成交價格不得高於備案價，也不得比備案價格下浮超過15%。

隨著近年來樓市行情發生變化，房價備案制度也從「限漲」轉向「限跌」。

2021年8月出台「限跌令」時，嶽陽在國家統計局公佈的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數名單中，已經連續三個月下跌。

最早以房價備案制度限漲的崑山，部分樓盤現在也開始降價促銷。夢之悅項目銷售介紹，2018年開盤時按22000元/平方米的備案價銷售，到2023年五一期間已降價到16000元/平方米。

萬科旗下的崑山尚濱花園也在降價。中介表示，該項目備案價約19000元/平方米，89平方米的主力戶型總價約160萬，五一促銷期間直降32萬，還送停車位，相當於75折銷售。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析，在前期擠壓需求集中釋放後，2023年4月崑山市場活躍度出現一定回落。4月崑山新建商品住房成交面積為20.3萬平方米，環比下降約14%。五一期間部分項目加大了營銷力度。

但降價受到了政府處罰。夢之悅和尚濱花園的銷售人員均表示，樓盤因為降價銷售被住建局叫停網簽。一名夢之悅售樓處工作人員向南方週末記者透露，因為降價遭到業主舉報，公司繳納罰款後才恢復網簽。

目前，「限跌令」在全國仍普遍存在。據中指研究院不完全統計，2022年5-12月，近20市（縣）出台政策，限制商品房成交價格下跌幅度。

八仙過海

不過，「限跌令」下，開發商的手段層出不窮。

崑山夢之悅項目銷售表示，現在依然以16000元/平方米優惠價賣房。不過，房源以「工抵房」名義對外銷售。也就是對政府聲稱房子已抵押給施工方抵付工程款，以施工方名義對外銷售，實際仍按新房進行網簽。「相當於是二手房，不受政府備案價管控。」

崑山尚濱花園被罰後也依然在按75折賣房。一位中介表示，原價160萬的房子現在130萬就能買到。

購房者以130萬總價的30%支付首付款，但開發商仍按160萬備案價網簽，超出的首付款由開發商墊付，售房流程走完後，這筆錢依然從政府監管賬戶回到開發商手裡。「只是過一下賬。」

珠海下調備案價的樓盤也不止金灣寶龍城。珠海住建部官網顯示，近兩個月，珠海還有3個樓盤下調備案價。

位於深圳光明區的金碩華府甚至推出「降價補差價」的保價政策。樓盤銷售介紹，該項目下個月開盤，預計價格在45300元/平方米左右。開發商承諾開盤價即為最低折扣，後期如果降價將全額退差價。

這位銷售人員稱，2021年同一開發商在深圳大鵬新區推出的雲曦花園已經採取保價政策。該樓盤最初售價39000元/平方米，之後減價銷售，差價也返還給了業主。「大概（一套差價）有幾十萬。」

一些地方政府也開始以團購等方式打破售價限制。近日，四川雅安、四川資陽、福建邵武等地鼓勵團購商品房，明確團購優惠價不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。陝西安康、河南濟源則直接對購房者發放補貼。

南方週末記者 衛琳聰

責編 馮葉