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平台大過單位面積六倍、一房開價平過開放式，這些既奇怪卻有趣的故事，都在2024年首發新盤，由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」出現。這類透過舊樓併購重建，不受預售樓花同意書規管的項目，在我們在查閱其樓書時，卻再發現一些更意想不到的事。
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樓書標明地段合併發展尚未獲批
先翻閱售樓書第84頁中「修訂」一欄中兩段文字，撮要如下:
1. 賣方就「新九龍內地段第4470號」向政府申請放寬「第6746號交換條件」的發展限制，因此可發展或重建該地段，以在其上興建一幢或多幢建築物或部份建築物，橫跨該地段及毗鄰的「4566號」及「4556號」。該申請尚未獲批准。
2. 賣方已就「新九龍內地段第4566號」向政府申請放寬「第7217號交換條件」的發展限制，因此可發展或重建該地段，以在其上興建一幢或多幢建築物或部份建築物，橫跨該地段及毗鄰的「4470號」及「4556號」。該申請尚未獲批准。
看畢文字，其實摸不著頭腦，不知怎去解讀。但向測量師張競達求證後，才發現上述文字，原來對準買家或有些影響。
倘未獲批，或須砍掉重練，但機會很微
「薈鳴」是宏安地產透過收購三幢舊樓而成，當中涉及「新九龍內地段第4556號」、「新九龍內地段第4566號」及「新九龍內地段第4470號」三個不同地段。發展商希望把地盤合併作發展，以興建為一幢住宅物業，故便要向地政總署申請。
樓書中列出「修訂」，就是因發展商向地政總署申請放寬，希望容許他們可把原本涉及「4470號」及「4566號」兩個地段興建的建築物，橫跨至其他地段之中。倒轉來想想，若發展商沒有作相關申請，這或許意味三個地段在拆卸舊樓後，之後再起樓時便未必能橫跨至毗鄰地段，變相只能作獨立發展、每個地段自我重建。
類近情況，跟當年九龍城南角道「One House」案也有點相似之處。當年就是因為有些地段的地契列明只能興建「One House」，也就是一幢房屋或獨立屋，而不容許興建「apartment」，結果收購了舊樓後的獨立地段僅能作獨立發展，並只能興建獨立屋。有部份在區內收購了不同地段的發展商，最終要透過補地價才能合併發展，而興建分層單位。
值得留意，今次「薈鳴」，賣方申請放寬合併地段的要求「尚未獲批准」。換言之，如署方最終否決其合併申請，這是否代表項目要打回原形，各地段自行作獨立發展? 測量師表示，從字面上理解是有如此風險，只是過往署方絕少拒絕申請，故評估風險相當細。
舊契樓不受預售樓花同意書規管
另一個疑問卻是，何以在合併地段「尚未獲批准」下，項目可以獲批則起樓呢? 這一點，就關乎批則由「屋宇署」負責，而非「地政總署」有關。「屋宇署」批則，主要審視其否違反《建築物條例》，所以在核准圖則後，發展商也照樣可以申請開工紙。測量師表示現實中曾有例子，即使發展商按屋宇署圖則起樓，並獲發入伙紙，但最終卻可以不符合地契准許用途，而被地政總署追究。
至於另一個疑問，就是為何合併地段「尚未獲批准」下，發展商仍可繼續賣樓? 原因就是「薈鳴」屬舊契重建項目，並不受預售樓花同意書規管有關。雖然「薈鳴」估計樓花期約16個月，但現場所見，「薈鳴」暫時僅為一個剛平整的地盤，連樁柱也未打，但正因不受規管，隨時已可以賣樓。
所以話說回來，舊契樓一向查契費特別貴、政府放寬新按保至樓花物業也特意把舊契樓剔除在外，現在回看也不無道理，因為舊契樓風險相對地高。而說到底，這些風險最終還是要準買家自己承受。
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