María José Arcas-Sariot
Desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia. ¿Puedo echar a mi hermano de la casa de mis padres cuando la ocupa sin consentimiento de los herederos? Si, puedes exigir que tu hermano abandone la vivienda porque esta cometiendo un abuso de derecho, te explicamos cómo hacerlo.
En supuesto de hecho es muy frecuente en la práctica: Fallecen los padres y uno de los hijos a quien los padres no le cobraban alquiler por ocupar ese inmueble, sigue ocupándolo. Sin embargo sus hermanos ya no quieren que siga en el; de forma que quieren o bien que les pague su parte o que les pague un alquiler, pero el ocupante no quiere hacerlo, ¿qué pueden hacer esos hermanos para recuperar el inmueble?.
Suele ocurrir además que el heredero que ocupa el inmueble obstaculiza la división de la herencia, ¿por qué?, probablemente sabe que un proceso de división de herencia es largo y costoso, y sabe que mientras dure podrá seguir usando gratis el inmueble, asi que no le interesa facilitar las cosas.
El proceso no es sencillo, será necesario buscar asesoramiento especializado ya que habrá que acudir a juicio para conseguir desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia, pero si no haces nada, cada día que pasa es un día a su favor que consolida más esta situación.
Desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia. ¿Puedo echar a mi hermano de la casa de mis padres cuando la ocupa sin consentimiento de los herederos? Si, puedes exigir que tu hermano abandone la vivienda porque esta… Clic para tuitearDesahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia
Como hemos visto en anteriores entradas, hay dos vías judiciales para desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia y recuperar el inmueble que está siendo ocupado por un heredero sin pagar renta alguna y sin el consentimiento de los demás herederos.
- El juicio de desahucio
- El Juicio de división de herencia
Optar por una u otra vía depende de las circunstancias del caso concreto por lo que te recomendamos busques asesoramiento jurídico especializado ya que en todo caso para poder desalojar la vivienda ocupada necesitarás acudir a un proceso judicial.
Puesto que el juicio de desahucio es mucho más rápido, surge la duda de si pueden los coherederos acudir a el para desalojar al heredero que ocupa sin su consentimiento.
Efectivamente así es, la jurisprudencia, admite la viabilidad de la acción de desahucio entre coherederos, frente al coheredero y en favor de la comunidad hereditaria, que disfruta exclusivamente “por concesión graciosa del causante”, es decir porque el difunto quería que los disfrutara sin pagar nada.
La otra vía, para solucionar el caso, sería la partición de la herencia, pero esta vía es mucho mas lenta y costosa, aunque mas definitiva, por eso es preferible acudir al juicio de desahucio si se quiere conseguir el desalojo de forma rápida.
La sentencia del TS de 16-09-2010 vino a dar dar respuesta a un problema que se plantea con frecuencia: la ocupación, por parte de alguno de los coherederos, de un inmueble incluido en el patrimonio hereditario, cuando esta ocupación, es rechazada por lo demás coherederos.
Antes de la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2010, algunas sentencias rechazaban la posibilidad de acudir al desahucio por que consideraban que el mismo derecho a poseer el inmueble tenían todos los coherederos, los cuales estaban en pie de igualdad y no se les podía atribuir a unos un plus de legitimidad para expulsar al coheredero del inmueble.
Así por ejemplo la sentencia de laAP de Las Palmas (4ª), de 20-11-2001 y de 25-11-1999; Las Palmas (3ª) de 27-11-1998; Sevilla (6ª), de 27-11-2008; Asturias (6ª), de 21-12-2009, Las Palmas (4ª) de 19-10-2007, negaban esta posibilidad.
Tras la sentencia de la sentencia del TS de 16-09-2010 se ha mantenido una tesis favorable a admitir el desahucio por precario del coheredero.
Afirma la citada sentencia que el ocupante goza, en efecto, del derecho a poseer (artículo 394 CC), pues es un coheredero. Pero cuando impide el uso de los demás coherederos, la posesión que lleva a cabo incurre (F.J.2º) en un “exceso“, el que viene “determinado por el uso en exclusiva de un concreto bien“, que es la vivienda por él ocupada.
Este derecho a coposeer por parte del ocupante, continúa el TS, “necesariamente comporta el implícito derecho a poseer en cuestión por parte de los coherederos“. Es decir: no se niega al tenedor de la vivienda el derecho a poseerla; pero sí a poseerla él solo.
Es la misma idea que palpita en la STS de 8-05-2008, la cual, como vimos, reconoce “la facultad legal de cada heredero de servirse de las cosas comunes“.
A renglón seguido, nos recuerda que la Jurisprudencia del propio Tribunal (y cita sus Sentencias de 18-02-1987 y 7-05-2007) “ha precisado que la utilización de la finca por uno sólo de los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítima” (F.J. 5º).
Más que ilegítima, estaríamos ante una utilización o posesión ilegal, pues transgrede el art. 394 CC -que la propia sentencia reproduce en el mismo F.J. 5º-, dado que esa tenencia exclusiva de las cosas comunes impediría a los “copartícipes utilizarlas según su derecho“, lo cual está prohibido por la norma citada.
Desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia. La acción de desahucio por precario.
Pero entonces, ¿por donde empezamos para desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia?.
Lo mejor será enviar un burofax previo al heredero ocupante de la vivienda dándole un plazo para el desalojo voluntario. Si el ocupante continúa en la vivienda, se puede intentar una negociación o mediación antes de interponer acciones judiciales.
De hecho suele ser una vía para forzar la división de la herencia si el heredero que ocupa la vivienda se mantiene en actitud rebelde a la división.
Si no conseguimos resolverlo de forma amistosa, habrá que interponer la demanda.
¿Quién puede interponer la demanda de desahucio?
De acuerdo con el artículo 250.1.2º de la LEC, pueden ejercitar esta acción: “el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca“.
1.-Los coherederos tienen derecho a poseer el inmueble ya que es criterio del Tribunal Supremo, desde antiguo, que los coherederos ostentan la posesión real ex artículo 440 del Código Civil...” (F.J.2º); según el cual, “La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia” -se trata, como sabemos, una de las manifestaciones de la llamada posesión civilísima
2.-Puede además ejercitarla cualquier coheredero, ya que “son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en claro provecho de los demás…” (STS de 8-05-2008 -F.J. 5º-, que cita las de 14-12-1973 y 13-11-2001).
¿Contra quien se ejercita la acción de desahucio?
Contra el heredero que ocupa la vivienda sin el consentimiento de los demás.
Puede ser que el heredero ocupe dicha vivienda por tenerla cedida en precario o en comodato o incluso sin título alguno.
a)La vivienda cedida en precario
El desahucio por precario, es el procedimiento por el que el propietario de una vivienda, o cualquier otra persona con derecho a poseerla, reclama judicialmente la posesión de la misma a quién la ocupa sin un título legítimo para ello.
Hablamos de una vivienda cedida en precario cuando el difunto propietario hubiera cedido el uso a otra persona. Esta persona a la que se le cede la vivienda es lo que se conoce como precarista.
La naturaleza de la cesión no implica contraprestación ninguna del precarista al legítimo dueño de la propiedad es decir no se paga nada, no hay renta alguna.
La cesión no tiene una duración determinada ni se especifica cuál debe ser el uso de la misma simplemente el difunto le dejaba disfrutar de la vivienda sin pagar nada.
En este caso se puede desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia en cualquier momento. Ya que los herederos se convierten en los nuevos propietarios, puede exigir que el heredero la desaloje en cualquier momento.
a)La vivienda cedida en comodato
En este caso el propietario del inmueble entrega el mismo a otra persona. Al igual que en el caso anterior, se cede el uso de manera gratuita, no se cobra alquiler.
La diferencia está en que aquí sí que se establece una duración o finalidad determinada de la cesión de la vivienda. También se puede acordar el uso que se debe dar a la misma: si es para vivienda, etc.
En este caso la cosa se complica puesto que el comodato es un contrato, los herederos se subrogarán en el, porque los herederos se colocan en la misma posición que el causante heredando todos sus derechos y obligaciones, (art 659 del CC), por tanto deberán respetar lo pactado entre el difunto y el que usa la vivienda y mantenerlo en el uso hasta que acabe el tiempo o la finalidad con la fué cedido. Hasta ese momento no podrá ejercitar el desahucio.
¿Cómo es el procedimiento para desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia?
El inicio del proceso comienza con la demanda judicial en la que se solicita la devolución de la vivienda debiendo acreditarse la titularidad, la reclamación de la devolución a quien lo está ocupando, por ejemplo, con el burofax, y que el ocupante se niega a abandonar la vivienda.
En el proceso, el juez comprueba la titularidad del bien inmueble y la inexistencia de título legítimo del ocupante por eso es conveniente haber aceptado la herencia para tener título legítimo, aunque el Tribunal Supremo ha considerado que ejercer acciones judiciales relativas a los bienes hereditarios se considera un acto de aceptación tácita de la misma.
Realizadas dichas comprobaciones, se fija una fecha en la que, si el ocupante no abandona la vivienda por iniciativa propia, se produce el llamado “lanzamiento”, es decir una fecha para que salga voluntariamente o será obligado por autoridad competente.
Tras la interposición de la demanda, el organismo judicial concede al ocupante un plazo de cinco días para que presente un título que le legitime a ocupar el inmueble. La tramitación del procedimiento continúa con la orden judicial de la devolución inmediata de la posesión del inmueble si el ocupante no aporta el título legitimario.
El juez fijará una fecha para el desalojo forzoso por si no abandonara la vivienda voluntariamente ni presenta un título que le legitime para estar allí, y, a su vez, el organismo judicial podría avisar a los servicios públicos si resulta necesario tomar medidas de protección.
El proceso finaliza con el desalojo, ya sea voluntariamente o mediante lanzamiento, en cuyo caso acuden las autoridades, con el objeto de proceder a la entrega efectiva de la posesión de la vivienda y levantar un acta sobre el estado de la misma.
No obstante OJO, tras la reforma operada por la disposición final 5.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, se han introducido una serie de requisitos de procedibilidad del desahucio que pueden entorpecer el procedimiento de desahucio. Y es que dicha reforma introduce los números 6 y 7 del art 439 de la LEC que disponen:
6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:
a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior.
En resumen dado lo reciente de esta ley aún no tenemos jurisprudencia que nos permita conoce en qué medida va a afectar a la posibilidad de desahuciar al heredero que ocupa un bien de la herencia cuando este se encuentre en situación de vulnerabilidad y en el cas de que los herederos que ejerciten la acción tengan la condición de grandes tenedores.
