中国人去泰国买房，就能长期定居吗？
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但是泰国并不是移民国家，外国人是不能直接取得国籍的，那么对于想要来泰国生活的外国人来说，购买泰国房产并不意味着可以永居。那么我们买房之后，如何能够实现在自己的房子里长期居住生活呢？
目前，比较通用的长期居留签证类型有：养老签、商务签、工作签、学生签、结婚签、依亲签/陪读签、投资签。
其中，我们最常见的，也是受欢迎度最广的就要数养老签证了。
养老签：
美国《国际生活》月刊发布的2017年度全球退休指数中，泰国是全球退休胜地之一，在所参考的八项指标中，均获得了80分以上。性价比之高，吸引了世界各地的老人赴泰退休，以人口老化严重的日本为例，据泰国当地新闻报道，目前有超过40万的外国人在泰养老，其中日本就达到了10万人。
▷ 年满50岁（年龄在50岁以上并具有一定财务能力的外籍人士均可以申请泰国养老签证，首次办理可以居留15个月，以后每年需要续期，养老签证期为一年一签，养老签证在有效期内可允许持有者自由多次出入泰国）
▷ 资产要求：在泰国开设的个人银行账户内有至少 80 万泰铢（约16万人民币）的存款（在申请泰国养老签证的2个月之前，必须有一个泰国银行账户和资金证明，证明帐户上至少有80万铢，或者每个月至少有6.5万泰铢（约1.3万人民币）的退休金收入，这样就具备了申请泰国养老签证的资格。）
拥有了退休签证，意味着您已经是泰国居民，可以在泰国本土银行开设银行账户、拿泰国驾照、在泰国大学学习，可自由多次出入泰国等，享受着游客享受不到的权利。
商务签证
商务签证又被称为“万能签”。
因为，在泰国不需要离境，就可以在商务签基础上为工作签、学生签延期一年。同时，商务签可以代替“O”签证，比如你准备跟泰国人结婚、来泰国养老、来泰国依靠亲戚等，都可以办商务签过来，过来后直接转其他长期签证！
▷ 非移民类商务签证，即B签证：赴泰以商务活动或在泰国工作为目的。
▷ 办理多次入境此类型签证的条件：一年内单次入境次数需满3次。
▷ 签证有效期：90天
▷ 可在泰国停留不超过90天
留学签证
到泰国后，在大使馆给的3个月的期限之内必须办理好学校的交接手续，同时让学校出具证明并且换成有效期为一年的学生签。
留学签证在签证有效期期间是不可以随意出入境的，学生在离境后，签证便失效，如果要重新入境，必须再次重新申请签证。
泰国可以为全日制外国学生办理签证延期，学生在签证到期前3周提出申请，可延期6-12个月，但申请学生必须要提供学费的收据。
▷ 非移民类留学签，即ED签证：赴泰以学习、参加培训或实习为目的。
▷ 签证有效期：90天
▷ 可在泰国停留不超过90天
“O”签证
赴泰为家人团聚为目的或其他目的。一般跟泰国人结婚、依亲、去非政府组织(NGO)工作等可办这种签证。
▷ 非移民类O签证，以赴泰与家人团聚为目的。一般跟泰国人结婚、依亲、去非政府组织(NGO)工作等可办这种签证。
▷ 签证有效期：90天
▷ 可在泰国停留不超过90天
依亲证
凡是办理了工作签，或者留学签的外籍人士，亲属可以办理依亲签。依亲签是以赴泰国与直系亲属团聚为办理目的。
依亲签证和已在泰国的亲属签证一样长，比如泰国亲属的签证还有7个月到期，拿到的依亲签证也是7个月。如果只剩5个月了，依亲签证也是5个月。依亲签证最长为1年。
工作签证
工作签是外籍人士在泰国合法务工的证明之一，从法律意义而言，在泰国的非泰籍人士（含老板），都必须取得该证才可以拥有获取工作报酬的资格。
所谓的“工作签”只是在办理工作证后，对原有商务签进行的延期。
只要在泰国工作，所属在泰公司会为你向泰国劳工部申请办理工作证，申请到工作签，就可以合法居留，每年续签一次。
工作签证要持商务签在当地移民局换领。
工作签证与养老签证一样在有效期内可允许持有者自由多次出入泰国，同样需要每90天到当地移民局报到一次，到期持公司证明资料可以直接到移民局续签，不用回国。
一般离开岗位，公司会取消工作证，但护照上的工作签证任然有效，你可以呆到签证期满离境。
如果不想离境，可以通过旅行社转成留学签证。
结婚签证
还有一种长期签证的方式就是结婚签证啦。如果要是与泰国人结婚，就可以办理结婚签证，同样是每年续一次签证，两年之后可以申请永久居留证。投资签
买房
必要条件：年龄18岁起，需有个人泰国银行账户+1000万泰铢境外汇款；所有投资资金证明，必须由泰国银行开外汇证明+银行外汇流水才能生效；
方式一：用存款
用存款条件申请的，存款1000万泰铢建议不取出；第二年续签时，必须提交至少100天恢复到1000万5000万泰铢存款，否则无法续签投资签证。
方法二：购买泰国不带土地的房产
购买泰国至少1000万泰铢的不带土地房产，可以是1套或者是多套叠加够1000万泰铢（实际成交价格为准）。
不带土地房产可以是：公寓、办公室、商铺等大楼内房产。房产如果变卖，第二年续签投资签证必须购买新的房产凑够1000万价值泰铢，才可以续签。
方法三：租泰国不带土地的房产
租泰国不带土地的房产，租期至少三年，不超过30年，租期租金累计超过1000万泰铢，只能是1套房产。
不带土地房产可以是：公寓、办公室、商铺等大楼内房产。如果违约不续租，第二年续签投资签证必须签约租新的房产，才可以续签。
方法四、购买泰国国债件
购买至少1000万泰铢的泰国国债。如果变卖国债，第二年续签投资签证必须购买新得国债凑够1000万价值泰铢，才可以续签。
方法五：叠加
叠加方法一、或二、或三、或四、够1000万泰铢，即可申请
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这两天有个老客户给我发消息，问我泰国“买房送签证”的政策是不是有新动向了
我当时就纳闷了，怎么突然提起这个？要说我们泰国房产投资领域，有什么“经久不衰”话题，那必定是这个买房送签证了，年年都在提，年年都没戏...不过2022年泰国出台的LRT签证倒是满足买房送签证的要求，但流程比较复杂，对投资者要求也高...
那么最近都在传的，泰国买房送5年期、10年期长期签证是怎么回事呢？
我查了一下，发现最近确实很多同行都发了类似的文章，于是我翻墙在泰文网站里，找到了原文消息
文章的大意就是，塞塔总理觉得自从19年以后，泰国房地市场的经济增长速度一直在放缓，是一个“需要立即解决的重要问题”（塞塔的原话），泰国需要房地市场的发展来带动其他相关行业。
于是为了刺激房地市场，他下令成立一个专业工作组，来讨论泰国房产行业未来规划。
而我们最近看到的什么“买房送签证”“减免房产税”等都是这个工作组的提案。
虽然是提案，但它的含金量很高！
首先这个工作组的牵头人可是泰国总理塞塔，塞塔在竞选总理前，本身就是泰国地产龙头企业尚思瑞的老板，房地产出身的总理上台后发展房地产，这个没毛病吧。
其次塞塔牵头的工作组也不是随便选的，成员都是泰国七个房地产协会的代表，领头人是泰国商会住房商业协会会长伊萨拉( lssara Boonyang)，总之都是泰国房产行业有头有脸的人物。
（七个协会分别是：住房商业协会、泰国公寓协会、泰国房地产协会、房地产销售和营销协会、泰国房地产经纪人协会和住宅建筑商协会）
1月10的时候，工作组经过商讨向塞塔总理提交了8个提案，塞塔表示提案可以设施，但会根据价值和预算来确定优先次序，也就是说8个提案都有搞头，包括很多人关注的“买房送签证”！
下面我给大家解释一下8个提案分别是什么，由于提案涉及的内容比较多，关系到本地购房者、外国投资者、泰国开发商等，我会尽量从外国人投资者的角度来讲解，原文链接也给大家放文末，想看的需要翻墙。
1.降低房产过户费和抵押登记费
当初泰国财政部有一项惠民措施，就是降低房产过户费和抵押登记费（抵押登记费针对本地贷款买房的人，指的是办理贷款手续时需要支付的服务费用），这项政策原本是2023年年底失效，但政府把它延长到了2024年12月31日。
该措施下房产过户费将从2%降至1%，同时抵押登记费也会从1%降至0.01%，但规定购买的房产抵押的总价不得超过300万铢。
但是工作组的人认为购买300泰铢房产的人只占市场的30%，如果把房屋售价提高到500万泰铢，可以覆盖50-60%的房源市场，于是提出将300万泰铢的购房价格上限提高至500万泰铢，或者给予购房300万泰铢以下房子的人更多的减免，来刺激消费。
根据维灿的经手的客户案例来看，500万泰铢左右的小户型公寓，确实最受欢迎。如果这项提案通过，会收益很多外国购房者，外国人在泰国买房的成本会进一步降低。
2.个人所得税减免
这项提案针对自建房的人，在自己土地上建筑房屋，房屋价值每超过100万泰铢，个人所得税减少1万泰铢，最高可以减免10万泰铢。
这项提案跟我们外国投资者关系不大，不过多解释。
3.鼓励低收入者买房
提供低利率或国家金融机构提供的前5年3%的软贷款（目前泰国贷款的利率是4.5%）；免收500万泰铢以下首套住房的过户和抵押费用；给首次购房者提供10万泰铢的资助。
这也是一项对泰国本地人有利的政策，对我们影响不大，除非拿到泰国长期签证，比如工作签，才能在泰国申请贷款。
4.降低建别墅的门槛
此前泰国对批准建造别墅的土地有面积要求，比如建独栋别墅的土地不能少于200㎡。而现在为了迎合市场，推出更多经济实惠的小别墅，工作组提出：
单层独栋别墅的土地建造面积从不少于200㎡降低到不少于120㎡；
双层独栋别墅的土地建造面积从不少于120㎡降低到不少于112㎡
联排别墅的土地建造面积从不少于64㎡降低到不少于56㎡
如果这个提案通过，泰国别墅市场会迎来新的发展。
5.降低土地和建筑物的税收
比如在一年内减少50%的土地和建筑物的税收。目前泰国重要城市的土地开发难度越来越高，比如曼谷市场去年推出的新盘项目就很少，为了刺激开发，工作组才提出大幅度减税措施。
从我们投资者角度来讲，项目开发成本降低，那么房子的价格也有望降低，购房者能从中受益。
6.给予外国购房者更多优惠政策
比如将租赁产权期限从30年延长到60年；泰国部分公寓由于土地性质等原因，只能用于租赁，也就是我们常见的租赁产权公寓，开发商对外宣传的时候一般会说是90年产权，但这个90年产权是由3个30年产权相加而成，也就是说，我们每30年都要和开发商签一份租赁合同，一共签两次。
现在将租赁产权期限从30年延长到60年后，购买租赁产权公寓的手续会更加方便，60年后续签一次就行。
除了产权期限外，工作组还提出大家最关心的事情：对购买1000万泰铢以上住房的外国人给予10年长期签证，对购买500万泰铢以上住房的外国人给予5年中期签证。
目前泰国只有2022年推出的LTR签证明确提出了“投资送签证”的说法，不过LTR签证指的是全球的富裕公民（有四类人，我这里只举例一类），在个人资产在不低于100万美元的情况下，在泰国有50万美元的投资，就能获得10年期的长期签证，这50万美元的投资就包括房地产。
而现在提出的买房送签证政策，对购房者的个人资产没有要求，性价比相当高。相当于买房送了一个精英签（5年期精英签90万泰铢；10年期150万泰铢）
7.取消房贷管制措施
帮助协调泰国银行（BOT）取消房贷管制措施，即贷款转价值（Loan-to-Value），简单来就是没有贷款比例的限制，可以贷9成甚至更多！
这点跟我们关系也不大，稍微解释一下：贷款转价值（Loan-to-Value）就是贷款与房屋价值比，是贷款机构用来评估房屋贷款风险的指标，简单来讲，LTV比例越高，对贷款机构来说风险越大。银行和抵押贷款机构，通常会参考LTV来决定客户所获得的抵押贷款的利率。
8.关于EIA的申请批准
最后一点是针对泰国开发商，开发商要开发新项目必须通过泰国的EIA环境评估，但EIA的审批流程异常严格，不少开发商在买好土地后，没能拿到EIA文件，导致项目无法开发，损失惨重。
工作组提出可以让企业在购买土地前，完成EIA的预申请和预批准，拿到文件后再去买地开发，减少企业开发风险。
比如曼谷著名的楼盘ashton asoke就是买好地、建好楼盘后，被指控违规，现在还要面临被强制拆除的风险，如果经常出现这种情况，不仅企业利益会受到很大损失，对泰国经济发展也不利。
综上，这8个提案从各个层面规划好了未来泰国房产的前进之路，是我们海外投资者必须要了解的方向。无论是减免房产税、买房送签证都是泰国投资领域的重大利好，维灿后面也会一直跟踪这些提案的落实情况，感兴趣的朋友记得关注！
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