租客變業主，天上掉餡餅？ 談談逆權侵佔

在寸金尺土的香港，如果說，你只要佔據別人的土地或物業若干時間，就可以不費分文合法的獲得別人的土地或物業，你能想像嗎？在「逆權侵佔」（adverse possession）的法律原則下，這是有可能發生的。首先講一個判例：

原訴人林芝於1973年起以月租600元租住九龍土瓜灣唐樓單位，因業主馮少群在1984年後突然「人間蒸發」，故藉《時效條例》有關「逆權管有」（又稱「逆權侵佔」）訴訟時效的規定，以佔用單位超過26年為由向高等法院原訟法庭提出申請，暫委法官郭靄誠於2010年8月2日裁定她可由租客變業主，正式取得現值逾260萬元的單位業權。

退休前於報紙檔任職的林芝在法庭上指出，她於1973年起以口頭租約形式，向業主馮少群以月租600元租住單位，其後11年業主每月均上門收租。至1984年夏天，業主失蹤並無法聯絡。林芝一直居於該單位，並支付單位的差餉、大廈維修費和參加業主立案法團。法官作出裁決時指出，林芝多年來對單位的付出，精神上或已是單位的業主，她亦盡力尋找業主下落以完成派票程序，即使早前傳媒就案件廣泛報道，但業主始終一直未有回應或出庭，故在業主沒有任何答辯下，裁定林芝可以逆權侵佔獲得單位業權。（案件編號﹕HCA486/2010） 。法庭判決書說明：Result

這真是現實版的租客逆襲，夢想成真的故事，不過逆權侵佔並沒有那麼簡單，逆權侵佔的構成需要滿足至少3個條件：

1. 連續侵佔足夠的時間

如屬政府土地，連續侵佔的時間須達60年，私人土地／物業則須達12年（註：如果在1991年7月1日之開始侵佔，則須連續侵佔達20年）。

2. 侵佔人必須實質控制土地

侵佔人或可透過在土地上加設圍欄、建築、耕作、停泊車輛或將物業上鎖，以證明獨有而相逆的侵佔。

3. 侵佔人必須將自己當做真正的業權擁有著，並有意圖用合法和可行的手段謝絕其他人進入土地。

逆權侵佔雖然判例不多，但是也並非個案，而且有意思的是，被侵佔的（業主）不只是有像上面那樣失蹤的業主，還有大財團，地產公司甚至政府........上面的那个只是小Case，我们来看几单更牛的：

首先中招的是恆基兆業.......

事緣於1962年至1982年期間，兩母女在無 人干涉下持續佔用大埔一幅萬呎農地超過20年，並與恒基地產展開13年官司。及至05年終院確認農婦已成功逆權侵佔土地，但恒地不服，司法覆核後，07年 仍被判敗訴。終審法院判詞：

上面的例子是農地，那麼來個市區（銅鑼灣）超級黃金地段，被侵權的是大地主希慎

然後最不可思議，壓軸的是政府........

這個訴訟，政府敗訴，根據判決，該男子獲准可繼續佔用該塊土地至2892年，簡直是天荒地老！附上法庭判詞：

這個判決也引起了軒然大波，包括對freehold land(完全擁有地權）和Leasehold land（土地租借權）的爭論（香港本身使用的是Leasehold制度，因為政府敗訴，無法收回土地，所以很多人認為相當於給了原告 freehold land該土地的權利）

不過其實判決中對這個情況解釋的很清楚：

案中原告人本身租住一間木屋，但佔用旁邊一幅政府官地，這種情況屬於 encroachment，如果旁邊地屬同一個 landlord所有(在這個案中是政府)，tenant 只會得到 leasehold interest，年期會與他本身的租約地相同(在本案中是999年)，當租約完結時 tenant 要將租約地及旁邊的侵佔地一併交還 landlord，所以不是 freehold。

see Ribeiro PJ's words in FACV5/2011 para 21：

"Where the encroachment area belongs tothe tenant’s landlord, the doctrine functions quite differently. The landlord’s interest in the land is not extinguished by limitation but the doctrine operates to deem the tenant to have acquired a leasehold interest in the land encroached upon to be held on the same terms as his tenancy, and to be surrendered up to his landlord and the end of its term"

逆權侵佔這個問題，一方面呈現了香港業權多樣性和複雜性，另一方面也從一個側面反映了香港法庭的權威性。個人覺得很有意思，所以寫出來和大家分享。現在政府也在檢討這個問題，準備對現有法律進行改革，咨詢文件中有詳細的介紹，也有更多有意思的案例：

資料來源：

蘋果日報

頭條日報

東方日報

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部分資料來源於網絡，出處不明