話說最近很多朋友都在攪移民離開香港, 7 美有幾個很要好的朋友, 也不例外…
有些選擇了去澳洲, 更多的, 選擇了英國…
我們最近幾趟的相聚, 也都離不開 “移民” 這個話題.
最近的那一趟呢, 話題便是環繞著住屋問題.
朋友正為二件事苦惱著:
- 選那區
- 要不要把香港的房子賣了, 再在英國買屋, 還是應該先租著?
事實上, 我覺得整件事最爆的是…
其實我朋友, 根本自己是沒有去過英國的, 而當她想要攪移民時, 正遇上了肺炎疫情, 所以要去英國, 很難. 加上她是醫護界的, 更難在這個時間抽出身來去英國看看, 但因為她同時也很迫切想要離開香港… 所以想要隔山打牛!
上到選居住區域, 下到選房子住宿, 都打算在香港把所有事都全辦好!
而且她在英國… 還要沒甚麼親戚朋友!
我聽了整件事後… 根本就是被雷得不得了呀…
但因為真的是很好很好的朋友, 而且也明白她那種急切性, 所以我只好… 幫她一點忙, 做多點資料收集囉!
也就在我花了差不多二個月的時間去看各國樓盤, 也就花了很多時間去上各種課程以後, 我在上一趟同學飯局時和她分享我學到的知識時, 竟然全枱同學都被吸引過來了, 甚至一改最近十年飯局的作風, 從十點散局, 變成十點吃完飯後, 再轉戰酒吧!
這才是最最最讓我震驚的呀!… 極急切想要移民的朋友, 竟然不在小數.
BNO 降低移民英國門檻
原來有很多朋友都因為英國政府公佈了BNO的政策後, 很多本來沒想要去英國的朋友, 也都即時把英國放在移民首選.
而因為政局的變化, 急切想要離開的朋友太多, 所以我也想把最近吸收到的知識整理出來, 希望能幫到大家.
今天主力和大家分享的呢, 來源有幾個:
- 是我前一陣子上了一位女性的房地產專家 “樓巿蔣門人” 的課程後吸收到的知識, 我覺的挺有用的, 也很易明白, 再加上大家都是女性, 當然要多多支持呀!
- 我自己過去曾有想過移民英國, 雖然現在不想要去了 (我想去日本北海道, 哈哈哈, 可以滑雪). 但我在這方面也早在很久已經便留意過了.
- 最近因為朋友關係, 我也看了很多英國樓盤的資料, 也和身邊一些賣英國樓的朋友聊了下.
總了以上幾點, 我得出了以下的一些我曾還到的問題的解答:
移民英國買樓攻略 – 必看問答篇:
1) 應該在哪個英國城市置業?如果在倫敦買房子,買那區比較好?
先說說應該在那個城巿置業吧, 如果單以現在和大城巿的移民定居程度來說, 事實上, 英國的二線城巿比倫敦更受歡迎! 因為價錢更便宜, 而且環境更好, 其中一些近期有很多香港人會選擇/ 查詢的城巿就有 Birgminham, Manchester, Liverpool,Leeds… 等等.
單身/ 已婚但沒孩子的人仕移民英國時的住房攻略
如果說, 移民的朋友們家中沒有孩子的話, 便很輕鬆直接了:
- 去每個城巿轉轉, 感覺一下自己喜歡那個城巿, 先選擇一個自己喜歡的城巿
- 再看看那個城巿的樓盤價格, 有沒有符合自己預算的. 這邊算走了一大步了
- 當然了, 找到價錢合適的房子, 還要考慮發展商的背影、按揭怎樣做等等的因素. 這些, 在下文詳談, 因為不管你買的房子在哪裏, 你都需要考慮這些問題.
如果家中,有子女的話,要考慮的因素, 便會多很多了.
有孩子的朋友們移民英國時的住房攻略
移民英國住宿: 香港 BNO 人仕子女能入讀英國公立學校
例如, 哪個城市的環境, 適不適合孩子成長, 樓盤周遭安不安全, 學校網怎樣? 因為現在bno持有人, 也能申請入讀公立學校, 而公立學校, 會比入讀私立學校便宜很多. 對一些想要移民英國, 但預算較有限的朋友們來說, 可以說是福音呀!
其中最受香港人移民歡迎的公立學校, 單文法學校 (grammer school), 因為其學制, 環境也和香港相似.
而且好的文法學校, 成績遠較其他公立優勝, 收生競爭也很激烈. 全英國, 三千多間公立中學裡, 只有163間是文法學校. 而其中,優秀的有一些, 成績差的也有.
故此, 想要孩子入讀優秀的文法學校的話, 你的選擇便會直接按著學校網來刪減了.因為, 你能否入讀哪間學校, 其中一個很大的因素, 就是你是否住在學校附近 (公立學校是以 state school 分區的)如果你想要按著孩子入讀的學校來選區的話, 可以參考一些學校資料庫, 大家也可以參考一下 “The Telegraph A-Level Ranking”.
公立學校和私立學校那個好?
而私立的 Grammer school 和 Boarding School, 則需要付學費和考試入學, 學生住那區倒不是那麼重要, 所以, 有能力負擔私立學校學費的家長, 則又會多一些選擇了.
這個其實很難說, 公立學校勝在價格便宜, 但私立學校因為學生老師比例低, 支援比較好, 而孩子身邊的同伴也因為通常都來自富裕家庭, 對孩子成長後的網絡挺有幫助的. (就好像香港念書, 為甚麼大家會這麼努力入名校呢)
2) 移民英國前, 應該把香港的房子賣了,再在英國買房子,還是把香港的物業按揭套現,再在英國買房子比較好呢?
這個問題讓我朋友困擾了很久… 事實上, 也應該困擾的.
因為這是一個大大大問題呀! 我也很難替你選擇, 只好把各種因素和你分析一下囉:
在移民英國前, 先把香港房子賣了, 再在英國買樓的利與弊:
直到2021年3月31日前, 在英國買樓有印花稅優惠，全球其他地方沒有物業享受可以0% Stamp duty，賣了香港樓, 再在英國買, 其實是挺有著數的. 好處也很明顯, 你在英國開展新生活時, 資金會充裕很多.
但問題是, 有可能把香港的房子賣了以後, 便買不回來. 也有可能在把房子賣了以後, 那筆錢, 花著花著, 便會用光了.
在移民英國前, 不把香港的房子賣出去的利與弊:
但不賣香港樓呢? 也是可以的呀, 因為你可以把物業留著收租, 也會保留了以後有機會回流也不錯. 可是, 資金上便會緊張一點, 風險也會大點, 因為你可能會面對香港和英國的房價升跌問題.
當然, 這些都是大家用腦子想想便想到的, 但上課時, 我也是真的開了腦洞了, 因為其中一個分享的方法便是: 何不把房子賣給留在香港的家屬親人? 處理的好的話, 便能做到同時把錢套現出來, 而日後房子升值了, 也能做到肥水不流別人田的好處.
當然, 這步怎樣走, 好不好走, 也都挺取決於你和親人的關係囉… 但她說的這個方法, 也是挺打開了我的新視野的.
而在飯局期間, 我把這個和朋友說了以後, 她便立刻想到了一個可以信賴的親人. 聽說現在她把房子賣了一半給那位親人, 套了一筆現金出來, 但同時如果房子升值了, 也不致於變的非常後悔. 所以說… 買房子太重要, 真的是多一分機會, 便會多一個門路!
3) 移英國買房子, 按揭怎樣做才好?
如果因為各種原因, 想要不賣香港房子的話 (例如價位不適合、想要再等等…之類的原因), 便要考慮把香港物業加按，以套一筆現金出來了… 這個方法的好處是: 流程簡單，利息低，方便快捷.
但如果在香港已經借爆就直接在英國借好會好點. 英國可以還息不還本，但要留意要在英國申請按揭過程也不是想像中容易，要有後備計劃, 這方面呢, 我便還沒有上到那個課程, 所以分享不了給大家. 如果有興趣的朋友, 你們可以直接找她.
4) 移民英國, 買樓的話應該選一手樓還是二手樓?
在英國買一手樓和二手樓的分別其實和香港是挺相似的. 一手樓的話, 做按揭相對來說會比較易, 手續也很簡單. 但想要買二手樓的話, 按揭手續便會難點, 但價錢方面卻會比較有價可傾.
買一手樓的話, 要非常小心挑選發展商, 因為不同發展商樓盤, 不管水平還是質素都可以相差很遠. 所以一定要做好 Background Check, 特別如果你是買樓花的話, 一定要看清楚發展商的幾點:
移民英國買樓, 有關發展商必需要注意的事情
發展商的過往紀錄 (Developers’ Track Record and Past Projects)
例如發展商的過往評價如何? 例如成立了多長時間, 假如, 發展商是第一次發展這個項目, 那邊要小心一點了.
但注意, 不一定需要找一間已經有很久歷史的發展商才是好的, 以下便是一些雖然成立了很短時間、但質素卻會很高的發展商:
- 例如是本身是一些建築公司, 一直都有做建設樓宇的業務的發展商, 即使他們很新, 但其實也會很有經驗.
- 有一些公司, 本身是新開的, 但其實可能是一些很大的建築公司分拆出來的子公司或業務. 這樣的情況下, 這些發展商, 也是很高質素的.
怎樣選擇發展商?
所以我們在選擇發展商的時候, 要從多方面去衡量. 重發展商的歷史、背景、曾處理過的項目這些綜合因素來分析.
以下是我在上過的樓巿工作坊和一些發展項目展銷中, 學回來的一些資料, 便抽其中幾點給大家可以參考一下:
- 發展商精通什麼項目? 住宅? 商場還是其他大型基建?
- 發展商過去曾經做過的項目表現, 例如: 地點選得好不好?週邊的交通設施.
- 其他配套, 假設你買樓的主要目的,是投資, 那他們有和一些大型點的物業管理公司合作開嗎?
當然,除了以上數點, 還有很多要留意的地方. 這些呢, 大家便可以自行去上一些課程,或是參與一些展銷會, 自己學習一下. 對我個人來說, 我覺得是很有用的.
管理層的人品/ 背景 (Management Background)
有朋友認為, 這點, 在發展中國家是特別重要的. 我自己呢, 則覺得, 不管是在英國、加拿大… 還是其他已發展國家, 這點也不能忽視. 情況其實, 跟香港差不多. 就好像香港新鴻基發展的樓盤, 到時出了名用料比較好, 設計較用心思.而長實的樓盤呢, 質素便比較普通一點了. 這便是管理層的背景的重要性了.
過去能否準時起交樓 (On Time?)
這其實是發展商的 Track Record 之一, 但因為很重要, 所以我們要拿出來講.
很多時候, 我們買外國樓, 如果是買新樓的話, 其實都是買樓花來的. 所以我們要看那個 payment plan, 很多時候, 我們買了便會立刻要開始供款, 但倘若發展商常常都會遲交樓, 我們遲遲都不能把房子租出去收租的話, 便會影響我們的 cash flow 了.
所以要非常小心發展商過去能不能準時交樓, 其至有沒有出現過爛尾樓的情況.
其他配套 (Other Support)
這點則指, 在我們向發展商買入物業時, 他們有沒有一些可靠的合作配套, 例如大型的律師樓處理手續? 又或是在按揭方面有沒有合作銀行? 獲批按揭的成數高不高? 有那些銀行可以做按揭?
這些資料都很重要, 有些是容易點找, 但有些是需要找一些熟門路的行家才能得到, 所以我其實是挺建議大家在想要移民外國時, 除了找移民專家, 也要找一些特別熟稔海外房地產的專家來了解下的.
例如我自己便上過了樓巿掌門人、Padgoda Property 之類的講座, 然後再看了無數樓盤, 甚至曾經實地考察過才買了我的第一個外國的家. 有興趣的大家, 絶對不要隨隨便便就買呀!
移民英國買樓的話, 主要難處和要注意的地方
其中最大的問題和易被香港人忽略的地方便有幾種, 例如:
- 稅收, 英國物業的各種稅數比香港多而複雜, 故此要先弄清楚各種應付稅項, 不然看起來是正面回報卻分分鐘便變成負回報
- 物業管理維修費用, 最好要事先了解清楚英國的各種裝修和維修費用, 除非你自己又或是在英國有親近的朋友/ 親人能完成所有維修, 不然的話, 有可能你買了一家很便宜的舊樓, 卻會換來很高的維修費用.
- 收租管理公司溝通, 如果有朋友是買了房子, 然後交給收租管理公司來代管理及放租的話, 與這家公司之間的溝通也會有機會出現問題 (不是每一家收租管理公司都這麼好的…)（有中伏個案可分享）
移民英國買樓預算
預算視乎城市，二線城市樓價10-20萬英鎊起，甚至再低也有, 如果要在倫敦買樓的話, 便要預高 2 – 3 成的預算了. 當然, 正如上文提及過的, 大家在買樓時一定要留意稅收、維修費的問題.
但通常在這方面, 如果大家是從一些有信用發展商或代理人手中買回來的時候, 其實他們都應該會把所有有關資訊都事先列明的, 所以重點是多參與, 去多幾個同類的展銷會!
為甚麼你應該相信我們?
除了筆者自身、家人及朋友都在英國生活過一段挺長的時間, 而在英國的物業投資又獲得過不錯的回報以及, 寫這篇文章, 我是咨詢了一位 80 後物業投資專家, 蔣一洪 Lucy Jiang, 樓巿掌門人 (樓巿蔣門人)的. 她在數年間, 從零開始到現在坐擁30多間遍佈香港及海外的物業. 每個物業購入價都比巿價低最小二成.
而且她也開設了 P & S Academy, 專門教授投資知識, 而另一方面, 她也於多個知名財經平台如: 華富財經、美聯物業的樓市資訊、Capital 也有分享物業投資知識.
值得一提的, 是 Lucy 和她的團隊有提供一項 15 分鐘免費的物業投資分折服務, 不論你是在煩惱怎樣部署在英國的生活, 怎樣解決居住問題, 又或是如何處理香港的房地產才能獲得最好的回報, 都可以去問她下哦!
總結
總結一下, 其實我是挺喜歡英國的, 主要是因為語言溝通沒問題, 而且生活上適應也不難. 加上天氣很適合我… (對, 生活的話我喜歡寒冷的地方, 不喜歡熱的地方… 渡假去一下泰國之類的地方沒關係, 但長住則不是太適合我) 很多事我其實都挺了解了. 如果不是我愛上了北海道, 我想, 我應該會移民英國吧?
希望今天的分享能幫到大家, 有與趣去我參與過的房地產課程的朋友, 蔣門人最近會有一個免費分享, 想去的朋友們可以按這裡: 英國買樓慳 15 萬稅.