Si ricorda che le cessioni di fabbricati strumentali poste in essere dalle imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dalla loro costruzione sono obbligatoriamente soggette ad IVA (n. 8-ter dell’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972).
Invece, le cessioni di fabbricati strumentali effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici o di ristrutturazione, ovvero anche da tali imprese ma oltre il termine di 5 anni dalla fine lavori, nei confronti di soggetti passivi IVA ovvero nei confronti di privati potranno essere assoggettate ad IVA solo a seguito di opzione da esercitare nell’atto di vendita da parte del cedente (in questo caso l’imposta sarà assolta dall’acquirente – se soggetto passivo d’imposta – attraverso il meccanismo del reverse charge).
Imposte indirette sulle cessioni di fabbricati strumentali
| CEDENTE | REGIME IVA | ALTRE IMPOSTE INDIRETTE |
| Imprese costruttrici o di ripristino che vendono entro 5 anni dall’ultimazione lavori ovvero, trascorso tale termine, abbiano optato nel contratto di cessione per l’applicazione dell’IVA (ove vi sia stata opzione per l’assoggettamento ad IVA da parte del cedente, nel caso in cui il cessionario sia un soggetto passivo IVA, quest’ultimo procederà ad assolvere l’IVA mediante il meccanismo del reverse charge. Invece, nel caso in cui l’IVA sia applicata per obbligo di legge e non mediante opzione, la stessa sarà applicata dal cedente nei modi ordinari) | 22% |
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| Imprese diverse da quelle di cui al punto precedente nel caso in cui le stesse optino all’interno del contratto per l’assoggettamento ad IVA (ove vi sia stata da parte del cedente l’opzione per l’assoggettamento ad IVA, il cessionario, se soggetto passivo IVA, procederà ad assolvere l’IVA mediante il meccanismo del reverse charge | 22% |
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| Ipotesi diverse da quelle di cui sopra | Esente |
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Cessioni di fabbricati strumentali nuovi
Ciò premesso l’Agenzia delle Entrate con la recente risposta all’istanza di interpello n. 736 del 19 ottobre 2021 ha ribadito che i fabbricati strumentali “nuovi” sono imponibili ad IVA per obbligo di legge qualora il cedente sia un’impresa costruttrice ovvero di ripristino. Ciò in base al fatto che si fa riferimento alla data di ultimazione dei lavori di costruzione/ristrutturazione degli stessi.
Imprese costruttrici e imprese di ripristino
Sempre all’interno del citato interpello è stato ricordato che la Circolare ministeriale n. 22/E del 2013 aveva chiarito che ai sensi dell’articolo 10, primo comma, numeri 8), 8-bis) e 8-ter) del DPR n. 633 del 1972, “le imprese costruttrici” si identificano nei soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato.
In particolare, ai fini dell’imponibilità prevista dalla norma, possono considerarsi “imprese costruttrici” oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzione dei lavori. Si rammenta che, coerentemente con i criteri interpretativi elaborati dalla prassi amministrativa, per impresa costruttrice deve intendersi anche l’impresa che occasionalmente svolge l’attività dì costruzione di immobili.
Le “imprese di ripristino” sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall’art. 3, primo comma, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’Edilizia, corrispondenti alle tipologie di interventi dì cui all’art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457” .
