去年因為工作關係，舉家搬來美國，而最近我們剛在這裏買下人生第一間房。或許我們來得不是時候，沒想到人生中第一次購屋，竟是在美國 COVID-19 疫情肆虐下完成的，過程當中，更經歷了許多令人印象深刻的事。趁記憶猶新，來分享一下我在疫情中買房的經驗：
為什麼我們要在此時買房？
最近美國疫情嚴重，也不知何時才會結束。若非必要行程，每天我們足不出戶，一家三口關在小小的公寓裡，都快悶壞了。就算偶爾出門散步，也因害怕遇到（沒戴口罩的）人而心驚膽戰。心想，要是能有自己的「後院」，可以自由走來走去、不用擔心遇到人，還可以種種花、除除草、帶小孩玩玩水，該有多愜意啊！
再來是「隔離消毒」的問題：我們在居家避疫期間，所有的食材生鮮都是由外送員送到家門口，我們在玄關用消毒紙巾進行消毒；若是可以洗的（例如整瓶的牛奶、密封包裝的食物、蔬果等），也都會先拿去廚房用泡沫洗過（要記得洗超過 20 秒！）
但因為我們公寓的玄關空間是還在「家裏」，沒有隔間，每次都要連地板都消毒過，非常麻煩。另外若要清洗，還需要將還沒消毒過的東西拿著經過客廳，才能到廚房清洗，整個就是明顯的防疫破口啊！令人相當焦慮！（沒錯，我們家是滴水不漏防疫派）
這時就會想，如果家裡有自己的「車庫」，裡面可以放工作檯跟水槽，便可以把東西在車庫都處理好，只有乾淨的東西才能進家門，那就太完美了！
於是，我們搬家的動機明確，勢在必行！
美國買房 or 租房，沒有一定的答案
美國房租實在「貴桑桑」。我們去年（2019）來到美國華盛頓州後，初期的租屋是 2 房的公寓，房租每月大約新台幣 45,000 元。（各州、城市房租不同，但人多的地方就很難便宜）
乍聽之下，這租金好像快跟在這裏買房（假設獨棟 3 房）每月要繳的房貸金額差不多了！以傳統華人的直覺來說，當然是買房好囉！不過且慢：如果要精確一點，還要考慮當地的房屋稅、貸款利息、折舊等等──尤其美國的房屋維持費用（特別是相關稅率），通常遠比台灣要高得多。
所以，還是先利用網路資源好好估算一下，比較實際：這個網站的計算機考慮了當地的貸款利率跟房屋稅等因素（但應沒考慮房價漲跌、折舊），算出我們大約在 4 年後的持有的房屋淨值（Home Equity =房屋價值減去貸款沒還的錢），約可以跟租房 4 年所付的錢打平。因此如果我們要在美國住 4 年以上，就可以考慮買房囉！
美國各地房價差異大
目前（2020 年 9 月）全美國房屋估價中位數（不限坪數、區域、屋齡），大約是新台幣 730 萬元（數據來自 Zillow 網站估價，它相當於美國的 591 房屋網）。我們物色房子的區域，中位數房價則大約是新台幣 1,329 萬，跟全美中位數相較之下算是貴的。
但話說這房屋總價有種熟悉感──貌似跟我們以前住的新竹市東區差不多啊！然而如果跟西雅圖（房價中位數約 2,258 萬元新台幣）、矽谷的聖荷西比起來（房價中位數約 3,156 萬新台幣），我們這邊（華盛頓州某城）根本就是「窮鄉僻壤」啊！
令人讚賞的一點是，美國的房價十分公開透明：因為他們有房地產房源共享系統 （MLS, Multiple Listing Service），就好比台灣的「實價登錄」，但是它從刊登到買賣、甚至租屋的資訊都包含在內。且美國不太有「建商作假交易把價格炒高」的問題，所以可信度大大提升。
但當然，因為資訊透明，也面臨到隱私的問題（登愣！）：只要地址被別人知道，任何人上網都可以查到你家房子當初是花多少錢買的⋯⋯。
疫情下的美國房價：不跌反升！
很多買家會期望疫情對房市有影響，而暫緩購買腳步，等待下跌後置產。但從目前情況看來，美國房價卻不跌反升！這狀況有一些可能的解釋：包含聯準會（FED）降低利率（房貸利率也會降低）、賣家不願降價釋出、獨立空間需求上升⋯⋯等等。
至少在我們的區域（華盛頓州），釋出的物件經常在 1 、 2 天內就進入 Pending 狀態 （指賣方已接受買家出價，開始交易流程），顯示市場仍頗熱絡。我們的房仲也認為現在我們居住的區域「剛性需求強烈」，建議我們加快腳步出價，否則喜歡的房子可能很快就被買走。（不過房仲好像都會這樣說）
值得探討的是，美國的紓困方案提供屋主可以暫緩繳納房貸（最多一年）的機會。方案結束之後，是否會有許多房子面臨被法拍的命運，進而衝擊房市，則較令人擔心。
以下，就來按照我們在美買房的過程，介紹實用的注意事項：
在美國買房前的準備
準備頭期款
在台灣買房子，通常都需要準備 20% 以上的頭期款，銀行才會核貸。在美國則是天差地別：一般房屋貸款，最低只要準備 3% 就可以貸了！（沒錯，我第一次聽到也大驚）不過，如果頭期款低於 20%，每個月都要支付一筆可觀的貸款保險費（PMI premium），直到付滿 20% 為止。因此如果手頭現金足夠，付 20% 以上的頭期款還是比較好的選擇。
同時也要提醒：買房始終是必須量入為出的事情，如果沒有穩定的工作收入、一定規模的存款，即使以極低自備款成功申貸，也難保不會遇到像是次貸風暴時，大量房屋跌破購入價格、屋主房貸付不出來遭到法拍的悲劇。
回到主題：因為我們用來付頭期款的資金在台灣，需要匯過來美國。申貸的時候，貸款公司則要求審閱近兩個月的銀行帳單；因此如果有資金流動的紀錄（像我們最近才把錢匯到美國），貸款公司就會需要（台灣）資金來源的證明。
這時因為牽扯到國際資金的流動，我們遇到了種種的困難。例如：需要列舉資金的來源、向台灣的銀行申請月結單、但台灣的銀行月結單也只提供中文版本，因此還需要找「公正第三方」翻譯⋯⋯等等。
好在最後還是都解決了，我們學到的教訓就是：最好在申請貸款 2 個月前把資金準備好（匯入你在美國的帳戶），好避免這些問題。
準備額外的結算費用 (Closing Costs)
除了頭期款之外，買房時還需要支付「各種手續費」，其中包含：貸款手續費、託管費、政府登記費、產權保險費、轉讓費、鑑價費、地產稅等等。一般估計這些費用加總起來，大約是房價的 2%~5%。舉例來說，若想買總價約新台幣 1,000 萬的房子，需準備 20 萬~ 50 萬的額外資金。
另外依個人需求，可能還需要準備一些額外支出，如：驗屋費（我的大約要新台幣 6,000 元）、地毯清潔費（約新台幣 7,500 元）、換鎖（約新台幣 3,000 元）、因應疫情的居家打掃消毒（約新台幣 7,500 元）⋯⋯等。
如果要額外買家具，或是像我們一樣買一堆居家五金機械（除草機、修邊機、高壓清洗機、梯子、推車、冷凍櫃⋯⋯）那就要再準備更多預算了！
決定房屋類型
當然，我們也要決定房屋的類型。美國常見的房子有下列幾種：
．獨棟房（Single House）
Single House 是美國最常見的房型了！它是完全屬於自己的獨棟房，有自己的前院、後院。住起來「爽度 100 分」！
不過雖然房子是獨棟的，但多數社區都會有管委會（HOA, home owner’s association），規範社區馬路上能不能停車、能不能出租、能養幾隻寵物⋯⋯等等。每個月也可能要繳管理費，來維持整個社區的營運。
．連棟房（Townhouse）
Townhouse 跟獨棟房很像，一樣有自己的土地、前後院；只是牆跟隔壁鄰居是共用的。就有點像是台灣一般的「透天厝」囉！
連棟房通常會比獨棟的便宜，但連棟房的社區通常必然會需要繳管理費，每月同樣會有一筆額外支出。
．公寓大樓（Condo）
Condo （康斗）其實是一種產權形式，而不是房子的建築類型。它泛指「有公設」的集合住宅，其實就跟台灣的「大樓華廈」很像！但它的建築形式有可能是大樓、公寓、或連棟房。 Condo 的管理費通常會比較高。
想好需求
我們開給房仲的需求如下：
- 獨棟房（這是一定要的！）
- 3~4房，2 衛以上、室內面積 50 坪（1800平方英呎）以上。
- 要有良好的採光。
- 要有後院，且後院要有籬笆。
- 學區評分（greatschools.org）要在 7 分以上。
- 社區管理費不要太貴。
開出需求後，接著就是看房了。在疫情之下「看房」，有許多讓人意想不到的經驗，這些故事就留待下次分享囉！
（未完待續）
執行編輯：吳玲臻
核稿編輯：張翔一
