El 'boom' del lujo en el barrio madrileño de Justicia: 10.000€/m² y revolución comercial

Calle Almirante 2. 23:00 horas. Hay gente haciendo cola a las puertas del Toni 2, uno de los locales de moda del barrio de Justicia. El acento que se escucha es, mayoritariamente, mexicano, clientes que acuden al local para apaciguar la nostalgia de su país en los acordes de un piano bar. Toni 2 es uno de los locales que han transformado la vida social, cultural y gastronómica de Justicia. Pero no el único.

Un barrio que ha sido colonizado en los últimos cinco años por locales trendy, chic y healthy y por vecinos, más jóvenes que aquellos que habitan en el barrio de Salamanca o Chamberí, pero con un poder adquisitivo lo suficientemente elevado como para poder comprarse un piso de segunda mano reformado a 10.000 euros el metro cuadrado e incluso a 15.000, si hablamos de lo más exclusivo y escaso, un piso a estrenar.

Los centros de yoga, las galerías de arte, los establecimientos healthy, los restaurantes y bares de moda y los gimnasios de las estrellas de Hollywood han sustituido -como ya sucedió en Chueca y Malasaña y más recientemente en Salamanca- a gran parte del comercio de toda la vida. Negocios, todos ellos, que buscan satisfacer las necesidades de los nuevos residentes.

Pisos de segunda mano reformados a 10.000€/m2 e incluso a 15.000 si hablamos de lo más exclusivo y escaso, un piso a estrenar

De hecho, según Horizon, plataforma de big data de JLL Research, Justicia se encuentra entre los 10 barrios con los precios de alquiler y venta de viviendas más altos de la ciudad de Madrid. "La existencia de una gran cantidad y variedad de viviendas de alto standing, algunas de ellas ubicadas en edificios históricos y con características arquitectónicas únicas, ha atraído a residentes con un alto nivel de ingresos, por lo que según los últimos datos del Ayuntamiento de Madrid, en el barrio de Justicia la renta media disponible por persona se sitúa un 36% por encima de la media del municipio de Madrid y un 27% por encima de la media del distrito Centro al que pertenece".

El 'boom' que ha experimentado el residencial de lujo en Salamanca y Chamberí ha acabado contagiando al barrio de Justicia, con fuertes incrementos de precios y una profunda y rápida transformación comercial.

Para que nos hagamos una idea, según JLL Research, desde 2019 se han registrado un total de 73 aperturas de tiendas, fundamentalmente vinculadas el sector de la moda (27%), de la restauración (21%), muebles y decoración (13%) siendo “el eje trazado por las calles Fernando VI, Bárbara de Braganza y Barquillo en destino preferente de muchas marcas líderes y en zona aspiracional, donde quieren estar las marcas mejor posicionadas en redes sociales y con mayor aceptación entre jóvenes de alto poder adquisitivo”, tal y como destaca Adriana Gorri, head of markets Spain de JLL.

La actividad comercial en la zona ha sido tan intensa, especialmente en algunas de sus calles como Barquillo y Fernando VI, fundamentalmente, que ha provocado que prácticamente no haya ni un solo local vacío. Los niveles de desocupación se encuentran por debajo de valores prepandemia: el 5% en 2023 frente al 13% en 2019 por número de locales, según JLL. Otro dato, el 90% de los locales que estaban desocupados en 2019 ya han encontrado nuevos inquilinos, principalmente marcas de moda y muebles y decoración.

"Los locales high end en la calle Barquillo, que estaban muy enfocados a temas de sonido, fueron reemplazados por tiendas de ropa, fundamentalmente de hombre, y ésas, a su vez, fueron sustituidas por un mix variado. En Fernando VI, las tiendas del barrio, las cafeterías de toda la vida, las verdulerías… han sido sustituidas por negocios que trascienden el servicio a los vecinos, que van más allá de la compra diaria, si bien, se mantienen algunos negocios tradicionales", apunta Gorri.

Más de 70 locales abiertos en cinco años

Tal y como destaca esta experta, ha sido “justamente, este cambio en la composición de la gente que habita el barrio, con una renta media por encima de la media de Madrid y del centro, lo que ha provocado que surjan un mix de tiendas y locales que dan servicio a esos habitantes del barrio. Tiendas que, por otra parte, también son foco de atracción para los jóvenes que frecuentan Fuencarral, Gran Vía y Serrano, por las tiendas de moda joven, trendy, fragancias, además de centros wellness, de deporte, centros de yoga muy premium, boutiques de deportes y comida saludable”.

La moda es la estrella del retail en el barrio. Concentra el 21% de la oferta. “Destacan marcas como Scotch&Soda -presente en Barquillo (38) desde 2001-, la recién llegada Veja (Barquillo 44), Silbon (Barquillo 42) con su concepto de moda femenina, Sessun (Fernando VI, 13), Ecoalf (Mejía Lequerica 2), American Vintage (Fernando VI, 3) o Mercules (Barquillo 49). Además, se han sumado conceptos relacionados con el bienestar y cuidado personal como Aesop (Fernando VI, 11), Le Labo (Fernando VI, 2), o la clínica estética Vieco (Bárbara de Braganza 14)”, enumera Gorri.

"El barrio de Justicia es como nuestra Rive Gauche madrileña: chic, bohemia y menos ostentosa que Salamanca o Jerónimos"

El mix comercial no se limita a la moda y al cuidado personal, sino que también ofrece servicios para el propio barrio. Servicios, por otra parte, alineados con las tendencias actuales, como Barquillo Hot Yoga (Barquillo 12), Siclo (Fernando VI, 23) o Tracy Anderson (Fernando VI, 10) en el ámbito deportivo y del bienestar. A su vez, la zona ofrece tiendas de alimentación que ponen especial énfasis en el producto selecto, healthy y de calidad como Colmado de Bienes (Barquillo 38), Petramora (Barquillo 40), La Duquesita (Fernando VI, 2) o Roots (Fernando VI, 10).

"Restaurantes como Roots de comida orgánica o el uruguayo Charrúa (Conde de Xiquena 4) de carnes, clubs como Los 33 (Plaza de las Salesas 9) o el Toni 2 y gimnasios como el de Tracy Anderson o Siclo hacen las delicias de los clientes más sofisticados. El barrio de Justicia es un poco como nuestra Rive Gauche madrileña: chic, bohemia y menos ostentosa que Salamanca o Jerónimos", asegura Elena Jori, directora de real estate de Home Select.

Uno de los últimos locales en abrir sus puertas ha sido Casa Salesas, el restaurante de Íñigo Onieva e Iván Espinosa de los Monteros, socios en esta aventura gastronómica de Mabel Capital y cuya inauguración ha tenido lugar esta misma semana. “Situado en la calle Fernando VI, 6 es un restaurante que pretende ser una casa de comidas de barrio, donde además colaboramos con los comercios vecinos. Es un restaurante donde podrás ir a desayunar por las mañanas; comer a mediodía, con múltiples opciones saludables o con las recetas tradicionales de toda la vida; o ese lugar para tomar un café por las tardes. Por las noches va a ser un lugar de encuentro para socializar con los amigos, con cenas o copas y la mejor música”, adelantaba recientemente en exclusiva a El Confidencial Manuel Campos Guallar.

“La oferta gastronómica, ha ido ganando fuerza, con la presencia de nuevos restaurantes de moda como Raza (Barquillo 8) que conviven con establecimientos de mayor antigüedad, como Sifón o Revoltosa, pero que han tenido éxito gracias a su ubicación en la Plaza del Rey, manteniendo una ocupación muy alta durante todo el día”, destaca Adriana Gorri, quien recuerda, asimismo, varias aperturas en los últimos cuatro o cinco años de cadenas como Grosso Napoletano (Fernando VI, 23) o Maison Kaiser (Fernando VI, 21).

La oferta comercial también incluye una importante presencia de galerías de arte y tiendas de mobiliario, que siguen conceptos similares a los mencionados anteriormente en la moda, el deporte o la alimentación. Según JLL, “el impulso de la actividad de muebles y decoración se ha debido a las aperturas de tiendas como Kabel 45 (Barquillo 45), IKB 191 (Barquillo 11), G69 (Barquillo 11), Ovalamp (Barquillo, 26), La Caja (Fernando VI, 27) o el futuro espacio Eichhotz (Bárbara de Braganza 8), así como de galerías de arte, que se han implantado en locales que estaban vacíos o sustituyendo a locales pertenecientes a otras actividades”.

“Esta zona cuenta con población residente de alto poder adquisitivo y un tráfico significativo de peatones, ofrece importantes oportunidades para retailers que busquen asegurar su presencia en ubicaciones prime, que busquen espacio para implantar su primera tienda en España, reubicarse o ampliar su presencia física en una zona con un gran atractivo comercial, pero con unos niveles de rentas competitivos”, destacan desde esta consultora.

No en vano, Justicia registró en el año 2023 una afluencia de unos 9.000 peatones medios diarios, mientras que su renta prime se situó en unos 50 euros el metro cuadrado al mes. Si se realiza una comparativa con la calle Serrano, esta registra una afluencia de 16.000 peatones medios diarios y una renta prime de 254 euros el metro cuadrado al mes. “Mientras que en Justicia las afluencias son solo un 45 % inferiores a las de Serrano, su renta prime se sitúa un 80 % por debajo”.

Difícil comprar por debajo de 9.000 €/m²

La revolución comercial del barrio se ha producido de la mano del creciente interés por vivir en Justicia lo que, a su vez, ha tenido un impacto directo sobre los precios de las viviendas, que difícilmente bajan de los 9.000 euros el metro cuadrado y pueden alcanzar los 15.000 en las unidades las más exclusivas, si bien, no se han vuelto a repetir los 20.000 de un proyecto que acaparó titulares de prensa y pulverizó récords: Villa de París (General Castaños 3), el primer gran proyecto residencial de lujo de Mabel Capital, la firma de inversión que fundaron Manuel Campos Guallar y Abel Matutes Prats, a la que se sumó el tenista Rafa Nadal.

“El barrio de Justicia se está convirtiendo en el nuevo Salamanca. Sus edificios clásicos, sus tiendas multimarca con producto muy escogido, sus restaurantes de moda… le convierten en el nuevo place to be para el inversor internacional, especialmente el latinoamericano. Justicia es claro heredero del barrio de Salamanca, todo lo que salga se va a vender”, asegura Elena Jori.

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E. Sanz

A pesar del enorme interés entre las fortunas latinoamericanas por el barrio de Salamanca, Justicia fue el primer destino de dos de los grandes inversores venezolanos cuando aterrizaron en España: Gran Roque Capital e Impar Grupo (anteriormente The Corner Group).

En una entrevista con El Confidencial, el empresario venezolano Axel Capriles, fundador de Gran Roque junto con Miguel Ángel Capriles, recordaba sus largos paseos por el barrio de Justicia a su llegada a España. Fue, precisamente, en este barrio donde puso en marcha sus primeros proyectos residenciales antes de dar el salto al barrio de Salamanca. Lo hizo en Barquillo 12 (antigua sede del COAM), en Piamonte 23, Serrano Anguita 9 y Fernando VI, 19, aunque, sin duda, su gran proyecto en el barrio fue el Edificio Lamarca, una antigua fábrica de carruajes situada en el número 10 de Fernando VI.

Un edificio que, por otra parte, alberga dos de los locales de moda del barrio: Roots -dedicado a la comida orgánica-, Lamarca Well -tienda multimarca de ropa y zapatillas deportivas de alta gama- y el gimnasio Tracy Anderson España, cuyo método siguen las grandes estrellas de Hollywood -como Gwyneth Paltrow o Jennifer López-. Negocios, todos ellos, fundados y dirigidos por Magally Capriles, hija de Miguel Ángel Carpiles y sobrina y prima de Axel y Edric Capriles, respectivamente. Tres establecimientos que forman un Hub de Bienestar en pleno centro de Madrid, tal y como explicaba la propia Magally en una entrevista en 2022.

Los Capriles, sin embargo, no fueron los únicos en posar sus ojos en Justicia. Grupo Impar impulsó uno de sus primeros proyectos de lujo en Barquillo 49.

Grupo Impar, Los Capriles… sondean de nuevo Justicia

Tal es el apetito por Justicia, tanto por parte de los inversores como de los potenciales compradores, que el barrio está en plena ebullición y aquellos que compraron hace un lustro quieren volver a entrar. "Estamos analizando un nuevo edificio para adquirir en Madrid. Será una continuación de lo realizado en Mabel Villa de París, otro edificio residencial también del siglo XIX, en el barrio de Justicia, y que por ubicación y características pensamos que puede dar como resultado un proyecto muy exclusivo y diferenciador", adelantaba hace unos días Manuel Campos Guallar.

La zona vuelve a estar también en el radar de Grupo Impar. “El barrio de Justicia, en mi opinión, es una de las zonas con más solera de Madrid. Sus calles y arquitectura nos evocan, de cierta manera, a la Rive Gauche de París. Justicia ha experimentado en los últimos años un cambio radical, tanto en la rehabilitación de sus edificios como en el tipo de comercios presentes en la zona, que han pasado de ser principalmente de tiendas algo antiguas a albergar un comercio mucho más boutique. Sin duda, en mi opinión, es una de las áreas de Madrid que seguirá consolidándose como una de las más cotizadas de la ciudad”, reconoce a El Confidencial Roberto Perri, director general de la compañía.

Varios inversores nacionales y venezolanos están mirando operaciones en el barrio de Justicia

Edric Capriles, managing director de Orinoqia Capital, también tiene Justicia en el punto de mira. "Estamos mirando operaciones, pero nos está costando ver precios que justifiquen los márgenes de una rehabilitación integral", asegura. "Nos encanta el barrio, de hecho, tenemos aquí nuestras oficinas, en Marqués de la Ensenada, pero lo que nos están ofreciendo es para salir al mercado en 15.000 euros el metro cuadrado o por encima y Justicia, en cuanto a precios, no es Salamanca".

La enorme escasez de producto, especialmente de obra nueva, está tirando con fuerza los precios al alza. Según datos a cierre de abril de la proptech Tikko, en el barrio de Justicia había un total de 30 áticos a la venta, el activo más preciado, con un rango de precios entre los 490.000 y 3.950.000 euros, a una media de 9.829 euros el metro cuadrado. A partir de los dos millones de euros apenas hay ocho áticos a la venta.

"El barrio de Justicia queda muy limitado a unas pocas calles, con lo que, nuevamente, la escasez de producto y el aumento de la demanda disparan los precios al alza. En segunda mano, si el activo está en un buen edificio y reúne todos los parámetros de altura, luz, portal bonito, tranquilamente el precio medio puede estar entre los 13.000-14.000 euros el metro cuadrado. Si es reventa de obra nueva, llegamos a los 15.000 euros el metro cuadrado", destaca Jori.

Por ejemplo, Barquillo 49 salió a la venta en 2016 a 6.500 euros el metro cuadrado y ahora por algunas unidades se están pidiendo cerca de 10.000 euros, mientras que en el Edificio Lamarca, que salió en 7.500-8.000 euros, las escasas unidades que salen a la venta se encuentran en torno a los 12.000.

"En estos momentos, la obra nueva es inexistente", reconoce la directora de real estate de Home Select. "En el pasado, los Capriles desde Gran Roque Capital lanzaron Barquillo 19, Barquillo 22, Fernando VI 10 (el edificio de Lamarca, con parking) y Fernando VI 19. Fueron pioneros en descubrir este barrio en 2014-2015 y apostaron por la capacidad de transformación del mismo. Impar Grupo también desarrolló Barquillo 49. Luego llegó el proyecto de Mabel Capital en General Castaños, con vistas a Villa de París, y marcó un hito con el precio por metro cuadrado más alto de la capital, en torno a los 20.000 euros el metro cuadrado", recuerda Jori.

Después de aquellos proyectos, la obra nueva está prácticamente parada. Y es la segunda mano donde se concentran las grandes operaciones. Gonzalo Robles, CEO de Uxban, lleva una década comprando y reformando viviendas de lujo en el centro de la ciudad. Este arquitecto ha vivido en primera persona el cambio y el boom de barrio de Salamanca y Chamberí y ahora, también el de Justicia. "En los últimos diez años, el barrio de Justicia ha experimentado un auge espectacular en cuanto al mercado residencial de lujo se refiere. Hace diez años podías encontrar bellísimas propiedades a menos de 4.500 euros por metro cuadrado en calles top junto a Paseo de Recoletos. A día de hoy, y considerando el último impulso desde el segundo semestre de 2021, el metro cuadrado de segunda mano promedio de todo el barrio se sitúa por encima de la barrera de los 8.700 euros".

"Hace diez años podías encontrar bellísimas propiedades a menos de 4.500€/m2 en calles top junto a Paseo de Recoletos"

Al igual que en Salamanca o Chamberí, hay unas zonas más cotizadas que otras. A nivel comercial, Barquillo y Fernando VI son las más demandas, pero ¿y en residencial?

"Debemos diferenciar el Justicia prime del resto si queremos alcanzar transacciones récord, algunas de ellas equiparables a ciertas zonas del barrio de Salamanca. Tradicionalmente, el "mejor" Justicia estaba comprendido en el eje norte-sur entre calle Barquillo y Paseo de Recoletos, y en el eje este-oeste entre Génova y Fernando VI. En esta zona caliente los precios son de promedio un 25% superior a otras zonas más próximas a Chueca y Gran Vía", asegura el CEO de Uxban.

Tal y como explica Robles, en las zonas más cotizadas, "es extremadamente complicado comprar por debajo de 10.000 euros por metro cuadrado para reformar y es habitual tener que desembolsar por encima de 12.000 para estrenar una casa reformada de segunda mano. Lugares tan emblemáticos como la Plaza Villa de París, donde la oferta es prácticamente inexistente una vez finalizada la promoción de General Castaños 3, pueden alcanzar precios al nivel del mejor Recoletos", añade.

Pocos pisos y edificios enteros a la venta

Por otra parte, y al igual que sucede en su vecino barrio de Salamanca, en Justicia existe una importante falta de solares, así como una normativa local que protege la mayoría de los inmuebles y no permite derribarlos por completo para construir nuevas edificaciones.

"Ante esta situación, los promotores están apostando por recuperar y renovar inmuebles históricos y señoriales, y también obsoletos especialmente en la calle Fernando VI, con el objetivo de aprovechar su potencial inmobiliario. Estas propiedades históricas ofrecen un atractivo especial para propietarios con un elevado poder adquisitivo, entre los que existe un gran interés por poseer una vivienda en el centro de la ciudad", destaca Juan Manuel Pardo, director de living de JLL. Los edificios en venta son un bien muy escaso y que cotiza al alza como reconocen quienes están sondeando el barrio en busca de oportunidades.

"Al igual que sucede en barrio de Salamanca o Chamberí, los edificios son antiguos y están sujetos a algún tipo de protección. El problema de oferta es el mismo. Además, también resulta complicado encontrar edificios con un solo propietario", asegura Juan Manuel Pardo. "La propiedad de los pocos edificios que salen a la venta suele estar muy atomizada lo que complica hacer operaciones con volumen. Existe una importante complejidad vendedora, con muchas familias dentro del proceso de toma de decisiones, lo cual es poco ágil a la hora de cerrar operaciones", reconoce este experto.

En el punto de mira están varios edificios. Barceló 5, si bien, como destacan los expertos consultados, este inmueble se encuentra en el límite del barrio de Justicia y Chueca. También está en el mercado el Palacio de Gamazo, sede de la aseguradora Previsión Social Sanitaria (PSN) en Génova 26, un edificio por el que se estarían pidiendo unos 70 millones de euros, unos 13.000 euros el metro cuadrado. La lista incluye, aproximadamente, media docena de edificios en el punto de mira de los inversores quienes, sin embargo, prefieren no dar muchas pistas sobre la ubicación de estos codiciados, y escasos, activos.

"Espero que salgan al mercado, a corto plazo, un par de edificios en el barrio de Justicia con precios superiores a los 15.000 euros el metro cuadrado. Estoy convencida de que se venderán en pre-venta y off-market dado el interés por este barrio y la ausencia de producto", señala Elena Jori.

"El auge que vive el barrio de Justicia está estrechamente relacionado con el crecimiento de la ciudad de Madrid, que no solo se ha convertido en motor de crecimiento económico en España, sino en polo atracción del comprador latinoamericano. Madrid se ha convertido en la entrada a Europa de este perfil de comprador, que culturalmente se siente cómodo en nuestro país por el idioma, pero también porque es una ciudad en la que quieren tener estar. Justicia lo tiene todo, edificios exclusivos, atractivo, ubicación - muy cerca de la Gran Vía-, a una calle del barrio de Salamanca y Chamberí. El auge de Justicia tiene todo el sentido", añade.