投資商舖可說是物業投資中的高階程度，因為當中的技巧、專業知識、法律問題、涉及資金都比住宅物業多，所以初階者並不適宜。商舖所指的可以是樓上舖、商場舖、地舖。樓上舖在之前已有提及過，而創造回報的重點位是改變用途，另外，並非所有地點都有條件成為樓上舖，只有部分零售旺區才有條件成為樓上舖。 而無論是樓上舖還是其他商舖，投資者在分析時，必須要以做生意的角度去思考，因為商舖的價值來自租金，租金的多少源自從事生意時能吸引到多少目標客戶。 若該商舖原生意一般，租金一般，但判斷到若從事某行業時，就會有很好生意的。即是只要吸引到這類行業進駐，就有能力承受到較高的租金，即是該商舖的價值能大幅提升。 --商場舖-- 關於商場舖，這是不少初階投資者失利的一個地方，故有必要解說一下。之前已有講過，有錢人希望永遠獨佔著財富，而最優質的資產他們不打算放手，故優質商場他們並不打算出售。而所出售的商場，往往都是普通的質素，甚至是低質素的資產。因此，部分能在坊間買到的商場舖，特別是商場當舖，都沒有太大的投資價值，投資者在買入前要十分小心。 就以尖沙咀的首都廣場來說明一下，除可明白當中的風險外，發展商改變資產的模式、創造巨大回報的思維，亦是很值得我們學習的。而當中的賺錢手法，原理是分拆、重組、包裝，再重新定位，只要包裝、定位、宣傳得宜，就能將偽資產包裝成優質資產出售。 這商場前身為百樂酒店商場，經大裝修後，分成約600個迷你商場當舖，舖位最細的實用面積只有30呎，最大約130呎，而實呎最高達$10萬元，一個30多呎的舖就要$300萬。而600個?舖已全數賣給小投資者，發展商已將利潤袋袋平安，而往後的風險，則由小投 者獨自面對。 究竟發展商如何吸引小投資者呢？ 首先，發展商將「尖沙咀」三個字無限放大，銅鑼灣與尖沙咀的地舖租金是全球數一數二貴的地方，當中不乏過億的舖王，只要利用「尖沙咀」字眼大做宣傳已可，「$300萬就擁有一個尖沙咀的舖」，單看字眼已覺吸引。 但是，商舖的價值在於人流，在於生意，商場沒有人流就沒有生意，任你坐落在尖沙咀，消費者不願入去商場就是不入，做生意若沒有人流，那就完全沒有意思，多平的租金也沒有人租。價值源自回報，沒有回報的資產基本上價值就是接近零。 另外，發展商向代理提供高達樓價6%佣金，這個超級佣金當然令不少代理用盡力去推銷，投資者很易接收到片面的資訊，將偽資產視為優質資產。 另一個吸引小投資者就是「保證回報」。合約訂明，發展商保證買家首兩年能獲得5%的租金回報，即是就算沒有人租，一年都能收5%租金回報。5%看似吸引，但這根本是沒有意思的，真相其實只是9折優惠，而這5%亦絕對絕對不能視為評估將來租金回報的指標，更不應貪甚麼保證回報而作出投資決定。
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