戴德梁行：住宅樓價料由跌轉升　上半年漲3%

戴德梁行周三(10日)發表香港房地產市場2024年第一季回顧及展望，表示政府宣布全面撤銷各項住宅物業樓市需求管理措施，市場反應正面，3月一、二手住宅交投明顯加快，支持樓價自3月起轉跌為升，上半年樓價有望回升至約3%。

至於季內寫字樓新租賃活動按年增加，整體淨吸納量錄得正增長，按季租金僅下調約0.6%。旅客和本地居民消費模式轉變下，首季尖沙咀及旺角舖位走勢較遜色，其中，兩區舖位租金下調約2%，空置率亦回升。

報告顯示，第一季整體住宅成交宗數約9,820宗，按季升約29%，惟比去年同期仍低約30%，其中，3月住宅成交宗數反彈至超過3,970宗，按月大升約67%。

該行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，根據戴德梁行中小型私人住宅售價指數，樓價在政府撤辣後已觸底回升，3月更按月升約1.5%。另根據該行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，各類市場自上月起均轉跌為升。當中，細價盤沙田第一城回彈力較快，呎價在3月按月反彈約14.2%，按季升約10.7%；中價市場鰂魚涌太古城，上月按月錄約1.4%升幅，按季則回落約1.4%。至於豪宅貝沙灣3月呎價按月升約0.8%，按季則跌約2.1%。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望後市，隨着政府全面撤辣，市場信心逐漸回穩，看到發展商積極推盤的同時，二手盤源也明顯增加，帶動一、二手成交量皆升，來自上車人士、換樓客、非本地買家以及投資者的購買力陸續釋放。受剛需和投資客支持，預期2024年全年住宅成交量有望回升三至四成，達到55,000至60,000伙水平。

樓價方面，相信樓價跌勢將稍為喘定站穩，惟不會出現大幅反彈。今年上半年樓價料錄0至3%的溫和升幅，下半年若美國聯儲局落實減息，全年樓價升幅有望達約5至7%。資料顯示，該行去年底曾預計今年上半年樓價向下，現時已由看跌轉為睇升。

另外，首季甲級寫字樓整體淨吸納量錄得約264,200方呎正增長，主要受九龍東數宗大型新甲廈租賃活動推動，該區本季度淨吸納量約289,700方呎。本季共有4個新寫字樓項目落成入市，使整體待租率升至約19.6%水平。租金方面，本季度整體甲級寫字樓租金跌幅相對溫和，比去年同期則跌約6.7%。

上季寫字樓新租賃面積錄約889,000方呎，比去年同期大升超過40%。當中以九龍東最受企業追捧，佔本季度新租賃面積超過四成，至於不同行業的表現，按租賃面積計，以公營機構佔約23%最高，銀行及金融業則佔約21%、專業服務業及保險業分佔約15%和13%。

戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝指，上季不少甲級寫字樓租大手租賃，同時過去3季度新租面積均高於過去五年按季平均約64萬方呎的水平，反映租務市場氣氛相對回暖。

商舖市場方面，首季港島舖位租賃活動較為活躍，中環空置率按季亦下調約1.5個百分點至約7%，銅鑼灣則按季持平在約2.6%水平。不過，基於部分節日限定店遷出一線街道，旺角和尖沙咀的空置率分別輕微上升至約11.1%和約11.8%。

雖然本港入境旅客數字逐步復甦，但港人北上消費成風，本地消費難免被削弱。第一季各區一線街舖租金按季錄得約0至1%的輕微增長。另方面，本地餐飲營運商普遍保持審慎，使餐飲租金增長減慢，銅鑼灣和中環按季微升約1%，惟尖沙咀和旺角則錄得輕微跌幅。

該行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威稱，內地品牌來港擴張情況將持續，除了部分知名的內地連鎖餐飲品牌外，亦有一些體驗式消費、生活品味與運動休閒內地品牌，正積極開拓香港市場，預計將為本地零售市場帶來多樣性的新式消費體驗。預料2024年上半年零售租金將維持低單位數的溫和增長。